小資族第一間房！老公寓其實很友善　專家教你樓層、避開「高齡爬梯」地雷

【M傳媒／綜合報導】

在房價高漲的年代，無電梯的老公寓常被視為小資族、首購族的「最後一塊淨土」。公設比低、實坪大、總價相對親民，讓年輕人得以一圓買房夢。不過，房產實戰專家山哥提醒，老公寓絕對有它的價值，但這份「友善」是有條件的，關鍵在於買方有沒有「超前部署」，替自己未來的居住需求做好準備。

老公寓的友善：低總價、高實坪，年輕人的成家跳板

攤開實價登錄，全台五層樓公寓的五樓單價大約是二樓的85折，以高雄為例，30坪的房子多爬三層，總價直接省下156萬。山哥分析，這156萬的價差，對預算有限的年輕家庭來說，是非常珍貴的「成家基金」。老公寓的公設比極低，室內空間實在，地點通常也不錯，這都是新大樓難以取代的優勢。

「所以我不會叫年輕人不要買老公寓。」山哥直言，這筆省下來的錢，如果善加利用，不論是作為裝潢預算、育兒基金，或是未來的「換屋頭期款」，都是很好的財務槓桿。

選對樓層，先幫未來想一想

不過，山哥提醒，老公寓的便宜，確實反映在「沒有電梯」這件事上。內政部統計，全台五樓以下老舊房型比例高達65%，其中獨居且住在四至五層老公寓的65歲以上長者，高達12.88萬人。這代表「老了爬不動」不是危言聳聽，而是現在進行式。

那要怎麼買得友善、住得安心？山哥建議，年輕人買老公寓，「樓層選擇」是關鍵。如果預算允許，優先選擇二樓或三樓，雖然單價比五樓高一些，但至少保留了未來十到二十年的「膝蓋彈性」。如果非得買四、五樓，就要把「未來換屋」或「加裝電梯」納入長遠規劃。

加裝電梯 社區要有共識

談到加裝電梯，政府其實給出不少誠意。台北市老舊公寓增設電梯最高補助300萬，策略區域甚至可達80%、上限480萬；內政部「老宅延壽」計畫，室外增設電梯最高補助65%，每棟上限960萬。

但山哥直言，這筆補助是給「有條件、有共識」的社區用的。外掛電梯需要足夠的法定空地，騎樓不行；更難的是住戶共識，一樓通常不想出錢、二樓覺得用不到。加上屋齡30年以上公寓有93%沒有管委會，連帶頭的人都找不到。山哥建議，若有意長期持有老公寓，可以提早參與社區事務，了解鄰居的想法，為未來的社區升級鋪路。

現在友善買進，未來友善轉手

觀察轉售市場，目前老公寓超過8成買盤是50歲以下族群，40至50歲更是主力。山哥認為，這代表老公寓在現階段依然有強勁的剛性需求。但未來當這批買方年紀漸長，對「無電梯」的接受度勢必下降。

因此，山哥建議，買老公寓時除了看總價，也要看「周邊醫療資源」與「大眾運輸」。如果公寓附近有醫院、捷運站，就算未來自己爬不動，租給年輕人或轉手給小家庭，依然具備吸引力。只要地段好、生活機能佳，老公寓的「友善體質」就不會因為屋齡而消失。

老公寓看你怎麼規劃

山哥強調，老公寓絕對是小資族成家的好夥伴，它的便宜與實用，是市場機制下的合理結果。但「友善」不能只靠房價，還要靠買方的智慧。買低樓層、保留換屋彈性、了解電梯補助條件、觀察周邊醫療交通機能，只要這幾件事做好，老公寓就不會是老了爬不動的牢籠，而是陪伴你度過人生不同階段的好所在。

文／張惠山（山哥）｜群洋國際地產集團董事長