破解公設糾紛，點交不卡關

阿翰買了標榜零公設的透天小社區建案，買了才知道一樣是有共同持份土地。在管委會與建商點交過程，發現原來根據政府規定，超過30戶以上合照申請的建案，需要有資源回收區的空間，結果建商提供的竣工圖面有，但實際上卻沒有，甚至原資源回收區預定地居然賣給他人使用，詢問建商不符合竣工圖的情況該如何處理，得到建商回覆沒有被查到就不會被開罰...

社區內的公設水溝，因為建商沒有計算好斜度，會產生水變臭、長蚊子的狀況，管委會要求建商改善，卻只得到建商說水溝是排洪用，無法解決...

像這類公設點交糾紛無奇不有，甚至有些社區完工3年以上公設部分都還沒點交完畢，我們該怎麼做才能保障自己的權益呢？

首先，假如建商一開始在銷售是有標榜『零公設』，但在後續點交時發現還是有部分公設，針對這樣的狀況，建商可能涉及「廣告不實」的問題，違反《公平交易法》第21條、《消保法》第22條，可以依法請求損害賠償。

買方依據《民法》第359 物之瑕疵擔保相關規定，主張要解約或減少價金而提起訴訟，確實要負舉證責任，買方必須說明「竣工圖與現況用途不符」構成瑕疵、且此瑕疵重大而得解除契約，如果不是屬於重大瑕疵的類型，那就只能減少價金。

公設怎麼點交？

根據《公寓大廈管理條例 》第57條規定，建商必須提供物件「共用部分」、「約定共用部分」與「其附屬設施設備」的相關資料，如：設施設備使用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防、管線圖說資料，方便管委會參考。

社區在成立管理委員會後，同「政府主管機關」、「公寓大廈管理委員會」或「管理負責人」現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，檢測時間大約為1～2個月，如果遇到大一些的社區甚至可能要長達一年時間，確認其功能正常無誤後，才能正式移交。

而且依據法規中的規定，公設點交不僅是管委會與建商要處理的，政府機關的人也需要到場協助，避免建商與管委會在驗收程序有發生不透明的行為，導致住戶的權益受損。

公設驗收不通過怎麼辦？

在點交公設過程如果有發現不少問題，如水電機械、消防設施或各類管線功能上明顯缺陷等狀況，且可以歸責於建商，社區管委會一一將缺失列出，以「書面」方式告知建設公司來修繕。

大部分具規模或是信譽較好的建設公司，會在公設點交時提供管委會或住戶「公設缺失修繕表」，將所有需要修繕的公設項目白紙黑字的紀錄下來，不但保障住戶，也讓整個公設點交變得比較順利。

假如建商遲遲不點交，這時縣市的主管機關可以依據《公寓大廈管理條例》第 49 條規定，向建商處以 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，並限期改善來履行合約，如不做改善則可以連續開罰。

但有時候建商與管委會雙方會因為點交公設鬧得不開心談不下去，甚至是吵到上法院的局面，雖然大部分的時候，法律相關規定會保障較為弱勢的消費者這方，但除了訴訟這條路，我們也可以向「消費者保護委員會」或「政府主管部門」尋求協助。

假設真的要訴求法律途徑來解決糾紛，要記得將建商提供的相關資料保留下來，如施工圖、建案宣傳單、公設施工規劃等，上述的文件都有利於在法院上作為證據的一部分。

3招防建商甩鍋

一、在保固期內，以存證信函催告建商，說明瑕疵範圍及內容，並限期修繕，主張才有效力。存證信函最好請律師撰寫，以避免建商不重視。

二、經存證信函催告無效，可以《民法》第497條另找廠商維修，修繕費用由建商負擔。

三、可尋求第三方救濟，如行政院公告消保團體、所在地縣市政府法務局消保官或委外調解委員、鄉鎮市公所調解委員會等，住宅消保會也提供專業諮詢、申訴與協商服務。

建築工程其實很難做到盡善盡美，不幸遇到施工瑕疵及與建商的糾紛，住戶還是要團結一致，爭取將問題修繕到好，恢復該有的居住品質。

公平交易法 §21 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0150002&flno=21

消費者保護法 §22 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0170001&flno=22

公寓大廈管理條例 §57 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

民法 §497 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001