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約定專用VS分管協議
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約定專用VS分管協議

2023/08/30 | 賣厝阿明 |  9124 | 加入最愛

現代人多半居住在社區大樓內,有些民眾會希望擁有一座個人花園,因此會尋找有露台的房子,但其實露台屬於公共空間,因此買房前都會被提醒是屬於「約定專用」或是「分管協議」? 而這兩者之前有什麼差異? 露台真的都可以不經他人同意就改建? 哪一種形式較好? 阿明今天分幾個部分跟您分析。

 

.什麼是約定專用?

.什麼是分管協議?

三. 什麼是約定共用

. 管理費如何計算?

五.房屋轉手時注意事項

.買賣合約i注意

.同場加映:露台可以改建嗎?

 

.什麼是約定專用?

「約定專用」指的是大樓內某個特定部分,經過約定後提供給某一位被指定為專用的使用人。 也就是說原本屬於全社區的部分,約定只有指定的一人可以使用。

 

最常見的設施像是露台、花台、一樓庭院等部分,由於僅單一戶別可進出,所以劃為約定專用。

 

.什麼是分管協議?

由整個社區的法定共有人,以法律契約形式,約定由其中一人、部分或全體共有人分別管理或使用共有區域。

 

像是陽台、電梯、停車位及露台等,都屬於分管協議的範圍。

 

PS1. 以電梯為例,不少老牌的豪宅大樓為一層兩戶,有些會講好一戶一梯的

分管協議,中間再隔防火門阻擋,通常轉售後仍會沿用。

 

PS2.另外有不少社區的停車位,是屬於公共設施停車位,會以抽籤的方式分配車位,因此在買房時要特別注意,仲介或屋主是否有註明車位產權? 是否一年一抽?多久需要重新抽籤?每月清潔費多少?

 

三.什麼是約定共用

「約定共用」意思就是社區大樓內的特定部分,經約定後提供給全體住戶使用,像是一樓的騎樓、管理室及警衛室等,此部分通常都沒爭議。

 

. 管理費如何計算?

若露台沒含在房屋權狀內,露台的坪數則不需要繳管理費,例如:房屋權狀面積40坪,管理費每坪50元,您只需要繳40坪的管理費共2000元,露台8坪不用計費。

 

五.房屋轉手時的注意事項

房屋交易時要注意,露台雖免管理費,但仍要算在房價中,通常露台以每坪價格二分之一或三分之一計算,例如房價一坪50萬,露台則是每坪16~25萬,所以有露台的房子通常都比沒露台的物件還貴一些。

 

.合約i注意

基本上現在的預售屋跟新成屋,在簽約時也會同步簽下「分管協議」,並在合約內標示哪個部分為「約定專用」,但擁有約定專用的戶別,並非獲得所有權,僅是使用權而已,同時也要為約定專用部分負起「修繕」、「維護」跟「管理」等責任。

 

但現在最具爭議的多半是中古屋,因為年份久遠,當初約定可能不夠詳細,由於分管協議並無要求「書面」呈現,許多都是以「口頭」協議,

如露台跟頂樓等區域被特定人士佔用,長久下來住戶只能默認。

 

若遇到漏水等狀況需要維修時,究竟修繕費是要由佔用的人支付,還是全社區住戶共同承擔,常常會導致糾紛發生。

 

因此提醒大家,不論是買新房還是中古屋,合約內容都要看清楚,使用條件跟範圍也須向建商跟社區管委會再三確認,才能減少紛爭。

 

.同場加映:露台可以改建嗎?

根據《公寓大廈防墜設施設置原則》加蓋露台可能遭舉報為「違建」而被迫拆除,若未經管委會同意擅自動工,該住戶也需依照《公寓大廈管理條例》的規定,繳納4萬元以上20萬元以下的罰緩。

 

有民眾為了衛生跟防墜安全問題,想安裝採光罩、鐵皮或鋁門窗來封住露台,但要注意的是,安裝鋁門窗會被視為是增加樓地板,此舉違反透天露台法規。

 

假如是安裝遮光罩,面積則不能超過三分之一,另外在符合法規的情形下,還可增設花架。

 

不過想改建露台也得看地方政府規定,像是台北市已預告啟動「違章建築處理規則」修法作業,1994年以前的違建,拍照列管不得修繕,只能拆除,等於是自家若有違建的露台,你不能做任何改裝,即使遭受颱風跟地震損害,也只能拆掉。

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