跟房仲買房是許多購屋族的選擇，但流程複雜且涉及多項法律與財務細節。以下是詳細的購屋流程與注意事項，幫助你順利完成交易：

 

一、準備階段：確認需求與財務規劃**

1. 設定購屋目標

   預算：確認自備款（通常為總價的20-30%）與貸款能力。 

   需求：地點、坪數、屋齡、格局、生活機能等。 

2. 選擇房仲業者 

   信譽：選擇有合法執照、口碑良好的房仲公司（如信義房屋、永慶房屋）。 

   服務範圍：確認房仲是否熟悉目標區域的市場行情。 

3. 取得貸款預估

   向銀行申請「貸款預審」，確認可貸金額與利率，避免簽約後才發現貸款不足。 

 

二、看屋階段：實地勘查與議價

1. 安排看屋 

   重點檢查項目： 

     屋況：牆壁、地板有無裂縫或漏水痕跡。 

     採光與通風：白天與晚上各看一次，確認光線與噪音狀況。 

     周邊環境：交通、學區、生活機能、嫌惡設施（如高壓電塔、宮廟）。 

 

2. 議價與出價 

   參考實價登錄：了解區域行情，避免出價過高。 

   議價技巧： 

     以屋況瑕疵或市場趨勢為由，要求合理降價。 

     避免表現出過度興趣，保持理性態度。 

 

三、簽約階段：確認合約內容與付款方式

1. 簽訂要約書或斡旋金契約 

   要約書：買方提出購買條件（如價格、付款方式），賣方同意後即成立契約。 

   斡旋金：買方支付一筆金額（通常為10-20萬元），由房仲協助議價。若賣方同意條件，斡旋金轉為定金；若議價失敗，斡旋金退還。 

 

2. 簽訂買賣契約

   重點檢查項目： 

     房屋標示：門牌地址、建號、面積（主建物、附屬建物、公設）。 

     付款方式：自備款、貸款金額、尾款支付時間。 

     交屋日期與條件：確認是否附帶裝潢、家具設備。 

     違約責任：買賣雙方違約時的賠償條款。 

 

3. 支付款項 

   通常為扣除貸款與交屋款的金額，按簽約/用印/完稅階段支付(通常簽約與用印會一次完成)。 

 

四、貸款階段：申請房貸與設定抵押權

1. 選擇貸款銀行

   比較利率、成數、寬限期與手續費，選擇最適合的方案。 

2. 辦理貸款對保 

   銀行審核通過後，買方需到銀行簽署貸款契約與設定抵押權文件。 

 

五、過戶階段：辦理產權移轉登記

1. 完稅與過戶 

   契稅：按房屋評定現值的6%計算，由買方負擔。 

   代書費用：約25,000元左右(依區域不同，價格會有差異)，用於辦理過戶手續。 

   過戶文件：買賣契約、身分證、印章、完稅證明。 

2. 設定抵押權 

   銀行會要求設定抵押權，確保債權。 

   抵押權設定費用：約貸款金額的0.1%。 

 

六、交屋階段：驗屋與結清款項

1. 驗屋 

   重點檢查項目： 

     結構與外觀：牆面、地板是否平整，有無裂縫或漏水痕跡。 

     水電設備：排水管是否暢通，插座是否通電。 

     門窗與五金：開關是否順暢，玻璃有無刮痕。 

   瑕疵處理：發現瑕疵時，以書面記錄並要求賣方限期改善。 

 

2. 結清尾款

   尾款通常為總價的5-10%，於交屋時支付。 

   若驗屋發現瑕疵，可保留部分尾款待改善後支付。 

 

3. 取得權狀與相關文件 

   房屋所有權狀、使用執照影本、保固書（若為新成屋）、住戶規約等。 

 

七、交屋後事項：稅務與裝修規劃**

1. 稅務規劃 

   房屋稅：按房屋評定現值課徵，每年5月繳納。 

   地價稅：按土地公告地價課徵，每年11月繳納。 

2. 裝修與搬家 

   若需裝修，建議找有口碑的設計師或工班，並簽訂正式合約。 

   搬家時注意物品保護，避免損壞新屋。 

 

八、常見問題與自保策略

1. 房仲隱瞞屋況怎麼辦* 

   簽約前要求房仲提供「不動產說明書」，確認屋況與周邊環境。 

   若發現隱瞞重大瑕疵（如凶宅、漏水），可主張解約或要求賠償。 

 

2. 貸款未通過怎麼辦？

   簽約前取得貸款預審，降低風險。 

   若貸款未通過，確認權責問題後，可依雙方協議契約條款解約並取回已支付款項。 

 

3. 賣方延遲交屋怎麼辦？

   依契約條款要求賣方支付逾期罰款（每日按已付價款萬分之五）。 

   若延遲超過約定期限，可主張解約並要求返還已付款項。 

 

結論

跟房仲買房需謹慎評估屋況與契約內容，並善用專業資源（如代書、驗屋師）確保權益。記住：「事前多一分準備，事後少一分糾紛」，唯有充分了解流程，才能安心成家！