人口老化、少子化會影響到房價嗎？

（圖片提供／幸福空間）

人口多寡與房屋需求量為正向關係，人口紅利使房市需求增加，家戶數越多使房市需求增加，家戶數越少，房市需求越少。以下從人口結構與家戶數兩大面向為大家詳細分析！

1. 人口結構：

以2021年的人口結構為例，臺灣所面臨之人口少子化與高齡化趨勢十分明顯，也就是可以發現房地產購買需求人口的降低。因為臺灣有嚴重的少子化及高齡化的問題，依國發會的估計，台灣每百位青壯年人口所需扶養之依賴人口數，將由2020年之40人增加至2070年之102人，並且2020年的人口出生數也低於死亡數，現階段人口開始呈現自然減少現象。

另一方面，2020年，國內65歲以上老年人口所占比率原為16.0%，但至2040年將升至30.2%，2070年持續增加至41.6%，因此隨著人口紅利逐漸減少，高齡化而造成勞動力減少，台灣自從2020年人口就首度出現負成長，內政部公布截至2022年12月底的人口數為2326萬4640人，較2021年的2337萬5314人，再減少11萬674萬人，人口連續3年負成長，故未來不動產市場，將面對人口結構改變、未來如何因應不動產市場將是消費者、生產者及政府所面對的課題。

▲圖1（資料來源／內政部；資料提供／財經傳訊）

▲表1（資料來源／內政部及作者整理；資料提供／財經傳訊）

▲圖2（資料來源／內政部及作者整理；資料提供／財經傳訊）

台灣2022年1至12月累計出生數為13萬8986人，創下史上新低；死亡數為20萬7230人，是連續3年出生人數低於死亡人數（參考圖1及表1），未來無論是因為稅制的改變（房地合一稅2.0）、貨幣政策（緊縮政策）、利率調整（利率上漲）、疫情因素、烏俄戰爭及政策因素（平均地權條例）等因素，而導致房價有所短期波動，最後還是要回歸供需基本面（人口結構的長期因素），未來在人口死亡人數大於出生人數的結構上，長期房價將會下調到人口結構上。

2. 家戶數：

各季普通家戶數=（各季戶籍登記戶數）×（最近一期普查普通住戶數調整率）。如下表單人或兩人多，也就是單身及夫妻不生變多了。

▲表2（表格提供／財經傳訊）

▲圖3（資料來源／內政部及作者整理；資料提供／財經傳訊）

根據內政部統計季報資料顯示整理如表2及圖3，2022年Q4平均每戶人口數量再創新低，僅剩下2.56人，再度創下歷史新低紀錄，六都中每戶人口最少是台北市2.36人，高雄市2.40人，新北市2.44人，台南市2.59人，桃園市2.60人，台中市的2.72人，發現都會化越高區域，平均每戶人口數量越少，由於台北市都會化程度最高，所以家戶數為2.36人。

相信在未來都市化程度及家庭結構改變下，每戶人口只會越少，2022年10月底，戶數共有9,068,488戶，與上年同月比較增加64,105戶或0.71%，與上月比較則增加5,961戶或0.07%，人口數雖然變少，但家戶數卻是增加的，所以短期並不會彰顯房屋的交易量，但長期仍會影響房市的交易量。

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作者簡介－廖仁傑

【現職】國泰世華銀行協理／中原大學國貿系兼任助理教授

【學歷】中央大學財金所碩士、中原大學商學博士財務組

學術專業及研究發表多為風險管理、金融機構管理、客戶關係管理及不動產專題等研究，除研究外，並且屢次受邀到學術團體、政府機構、上市櫃公司、雜誌社及公、私立醫院院長的邀請，期許在期刊發表上、專題演講上及專書上能提供讀者及聽眾更有用的資訊。

【本內容節錄自編輯精選好書《抓住房地產最佳決勝點：從認識影響房地產景氣的各項指標到買賣最佳時機點超詳細分析》】

書名：抓住房地產最佳決勝點：從認識影響房地產景氣的各項指標到買賣最佳時機點超詳細分析

出版社：財經傳訊

作者：廖仁傑