公益出租人是什麼？享有什麼優惠？

政府為了落實居住正義，從2017 年開始推動一系列友善租屋市場的政策，從「租金補貼」、「公益出租人」到「社會住宅包租代管」等不同方案的優惠補助，來照顧到房東及租客雙方的權益。除了房客最有感的租金補貼，房東之間討論得沸沸揚揚的就是公益出租人及社宅的優惠政策，不少房東想把閒置空屋拿出來租，但又不知道該怎麼配合政策享優惠，關於「公益出租人」的介紹，今天就讓阿明整理給大家知道！

 

1. 公益出租人是什麼？—

2. 哪些情況符合租金補貼申請資格呢？—

3.房東如何成為公益出租人？一

4. 公益出租人能享有什麼優惠？—

5.「公益出租人」v.s「社會住宅包租代管」差在哪？

 

▌公益出租人是什麼？

只要你是住宅所有權人，或是你的出租建物屬於未辦理建物所有權人第一次登記住宅且所有權人不明的「納稅義務人」，有將住宅出租給符合租金補貼申請資格的房客，且經過直轄市、縣（市）主管機關認定的房東，都算在公益出租人的範圍內。簡單來說只要租客符合申請租金補貼資格，房東就是公益出租人。

 

特別要注意到，屋主跟出租人要是同一人，就算是夫妻或是直系親屬的關係也不行。另外像是多人持有產權的話，也都要在租約記載全部共有人的資料，除非分別共有的人只出租自己持有的面積範圍，其他共有人為出租，則就不須載明其他共有人的資料。

 

▌哪些情況符合租金補貼申請資格呢？

政府辦理的各種租金補貼方案，例如：每年8月或隔年2月辦理之住宅補貼方案、各地方政府辦理的低收入戶及中低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼等等，不論自然人或法人只要房客資格審核通過，房東就算是公益出租人。

 

▌房東如何成為公益出租人？

有2種方式可以變成公益出租人：「政府直接認定」或是「屋主自行申請認定」。

Ａ‧「政府直接認定」

房東不需要提供資料給政府，主管機關會根據《住宅法》第三條第三款，就可直接認定公益出租人資格，直接辦理稅賦減免。

 

Ｂ‧「屋主自行申請認定」

由房東下載好申請書等相關檢附文件，向出租建物所在縣市政府提供申請的審查文件。

 

▌公益出租人能享有什麼優惠？

公益出租人可享有三大稅賦優惠，分別為房屋稅、綜合所得稅及地價稅，但僅限是『合法建築物』。

 

Ａ‧房屋稅

同自用住宅稅率1.2%（臺北市相當稅率0.6%註:每月租金未超過35,100元者），最高不得超過3.6%，但各地方政府會依照所有權人名下持有的房屋戶數訂定差別稅率。

 

Ｂ‧綜合所得稅

自110年6月11日起每屋每月租金收入免稅額度調整成1萬5,000元（110年6月9日住宅法修正前為最高1萬元），且每年報稅時，可扣除必要費用為租金43%，無須檢附任何單據。特別要注意到，所得稅的優惠僅限於房東是「自然人」才有喔！

 

另外像是出租物件是屬於只有1個門牌，但分別出租給不同房客的透天或是分租套房，最多也只有每月1萬5,000元的免稅額計算，因為綜合所得稅免稅額是跟著「門牌」計算，一個門牌只有一個免稅額度喔！

 

Ｃ‧地價稅

依照住宅法第16條，可以按『自用住宅用地稅率千分之2』，而地價稅詳細的內容則依每縣市自治條例規定，例如臺中市僅針對經濟或社會弱勢房客的房東才有減免。

目前除新北市政府尚未通過自治條例外，其餘21個直轄市、縣市政府皆已配合訂定。建議房東再提出申請前要向地方單位確認喔！
 

▌「公益出租人」v.s「社會住宅包租代管」差在哪？

就有朋友有疑問那我加入社會住宅給政府幫忙包租代管跟自己是公益出租人有什麼差別呢？

針對社會住宅包租代管，政府有提供3大項優惠方案「3稅有減免、3費有補助、3年有服務」的措施，鼓勵手上有閒置空屋的房東將房子租人。

 

Ａ・3稅減免：房屋稅、地價稅、所得稅

公益出租人及社會住宅包租代管三種稅都會享有優惠！

房屋稅及地價稅都是享有自用住宅的稅率，稍微有差異的地方是綜合所得稅的修繕費用扣處項，公益出租人可扣除43%的修繕費用率，而社會住宅包租代管則可以享有60%的修繕費用率

 

舉房屋稅為例，稅率會從原來一般出租住宅適用的2.4%變成公益出租人的1.2%。其次的地價稅稅率同樣也會由千分之十降低為千分之二。

* 一般出租需課稅所得額：月租金 x 12  x (1 – 費用率 43% )

* 公益出租需課稅所得額：(月租金 – 15000)  x (1 – 費用率 43% )

* 包租代管需課稅所得額：(月租金 – 15000)  x (1 – 費用率 60% )

 

另外在所得稅每月可以減免1萬5,000元（110年6月後調整），假設月租金2萬元，房東綜所稅率20％為例：
#正常一般情況
綜所稅會是20,000元 x 12個月 x ( 1 -43%) x 20%=27,360元 / 年

#公益出租人
每月可以先減免1萬5,000元（110年6月後調整），等於是每年應納稅額變為5,000元 x 12個月 x ( 1 -43%) x 20%=6,840元 / 年
 
#委託包租代管
在同樣減免1萬5,000元、必要費用支出會再扣除60%的情況下，每年的應納稅額會變成5,000元 x 12個月 x ( 1 -60%) =24,000（須申報的租金收入）最終繳出去的稅額會是：24,000 x 20%=4,800元 / 年

 

Ｂ・3費補助  #社會住宅的房東才有！ 

合約公證費每件3,000元、修繕費每年10,000元、保險費每屋3,500元。

而公益出租人的房東則是每年可以扣除43%的必要費用支出，不需要檢附單據。 

 

Ｃ・3年服務 #社會住宅的房東才有！ 

社會住宅的房東才有配合的包租代管業者，會安排相關房務管理人員協助一切租賃事宜，例如：屋況與設備點交、收租管理、修繕、糾紛協調等服務內容。

 

「公益出租人」的優惠內容，比較傾向於出租給領有租金補貼資格者的房客；而「社會住宅包租代管」是由包租代管業者提供管理服務，引導房東拿出閒置房屋。