預售屋、中古屋房貸差很大　買房前先搞懂8件事　別到交屋才發現自備款不夠

文／賣厝阿明 知識＋

買房除了看總價，房貸能不能順利核下來更重要。

預售屋和中古屋都可以申請房貸，央行信用管制也不是按照「預售屋、中古屋」分成兩套規則。不過，兩種房子的申貸時間、銀行鑑價、資金準備和交屋風險差很多。

最簡單的差別可以記成一句話：

預售屋是先買房，幾年後才確定貸款；中古屋則是買房與貸款幾乎同步進行。

一、預售屋簽約時　房貸通常還沒有真正確定

買預售屋時，房子還沒蓋好，也還沒有完整成屋可以讓銀行鑑價。

代銷或建商可能會依當時市場行情試算房貸，例如預估可以貸8成，但這只是付款規劃，不等於銀行已經正式承諾核貸8成。

真正申請房貸，通常要等房屋接近完工、取得使用執照並進入交屋程序。

如果從簽約到交屋隔了3、4年，這段期間房市、銀行授信、央行政策，甚至買方自己的收入、負債與名下房屋數量都可能改變。

這也是預售屋最大的房貸風險。

二、中古屋可以提早估價　自備款比較容易抓

中古屋已經有門牌、權狀、屋齡及實際屋況。

買方看中物件後，可以先把地址、坪數、屋齡等資料提供銀行，請銀行進行初步估價，再評估大約可以貸多少。

因此中古屋買方通常在簽約前後，就能掌握比較接近實際的貸款條件。

對自備款有限的買方來說，這項差異很重要。

三、銀行貸款不是成交價直接乘8成

不少人買房會用「總價×8成」計算房貸，實際核貸沒有這麼簡單。

銀行主要依自己的鑑價及借款人的財力、信用條件決定貸款額度。

例如中古屋成交價1,500萬元，銀行鑑價只有1,300萬元。

即使銀行同意貸8成：

1,300萬元×80%=1,040萬元

實際自備款就要準備：

1,500萬元－1,040萬元＝460萬元

原本按照成交價8成估算，只準備300萬元，最後就會突然多出160萬元資金缺口。

四、預售屋最怕交屋時鑑價跟不上成交價

預售屋常見的風險是簽約當下房市熱絡，建案價格一路往上，但幾年後交屋時銀行重新鑑價，估價未必等於當年的成交價。

例如預售屋買2,000萬元，原本預計貸8成、貸款1,600萬元。

交屋時銀行鑑價只有1,800萬元，就算仍願意貸8成：

1,800萬元×80%=1,440萬元

買方就必須比原本規劃再多準備160萬元。

如果同時遇到央行信用管制或個人名下房屋增加，資金缺口還可能更大。

五、中古屋最大風險常在「屋齡與產品」

中古屋雖然可以先估價，但房屋本身條件會直接影響銀行意願。

常見影響因素包括：

• 屋齡太高
• 坪數太小
• 套房產品
• 地段偏遠
• 市場成交量太少
• 房屋使用狀況特殊
• 銀行認為未來轉售性較差

因此，同樣是一間1,000萬元的房子，新大樓與40年以上老公寓，銀行願意提供的貸款年限、成數都可能不同。

中古屋買方除了看成交價格，也要先看銀行眼中的房屋價值。

六、預售屋通常有合作銀行　不等於一定貸得比較多

不少建案交屋時會安排合作銀行進場辦理房貸。

合作銀行對整個建案比較熟悉，鑑價、對保及文件流程通常比較集中，辦理起來可能比較方便。

但「建商有合作銀行」並不等於銀行保證高成數、低利率。

每一戶仍要個別審查買方收入、負債、信用、名下房屋及央行信用管制資格。

中古屋則通常由買方自行找銀行詢價，可以同時比較多家銀行的利率、成數與年限。

七、央行信用管制　預售屋、中古屋都一樣看「第幾戶」

截至2026年9月，央行信用管制並沒有因為買的是預售屋或中古屋而設定不同最高貸款成數。

真正有影響的是買方名下房屋、房貸戶數及房屋性質。

目前自然人第2戶購屋貸款最高6成；第3戶以上購屋貸款、高價住宅及部分受管制案件仍有更嚴格限制。

因此，同一間房子，首購族、換屋族與名下已有多間房屋的人，最後核出的房貸條件可能差非常多。

八、新青安買預售屋　要等交屋才能正式申請

符合新青安資格的買方，也要注意申貸時間。

中古屋已經存在，可以在完成交易時直接向承辦銀行申請。

預售屋簽約時則不能先把幾年後的新青安房貸「預約下來」。

真正能否適用，要看交屋申貸當下是否仍符合資格，以及當時的新青安政策內容。

所以現在買預售屋符合新青安，不代表3、4年後交屋時，一定可以按照今天的條件申請。

預售屋、中古屋房貸一次比較

項目	預售屋	中古屋
正式申貸	接近交屋時	買賣期間即可辦理
銀行鑑價	完工後確認	簽約前後即可估
房貸確定時間	晚	早
政策變動風險	較高	較低
鑑價風險	交屋時才浮現	可提早掌握
常見問題	交屋補現金	老屋鑑價不足
合作銀行	建商通常有	買方自行比較
新青安	交屋時才申請	交易時可申請

阿明提醒：買房先算「最差房貸情境」

預售屋與中古屋沒有絕對哪一種比較好貸，真正差別在風險發生的時間。

中古屋可以在交易前先找銀行估價，把貸款不足的問題提早看見。

預售屋則可能簽約幾年後才真正接受銀行審核，時間愈長，政策與個人財務條件變化的風險愈高。

買房資金規劃不要只用「預計貸8成」往回算。

比較安全的方式，是先用7成甚至6成做壓力測試，另外保留稅費、裝潢與緊急預備金。

房價談得漂亮只是第一關，銀行願意貸多少，才真正決定這間房最後能不能順利交屋。