阿明Line帳號

文章搜尋

所有標籤

夾層屋高坪效?安全合法為優先
線上P圖 - 需68點

夾層屋高坪效?安全合法為優先

2020/10/26 | 賣厝阿明 |  602 | 加入最愛

隨著房價攀升及容積管制限制,許多建商為了使房屋使用空間增大,常常以「彈性空間」、「魔術空間」等話術來宣傳,也就是市場上常見的「樓中樓」和「夾層屋」等房型,但依據法源規定,這些夾層設計都有容積限制,應該計入容積、樓地板面積及登記產權,但對建商而言,合法途徑並不划算,因此不少建商常鼓吹消費者購屋後再自行以二次施工的方式來增加樓地板面積,但這樣做是違法的,如被舉報則有被拆除風險,需特別注意!

 

首先先帶大家認識幾個名詞,什麼是夾層?跟挑空、挑高有什麼關係呢?

「夾層」就是指樓地板和天花板之間的樓層,依據法律規定,同一樓層內夾層面積之和,不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺,超過者應視為另一樓層。

夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率,其經依法核准建造者,即可登記產權,也就是合法夾層。

 

至於「挑空」則是指如客餐廳等部分提高其樓層高度,使該部分居室具有二層以上之空間高度,以獲得較大之視野及採光,藉以創造活潑而具有變化之室內環境。

「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板,得不計入樓地板面積。

 

而「挑高」則是指樓層高度設計採用比一般規定的3.6公尺或實際需求為高者,現行建築技術規則規定,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四二公尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過三六公尺,但其他用途建築物因無樓層高度規定,常有挑高之情形。

 

另外也衍生出一種「複層式構造」,也就是在一戶內,為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計。

 

一般而言,常見的違規情形有幾種,例如原本有合法挑空設計,在取得使用執照後,擅自將挑空部分補平;或將原本合法的挑高設計,在取得使用執照後擅自增加樓層,變成夾層、樓中樓的狀況。而這些違規情況最大的風險就是增加使用樓地板面積,二次施工容易破壞元結構、增加負重,影響建物結構安全。

 

因此消費者如果要購屋,必須要可以清楚區分「合法夾層」與「非法夾層」,如果要購買預售屋,購屋者可以要求建商或售屋者出示主管機關核准的圖說內容,查核該夾層設計是否經過該管理機關核准,如果夾層未標示於核准圖說中,就是違法;如果簽訂購屋契約時,如建商或售屋者提到「可於領得使用執照後在二次施工」,則屬違法,且二次施工的責任歸屬於買方,不得大意;如果無法自行判斷的話,可要求建商或售屋者出示建築執照,依照執照號碼向當地主管建築機關查詢,若建商或售屋者無法出示建築執照,則購屋者可向地方主管機關、公平交易委員會、各地政府消保官及消費者保護團體檢舉。

 

倘若是購買已經領取使用執照的房屋或中古屋,則有兩個方法可簡單分辨,一是查看產權登記,合法夾層依法可辦理產權登記,即可用權狀面積來判斷;二是請求售屋者出示使用執照,依據執照號碼將當地主管機關查詢即可。

 

不過除了住宅空間外,有些商辦、辦公室、餐廳等無樓層高度限制的地方就有很多夾層、樓中樓的設計,但這些建築並不能作為住宅使用,若是二次施工改成住宅使用就是違法情況,一旦被檢舉將會面臨拆除的狀況,

 

總而言之,買屋是大事,為了避免日後糾紛,購屋前應該保護自身的權益,查閱清楚,才不會賠了夫人又折兵!

 

如果不幸真的買到違建夾層,又被檢舉的話,直轄市、縣市主管建築機關會派查報人員「實地勘察」,認定必須拆除者,就會安排時間拆除;若認定尚未構成拆除要件者,會通知違建人於收到通知後30天內,依建築法規「補行申請執照」,若違建人申請執照不合規定或預期未補辦申領執照手續者,直轄市、縣市主管建築機關須拆除之。

 

而拆除時間、輕重緩急等依據地方建築機關的作業都不同,

以台北市而言,主要有幾個標準——施工中違建以即時強制拆除為主;104/9/1後核發使用執照的違建,送達完成後疏導7日內自行改善,未拆除即執行拆除;

84年以後已完工新違建(不屬於較輕微違建),則限期三個月內依據拆除;違反臺北市違章建築處理規則第25條之831231日以前既存違建以專案拆除的方式。

以新北市而言,則分為ABCD四種狀況,

A類優先拆除,例如施工中、新建造、拆除重建之違章建築、實質違規廣告物(樹立廣告物及招牌廣告物);

B類屬政策性案件,配合整頓市容專案,例如圍觀競選廣告物、商業廣告物拆除專案、騎樓打通專案、順平專案等;

C類則是影響公共安全案件,如山坡地違建、違章建築經營八大行業、電玩業、工廠等供公眾使用建築物的防火牆隔間違章建築、擅自於屋頂避難平台上建造之建築物;

D為一般案件,非公眾使用的區域如騎樓、開放空間違章建築、露台違建、違法夾層也列在此,一般而言,以AB類優先拆除。

更多一圖秒懂