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地上權與土地租賃有何不同?
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地上權與土地租賃有何不同?

2020/11/19 | 賣厝阿明 |  417 | 加入最愛
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  所謂「地上權」,在民法上是不動產物權的一種,是為建造建築物或其他工作物、或為培植竹木為目的,而使用他人土地的權利。這邊指的建築物在法律上定義廣泛,不論美醜、大小,只要有屋頂加上四面牆,是能夠遮風避雨的土地上的定著物,就可以被認定為是建築物;工作物則是指建築物以外固定在土地上的定著物,像是橋梁、紀念碑、隧道、銅像都是工作物。

或許有人認為以上內容,藉由土地租賃的方式亦可達成,但二者仍然是有重大的區別。租賃權人的地位,遠比地上權人為弱。較重要區別有:

 

(一)地上權是物權,不經登記,就不發生效力。也就是說,地上權產生效力的條件是簽訂書面契約,再加上地政主管機關將書面記載的內容,登記在土地登記簿上。

 

租賃則是債權,原則上不須經過登記。但不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。不定期限之租賃字面上看起來是有彈性的制度,但其實沒有保障,雙方隨時都能終止租賃契約。

 

(二)地上權繼續存在的期間,並無最長期的限制。

租賃契約繼續存在的期間,最長為二十年;超過二十年者,縮短為二十年。

地上權跟租賃契約的期限差別在於,地上權沒有最長期的限制,但租賃契約期間必須小於或等於20年。

 

(三)地上權人,除契約或習慣另有限制外,可將其權利讓與他人(民法第八百三十八條)。

而土地租賃,不經出租人的同意,不可將租賃物轉租給他人(民法第四百四十三條)。

只要不違反契約的條款和多年慣行(例如祭祀公業)的基礎,地上權人可以把使用土地的權利移轉給別人,但土地租賃自由度就沒那麼大了,必須經過房東或是屋主的同意,才能轉租。

 

(四)地上權的成立,固然多應支付地租,但約定不付地租,未嘗不可。

而土地租賃,則以支付租金為必要。

支付地租並不是地上權成立的必要條件和內容,而支付租金在土地租賃則是必要的。

 

(五)地上權縱然由於不可抗力妨礙土地的使用,也得不請求免除或減少租金(民法第八百三十七條)。

而租賃,倘若由於承租人自己的事由,致租賃物一部減少者,可請求減少租金(民法第四百三十五條)。

就算是無法人為控制的自然災害導致使用土地的權利受損,地上權的租金無法免除或減少;租賃契約可考量承租人的情況,減少租金。

 

(六)地上權積欠地租達二年的總額,除另有習慣外,土地所有人可撤銷地上權(民法第八百三十六條)。

而在租賃,必須出租人先定相當期限催告後,逾期還不為支付時,才可終止租約(民法第四百四十條)。

前者如果地租積欠太多,達到兩年應繳的總額時,會被撤銷地上權;後者則必須經過一段時間的催繳通知,才可結束租約。

 

(七)地上權人不得請求土地所有人為土地之修繕,

土地出租人則負有修繕之義務(民法第四百二十九條第一項)。

土地所有人將地上權簽訂給地上權人之後,土地的修護、整理應該由地上權人負責,不能夠要求土地所有人處理:租賃土地的話,出租土地的房東則是必須負責。

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