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農地變建地
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農地變建地

2020/03/11 | 賣厝阿明 |  7708 | 加入最愛
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隨著社會變遷,台灣已由農業社會轉變為工業社會,農業生產成本提高,不少人家中有祖先留下來的農地,但都已不再耕種或呈現休耕狀態,加上現在土地寸土寸金,因此不少人就想,能把農地變成建地嗎?該怎麼做呢?

 

如果農地要變更建地,該農地必須是「被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地,可變更的面積約363坪以下」,或者是「農地地形凹入周圍建地內,凹入缺口未超過20公尺,則可變更的面積約363坪以下,如因整塊土地完整性的規劃所需,將可放寬到400坪以下」若由符合以上其中一項條件,就能著手準備變更了!

 

但若是農地不符合以上,但農地上本來就有老舊建物的話,還是可以變更為建地喔,只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準,若有相關證明文件,最多可增加到40%

 

那麼,要如何申請變更呢?

第一步,必須先進行「農地分割」,也就是將該農地要蓋屋的面積劃分出來,需特別注意的是,分割後的農地和建地皆須達到最小的法定面積才行喔!

然後用分割出來的建地到所屬的地政事務所「申請變更地目」,送出申請後,地政事務所人員會先「審查文件」,文件確認無誤後,地政人員會到「現場勘驗」,看看建地上是否有違建等地上物,確認一切符合標準無違規後將會發出許可證。一般而言,整個申請過程可能長達1.5-2年,實際情況依個別案例而定。

另外需特別注意的是,如果是想將農地變更為其他特殊用地,如幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟、丁種工業用地、納骨塔等場所,則必須以專案核准的方式進行喔!

 

那麼申請通過之後,要興建的建築物也有相關規定喔,

依據營建署《都市計畫法台灣省施行細則》第30條明定,其建築物及使用,應符合以下條件:

  1. 建築物簷高不得超過十四公尺,並以四層為限,建蔽率不得大於百分之六十,容積率不得大於百分之一百八十。
  2. 土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外,不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
  3. 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者,得就地修建。

但改建、增建或拆除後新建,不得違反第一款之規定。

 

不過政府為了杜絕建商將農地化整為零、建房炒房等,也修整一些條文規範,

例如

1.土地取得時間及和戶籍登記時間必須都滿5年者,才能申請農地變更為建地;2.而興建的住宅也必須滿五年後才能變賣或移轉;

3.地目變更申請通過後也不能變更起造人,也就是建造該建築物的申請人;

4.並且限縮農地變成建地後蓋的住宅經營的民宿資格等,

如果是想要變更農地作為投資用途,可能需要多考量喔!

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