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「房事辭典」 地上權 Superficies
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「房事辭典」 地上權 Superficies

2020/10/27 | 賣厝阿明 |  719 | 加入最愛
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小春:「最近隔壁王太太買了我們巷口的建商推出的建案,她說,那個建案的房屋比附近的行情打到6~7折,14坪只要560萬!」

小楊:「那個巷口的建案,是地上權住宅,所以才會比行情便宜這麼多!」
小春:「地上權住宅??」
小楊:「就是建商向政府租地蓋大樓,蓋好後賣給屋主,假如年限五十年,五十年後就要還給政府了!」

 

簡述:
地上權住宅因性質接近租賃,買到的只有「居住使用權」沒有「土地所有權」住宅。居住年限從建商標到國有地開始計算,並得扣除工程期,如使用年限50年,屋主買到的使用年限恐怕不到40年。

 

內容:
⚫ 評估地上權住宅房屋時注意事項: 
1.有無建物權狀與契約內容,還是只有購買憑證,並瞭解未來若過戶或繼承移轉之程序該如何辦理。
(1)「地上權房屋」買方無法擁有土地所有權狀,只擁有建物所有權狀,在使用期限內可買賣交易。
(2)「使用權房屋」買方無建物和土地權狀,代表房屋是登記在建商名下,買方等同於跟建商租房子,僅有房屋和土地使用權。

 

2.釐清權利金、地租及房屋稅費用
地上權房屋的買方,僅購得建物的所有權外,未取得土地所有權,無需繳交地價稅,但需繳交權金、房屋稅,及計算每年租金給土地所有權人。

 

3.瞭解清楚銀行貸款方式及條件
一般買賣房屋,買方能取得地政核發的土地與房屋所有權狀,在申請銀行貸款時,利率較優惠;「地上權房屋」因土地受限於使用期限,貸款成數較低,配合承辦的銀行較少,利率也較高,並需事先確認清楚是由建商向銀行貸款後再轉貸予買方,抑或由買方直接向銀行貸款。

 

4.能否依法成立管委會
若屬於有建物所有權的買方,可成立管委會;但若屬於「使用權房屋」則完全無法適用《公寓大廈管理條例》成立管委會,僅能自行成立社區管理小組,對買方較沒保障。

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