新青安2.0真的比較省？貸1000萬試算揭關鍵：前5年輕鬆，第8年後月付反而變高

賣厝阿明知識+／綜合報導

新青安貸款即將於今年7月底屆滿，市場高度關注新青安2.0是否接棒上路。其中最受討論的，就是利息補貼是否採取「3＋4」退場機制，前3年維持優惠利率，第4年起逐步減少補貼，第8年後回歸市場利率。

不少首購族看到新青安2.0前期利率較低、寬限期較長，直覺認為一定比一般房貸划算。不過，若同樣用貸款1000萬元、30年期來試算，答案其實要分成兩個角度來看：總利息確實比較低，但第8年後月付壓力可能反而比一般房貸高。

本次試算假設，一般房貸為利率2.8%、30年期、3年寬限期；新青安2.0則依目前市場討論版本，採30年期、5年寬限期，前3年利率1.775%，第4年1.9%，第5年2.025%，第6至第7年2.15%，第8年後回到2.8%。

先看一般房貸。若貸款1000萬元、利率2.8%、30年期，前3年寬限期只繳利息，每月約繳2.33萬元，3年利息合計約84萬元。第4年開始進入本息平均攤還，以剩餘27年攤還，每月房貸約4.4萬元，30年總利息約510萬元。

再看新青安2.0試算。前3年利率1.775%，寬限期只繳利息，每月約1.48萬元；第4年利率1.9%，每月約1.58萬元；第5年利率2.025%，每月約1.69萬元。也就是說，新青安2.0前5年月付金確實明顯低於一般房貸，對剛買房、剛裝潢、剛成家的首購族來說，初期現金流壓力會小很多。

不過，第6年開始，新青安2.0進入本息平均攤還，若以剩餘25年、利率2.15%計算，每月房貸約4.31萬元。第8年後利率回到2.8%，以剩餘23年攤還，每月房貸約4.61萬元。

這裡就是關鍵差異。

一般房貸第4年後月付約4.4萬元；新青安2.0第8年後月付約4.61萬元。也就是說，新青安前5年比較輕鬆，但第8年補貼完全退場後，月付金反而比一般房貸高出約2100元。

為什麼會這樣？原因在於新青安2.0前5年使用寬限期，只繳利息、不還本金，本金下降速度較慢。等到第8年利率回到2.8%時，剩餘本金仍約938萬元，因此後面23年必須用較高月付去攤還。

若看30年總利息，一般房貸約510萬元；新青安2.0約470萬元。也就是說，在這組假設下，新青安2.0總利息約少40萬元左右，但它不是每一階段都比較輕鬆，而是把壓力集中在第8年以後。

賣厝阿明表示，很多人比較房貸時，只看前幾年月付金，卻沒有看到補貼退場後的月付變化。新青安2.0的優勢，是前期利率低、寬限期長，能幫首購族度過剛買房時最缺現金的階段；但缺點是本金還得慢，後面月付會拉高，尤其第8年後若利率回到一般市場水準，壓力會更明顯。

阿明提醒，這不是說新青安2.0不好，而是買方要搞清楚它的功能。新青安2.0比較像是「前期現金流緩衝工具」，不是保證未來每個月都比較便宜。對剛成家、有育兒支出、裝潢壓力大的首購族來說，前5年月付較低確實有幫助；但到了第6年、第8年後，家庭收入是否跟著成長，就會變成關鍵。

因此，首購族在試算房貸時，不能只問「前3年每月繳多少」，更要問「第6年開始繳多少」、「第8年補貼退場後繳多少」、「如果利率沒有降，家庭現金流撐不撐得住」。

以貸款1000萬元來看，新青安2.0前5年月付金明顯低於一般房貸，30年總利息也約少40萬元；但第8年後月付約4.61萬元，反而高於一般房貸的4.4萬元。也就是說，新青安2.0的真正代價，不是總利息一定更高，而是未來月付壓力會延後出現。

新青安2.0前面省下來的是現金流，後面考驗的是還款能力。