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土地被政府徵收 補償金誰說了算?!
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土地被政府徵收 補償金誰說了算?!

2021/06/22 | 賣厝阿明 |  11031 | 加入最愛

台灣時常有士地徵收的新聞出現,例如“苗栗大埔案“、“南鐵地下化“,而目前尚在審查階段的徵收案就有5件。未來也有可能再出現新的徵收案,大家知道政府是如何徵收人民的土地嗎?

 

徵收土地會嚴重侵害到人民的財產權,為了不隨便侵害人民權利,在徵收土地前必須符合5項要件:

1、法律規定

2、具有公共利益目的(大型公共建設)
3、必要性(無其他取得土地方法,只好向人民徵收)
4、比例性(公共利益與徵收損害達到平衡)
5、合理補償。

 

符合以上5要件,再根據《土地徵收條例》規定一系列的過程,那麼這個過程是如何運作的呢?被徵收的補償金又是怎麼計算的呢?以下我們分3點來說明:

 

一、徵收有二種:區段徵收、一般徵收

二、從開始到結束的徵收流程
三、被徵收戶的補償費是如何計算的?


詳細解答:

一、徵收有二種:區段徵收、一般徵收

土地徵收的最高層主管機關為內政部,而直接施行和統籌的則為提出計畫的地方縣市,民眾對徵收計畫有任何意義必需直接找地方縣市主管機關負責。依徵收的理由,有不同的徵收辦法,我們分為一般徵收與區段徵收:

 

何謂一般徵收?
政府有「興辦公益事業」或「實施國家經濟建設」的需要,對特定「私有土地」給予相當補償後,強制取得土地的一種處分行為。例如A地需要就醫、就學的人口逐年增加,為了公共利益,遂向民眾徵收土地興蓋醫院、學校。

 

徵收程序完成後,土地所有權即刻易主,民眾無法再要回土地所有權,只能領取徵收的補償費。

 

何謂區段徵收?

區段徵收是政府要做都市開發建設或者舊都市更新的必要而進行的徵收,所以徵收範圍較一般徵收來得大,影響人數也較多。被徵收土地的民眾可以選擇要領“補償金“或是“抵價地“,來補償喪失土地所有權的損失

 

政府會對一定區域內的土地全部徵收,並重新規劃整理,這個區域內的土地,會被做為公共設施用地、抵價地、地方機關使用地,剩下的土地則用來標售、出租或設定地上權,以該收入來貼補開發費用。

 

區段徵收最著名的例子之一,就屬苗栗大埔案。苗栗縣政府期望建造「新竹科學園區竹南基地」周邊的生活機能圈,來帶動地方發展,於是大範圍地徵收了科學園區周邊的土地,影響高達154公頃左右的土地。

 

二、從開始到結束的徵收流程
徵收流程大致分為9個階段:
1、事前評估:徵收必要性、選址、所有權人意願

 

2、召開公聽會:向當地民眾說明土地規劃

3、主管機關審核:事業計畫書交由內政部審查,獲得許可

4、徵收區堿考查:測量邊界、地籍資料、徵收補償評估等等

 

5、協議價購:與所有權人協議價購或以其他方式取得土地
 

→成功:依協議內容,簽定協議書而後過戶,撥給所有權人補償費。

→失敗:提出徵收計畫(徵收是取得土地最後手段,需得協議過後才能徵收)

6、徵收土地:擬定徵收計畫書,報請內政部核淮

 

7、公告及通知:舉辦徵收公聽會、市府於正式徵收30日前正式公告,被徵收人若有異議,需在公告期間提出。
 

8、發放補償:一般徵收依規定發放補償金,區段徵收發放抵價地或補償金,徵收公告期滿後15天內發放,逾15年未領取,即歸國庫所有。

9、所有權移轉登記:包括他項權利塗銷或變更登記、建物滅失或標示變更登記。

 

以上就是徵收的大致流程,另外土地徵收自公告日開始,就不得分割、合併、移轉或設定他項權利,也不得新建、增建、改建地上建築物、採取土石、變更地形、種植農作物。若有正在進行中的工作,公告後應立即停止。

 

但在「公告前」因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利者,可在公告期間進行登記。

 

三、被徵收戶的補償費是如何計算的?

