張惠山 建商不再苦等，直接「夾殺」不同意戶

在都市更新過程中，整合不同意戶往往是最困難的環節。近年來，許多建商選擇不再苦等，直接在兩側興建大樓，將不同意戶「夾殺」在中間。這種做法在新北投的「公園大院」社區中可見一斑。該社區分為兩棟12層大樓（森活館與樂活館），中間夾著一棟4層樓透天厝，形成強烈對比。

 

整合多年失敗，建商無奈放棄

「公園大院」由欣聯建設投資興建，最初整合右側約160坪土地時，曾與中間透天厝的地主協商，提出地主分回55%、建商分回45%的條件，地主同意共同開發，但要求建商先整合左側80坪土地。建商成功整合左側土地後，地主卻加碼要求分回重建後的所有1樓店面（共4間，每間20坪），建商勉強同意。然而，地主再度提高條件，要求分回7成（包括店面與樓上住宅），最終建商因無法負擔而放棄整合。

 

營造成本大增，工程期拉長

由於無法整合中間透天厝，建商只能在不完整的基地上興建兩側大樓。這導致營造成本從原本的每坪20萬元拉高至28萬元，且為避免中間透天厝倒塌，兩側基地無法同時開挖，工程期長達四年。這種情況不僅增加建商成本，也讓中間透天厝成為「都更孤島」，未來難以再參與都更。

 

都更孤島現象，兩敗俱傷

卡在都更基地內的房子，若無法成功整合，通常會造成兩敗俱傷。以新北投案例來說，建商因成本增加而利潤縮水，而中間透天厝則因基地過小（僅39坪），未來只能自行改建，難以吸引建商參與都更。這種「都更孤島」現象，不僅影響建商開發意願，也讓地主錯失都更機會。

 

都更整合困境，政策需更靈活

「公園大院」的案例反映出都更整合的困境。地主過高的要求與建商的成本壓力，往往導致談判破裂。為解決這一問題，政府應考慮提供更多誘因，例如提高容積獎勵、簡化行政程序，或設立第三方協調機制，促進雙方達成共識。

 

建商策略轉變，直接開發成趨勢

面對整合困難，許多建商選擇直接開發，不再等待不同意戶。這種策略雖然能加快開發速度，但也可能引發爭議，例如影響不同意戶的採光、通風等權益。未來，如何在效率與公平之間取得平衡，將是都更政策的重要課題。

 

「公園大院」的案例顯示，都更整合面臨諸多挑戰，包括地主的高要求、建商的成本壓力，以及「都更孤島」現象。為推動都市更新，政府需提供更靈活的政策工具，建商也應加強與地主的溝通，尋求雙贏方案。只有政府與市場共同努力，才能實現都市更新的目標，打造更宜居的城市環境。