買房子除了考慮房價，社區營運的健全度也是考量的要點之一，君君就是一個買到社區管理雷雷的苦主。君君看上公設少、實際使用面積大，但屋齡較高的社區物件，住了也有兩三年，但最近卻發現社區的電梯會發生停電或是異音極大的狀況，向管委會反應，卻得知管委會因為沒有足夠的基金來更換維修，等於是社區的住戶要另外再付一大筆修繕費來維修電梯，這就讓君君不解，明明都有按時繳管理費，怎麼會有沒錢的狀況呢？那繳的管理費都跑到哪裡去了呢？
不論是已經住在社區的眾網友或是準備要買社區型物件的朋友，關於社區財務你絕對不能不看！（必看！必看！）買前看財報，求個心安，買後看財報，求個住長久。
今天阿明帶大家扒開社區管理費的神秘面紗，外加大放送看懂社區財報的優點有哪些！會分成5大部分來一層一層揭開看！
1. 社區經費有哪幾種？— 2.社區管理費怎麼收？— 3.管理費支出比例怎麼抓？ — 4.管理費10%-20%提撥公共基金 — 5.挑選社區財務狀況是關鍵
▌社區經費有哪幾種？
一般來說，社區型的建案，在有順利成立管理委員會的情況下，會有兩種經費來源：一是每戶每月會依照規約約定繳交的「社區管理費」，例行性的行政費用或是維修費用，會由管理費來支付。
另一種是提撥專戶存儲的「公共基金」，屬於全體區分所有權人的錢，主要用在一定年度的計劃性修繕，像是大樓外牆磁磚換新，或是更換電梯等重大修繕才能夠動用到的經費，平時不能隨意動用「大錢」重大修繕，使用公共基金，要經過區權會決議。
▌社區管理費怎麼收？
先知道社區有哪幾種經費來源，我們就可以仔細來看看，跟一般住戶最緊密的「管理費」是怎麼樣的一個收法！
在公寓大廈管理條例第10條就提到，費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。也就是通常管理費的訂定會是以「足夠打平每月開銷」為原則，依比例或是依照「區分所有權人會議或規約規定」，實務上大多會依照坪數來計算。
那我們繳的管理費又都跑到哪裡去呢？除了第一大段提到的例行性行政費用，我們可以細分成建築物的設施修繕及維護費用、公共水電費用、電梯保養費、外牆清洗費、弱電保養費、發電機保養費、環境景觀維護費用等，都算在社區的經常性支出項目內。而如果是有另外再請保全或是物業公司來管理，或是簽約清潔公司來打掃的社區，則會有保全物業費及清潔公司的費用。
▌管理費支出比例怎麼抓？
管理費支出主要以人事成本占比最重，另外像是的公共水電費用、建築物環境景觀維護費用以及公設維護費用，都算在社區每個月的固定支出內。建議在檢視社區財報可以稍微算算看，社區每月的固定支出有沒有超過管理費總收入的一半，如果支出費用比例<管理費總收入的50%-60%，代表社區的財務較健全，比較不會遇到管理費不足的風險。
▌管理費10%-20%提撥公共基金
公共基金的重要性體現於屋齡較高的社區大樓。原因是老舊社區維護修繕費用是相當可觀的，光是修電梯就可能要百萬起跳，舊梯換新少說也要上千萬，何況是大樓外牆磁磚如果沒有定期維護，整棟換新的費用已是非常可觀的數字，假如社區每個月收支明細都呈現打平狀態，沒有多餘的經費提撥至公共基金，一旦遇到緊急、重大修繕等狀況，就會出現無經費可支應狀況。
▌挑選社區財務狀況是關鍵
避免買房踩雷，屋內一切安好，社區環境慘不忍睹，大家可以先從社區成立的年份做個依據。社區會收管理費的規定並不是一開始就有，而是在1995年6月《公寓大廈管理條例》上路後，才訂定的規定。也就是說，如果想買的物件建立年份在1995年6月以前，就有可能會出現社區管理費基金不足的狀況，要特別小心。
除了社區成立年限、每月財報內容可以做為社區財務狀況的參考依據外，假如是投資客或是法拍屋比例過高的社區，也要注意管委會是否健全。如果是投資客過多的社區，因為不是住在社區內或是非本地人，無法及時知道社區狀況，可能發生每年的區分所有權人大會沒辦法順利舉辦。建議購買前可以到社區佈告欄看看管理費有無催繳公告，了解管理基金收支概況。
阿明提醒大家，維護社區公共設施也是要花錢，建議大家在挑選社區型物件，可以先考慮比較實用的公設，避免保養費用高的設施或是戶數少的社區，才可以降低負擔高額的管理費。
公寓大廈管理條例 §10｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118
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