房屋稅節稅｜自住、出租、多屋族，6招合法省稅

文／賣厝阿明 知識＋

2026年房屋稅將於5月1日開徵。囤房稅2.0實施後，非自住房屋採全國歸戶、差別稅率課徵，但自住、一般出租、公益出租人及社會住宅都有不同優惠，符合條件就能合法降低持有稅負。

第1招｜自住設籍，稅率最低1%

自住房屋須同時符合：

• 無出租、無營業
• 本人、配偶或直系親屬實際居住並設籍
• 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內

符合一般自住條件，房屋稅率為1.2%；全國僅持有1戶自住房屋，而且房屋現值低於所在地政府公告標準，可適用1%。

2026年如有新購、設籍或使用情形變更，應於3月23日前申報，逾期原則上從下一期適用；已核准且使用情形未變，不必每年重新申請。

第2招｜房屋出租並誠實報稅，最低1.5%

房屋出租供住家使用，而且申報租賃所得達當地一般租金標準，可適用較低房屋稅率：

• 4戶以內：1.5%
• 5至6戶：2.0%
• 7戶以上：2.4%

這類房屋採全國歸戶、全數累進。

一般非自住、未符合優惠條件的住家用房屋，稅率最高可達4.8%，實際級距仍依各地方政府自治規定。

第3招｜公益出租人，房屋稅降至1.2%

房屋出租給符合租金補貼資格的房客，經地方主管機關認定為公益出租人後，合法住宅可適用1.2%房屋稅率。

房客已申請並符合租金補貼資格者，通常由主管機關通報稅捐機關，房東不必另外申請房屋稅優惠。

綜合所得稅方面，出租給實際獲得租金補貼的房客，每屋每月租金收入最高1.5萬元免稅；超過部分仍可依規定扣除必要費用，無憑證時一般租賃目前可按43%必要費用率計算。

第4招｜加入社宅包租代管，享租稅優惠

加入政府社會住宅包租代管，房東每屋每月租金收入最高1.5萬元免所得稅，超過1.5萬元部分，可再減除60%必要損耗及費用。

房屋稅及地價稅則由各直轄市、縣市依自治條例訂定優惠，不宜一律寫成全國都是1.2%或2‰；多數縣市有較低優惠稅率。

第5招｜地價稅自用住宅，10‰降至2‰

一般用地地價稅率為10‰至55‰，符合自用住宅用地條件者可適用2‰。

主要條件包括：

• 所有權人、配偶或直系親屬設籍
• 土地無出租、無營業
• 地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有
• 都市土地300平方公尺內
• 非都市土地700平方公尺內
• 本人、配偶及未成年受扶養親屬原則上以1處為限

應於9月22日前提出申請，當年度才能適用；已核准且用途未變，原則上不用每年重申。

第6招｜確認特殊房屋是否排除一般囤房計算

囤房稅2.0雖採全國歸戶，但不是所有非自住房屋都直接套用一般囤房稅率。

例如公益出租人、社會住宅包租代管，以及符合規定的一般住宅包租代管，都有不同的稅率或不計入一般非自住差別稅率戶數的規定。

因此多屋族除了計算名下房屋數，也要逐戶確認實際用途與適用資格。

阿明提醒

2026年房屋稅節稅，核心不是把房子「掛名自住」，而是讓實際使用情形、戶籍、出租申報與稅籍資料一致。

自住房屋記得設籍，一般出租要誠實申報租賃所得；符合公益出租人或社宅包租代管資格，也應確認稅捐機關是否已正確核定。

同一間房屋，使用方式不同，房屋稅率可能從1%到4.8%，差距可以超過4倍。