領取補償金的方法規定在《土地徵收條例》,若有其他法條有相關規定,須優先適用本法。

 

補償方法有分二種,第一種:現金補償

其補償名目依《土地或土地改良物徵收補償費核計核發對象及領取辦法》規定,有:地價補償費、建築改良物補償費、農作改良物補償費、土地改良費用、營業損失補償費、遷移費。
 

各補償費之計算方式:
1、地價補償費:以前補償方法是用「土地公告現值加成」的方式補償給所有權人,但遭人詬病土地公告現值與市價相當不符,導致民眾不配合徵收,現在則是以「徵收當期之土地市價」補償,讓民眾能得到符合期待的補償。

 

其市價計算方式由各縣市主管機關每六個月提交「被徵收土地市價變動幅度」給各縣市組織的「地價評議委員會」,該委員會最後公告的價格,會作為調整徵收補償地價之依據。

 

而所謂「當期市價」,是指從徵收公告期滿次日起算第15日,經委員會評定之市價,若當期市價比徵收公告的市價還低,則以徵收公告市價為準。

 

2、建築改良物補償費:在土地上之合法建築物(違建無法補償),可按徵收當時建築改良物之「重建價格」(建造的價格非市售的價格)來領取補償。

 

3、農作改良物之補償費:農作改良物被徵收時,若與孳息成熟時期相距在一年以內,則按成熟時之孳息估算補償;相距超過一年,則按種植及培育費用來計算。孳息,指的是原物產生的額外收益,例如,果實。

 

4、土地改良費用:在徵收公告前,已拿到建築執照或在農地上合法改良土地,但因徵收公告而暫停者,補償「已支付的土地改良費用」。

 

5、營業損失補償費:土地或地上改良物原供「合法營業」(有營業相關證照)使用,但因為徵收的緣故,導致營業停止或規模縮小,按公告徵收之日,往前回推3年所申報營利事業所得稅結算申報書上「(營業淨利+利息收入-利息支出)之平均數」計算補償費。但計算結果為負數者,不予以補償。

 

另外若是徵收導致營業規模縮小,但尚能繼續營業,則按「(實際徵收之營業面積/營業總面積)x最近3年所得稅結算申報書(營業淨利+利息收入-利息支出)之平均數」。

 

若無法按上述方法計算營業損失,則可依「徵收部分之營業面積大小」來計算:

  1. 面積<15平方公尺→補償費66000元。
  2. 面積>15平方公尺,但小於150平方公尺,15平方公尺以上,超過1平方公尺加發1100,未滿1平方公尺,依1平方公尺計算。

(3)面積>150平方公尺,15平方公尺以上,超過1 平方公尺加發660元,未滿1平方公尺,依1平方公尺計算。

 

6、遷移費:
(1)所有權人自行遷移土地改良物:建築改良物徵收補償費之百分之八十
(2)墳墓及其他紀念物:墳墓按各縣市遷葬標準費,紀念物依搬運費計算。
(3)徵收公告前6個月或因結婚、出生而設籍人口:房屋全拆者,最高可領28萬(戶口6人以上);房屋部分拆除,最高可領22萬4千(戶口6人以上)
(4)動力機具、生產原料、經營設備:15噸以上搬運車,11000/輛,15噸以下,8800/輛;普通搬運工,1人/1980,技術工,1人/2200。
(5)因土地一部分徵收,其改良物須全部遷移:農作改良物徵收補償費之百分之五十
(6)水產養殖物或畜產:依經營方式、品種、養殖方法計算,因數據龐大,有興趣的讀者可上網查詢《土地徵收遷移費查估基準》第9點。

 

 

另外若他項權利因徵收而消滅,由主管機關限期令當事人自行協議,再依協議結果代為清償。

 

談完第一種補償方式,接下來我們談談第二種較特別的補償方式:抵價地。
 

抵價地是屬於「區段徵收」獨有的補償方式,把應領取的地價補償費,向政府申請改為用徵收後「可供建築土地」來支付。若是位於都市計劃區的民眾選擇用抵價地來代替補償費,會比拿補償金更划算,例如說信義計劃區、桃園高鐵特區的被徵收土地民眾選擇了抵價地補償,其土地市值遠超過補償金。

 

抵價地只有「土地所有權人」有權申請,其他如他項權利人、建築基地承租人、佃農、房屋所有權人是無權申請的。另外若土地所有權人死亡,其繼承人但尚未完成繼承登記的話,可按法定應繼分申請應得抵價地。

 

而土地所有權人可拿到的抵價地總面積,以徵收的一半為原則,若有特殊情況的話,最少不得少於40%。而實際拿到的抵價地面積與協議好的應領面積有所不同的話,則按下面規定處理:
1、實際面積>應領面積,其超過部分按徵收後地價繳納差額。

2、實際面積<應領面積,其不足部分按徵收後地價發給差額。

3、未繳納差額地價者,得強制執行,在繳納前不得移轉或設定他項權利。

 

最後依《土地徵收條例》第21條第1項規定,在土地所有權人受領補償費之後,即終止對該土地或土地改良物之權利義務。

 

若對徵收補償價額有所不服,得在通知領取送達之日起的30日內向主管機關提出異議,主管機關回復後,仍不滿意者,可自行提出行政救濟,但徵收工作,不因補償費有異議而終止。

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