從爸爸那邊贈與已過世阿公的房子

網友舉手問：

2020從爸爸那邊贈與已過世阿公的房子，打算整理後入住（阿公過世後，房子就閒置無人居住，爸爸是繼承人）叔叔（流浪漢）聽到消息後便偷搬進去，不願離開，找警察也因為有親戚關係沒辦法驅離,目前聘請律師在打官司中

擔心之後即使告贏，他還是會再過來找麻煩，所以想要把房子出售

拿這筆錢買其他的房子,這樣是不是就卡在房屋合一稅問題

必須等滿2年後（20%）才比較適合出售呢？

目前的想法是房子先整理後出租，先去信貸去買其他房子，等兩年後出售再來還信貸和房貸，這樣適合嗎？請問大家還有什麼好的建議呢？

說明：房地合一稅新制於民國105年1月1日正式實施，在新制實施後，賣房要繳的稅最高可達獲利的45%，依持有期間課稅1年內為45%、1至2年為35%、2至10年為20%、10年以上：15%。

參考解答：

如果想要在2年內購買新房，建議你先不要出租，2年內先買後賣或先賣後買，只要符合自住條件，土地部分可退土地增值稅，房屋部分也有扣抵房屋交易所得稅的優惠，換屋又可替自己省下大筆稅金。

不過2年內重購自用住宅退稅，必需符合幾個條件，小屋換大屋可全額退稅，因此，如果想在2年內購買新房，可買比現在坪數更大的房屋，而重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉。

另外，要提醒原有房地產還必須符合下列條件：

1.簽約買賣的前1年不得出租或供營業使用。

2.土地上有房子，且房子是本人、配偶或是直系親屬的。

3.本人、配偶或是受撫養的直系親屬之戶籍設在這個房子上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。

4.土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。

新購的房地產必須符合以下條件：

1.原出售土地及新購土地所有權人必需為同一人。

2.新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。

3.新購房屋沒有任何出租或供作營業的情形。

4.都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約合90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約合211.75坪。

5.新購自宅用地的申報移轉現值–（原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳土地增值稅)=A （當A大於0，才能退稅）

舉例來說，A賣出土地現值1000萬元、增值稅300萬元，母入土地現值超過1000萬元，所繳的300萬土麗增值稅可全退還。

6.重購退稅的土地從購屋登記日後5年內都必須作自用住宅，須有戶籍登記。

不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人。

7.不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。