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建商廣告與契約不同,可以因此解約嗎?
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建商廣告與契約不同,可以因此解約嗎?

2021/03/23 | 賣厝阿明 |  1876 | 加入最愛

為了吸引消費者的目光,售屋廣告往往會用華麗的辭藻、驚人的標題來撰寫文案,例如「會呼吸的豪宅」、「讓你擁有帝王般的生活」等等廣告用詞。

 

廣告用詞可以華麗,但卻不能用誤導消費者的方法來吸引消費者!比如寫著「三房二廳的完美住宅」建築用途卻是辦公室;「鄰近捷運,步行五分鐘到達」實際上五分鐘可能是要用跑的,還有廣告上的平面圖與現場不一樣的問題等等。


看到上述案例,你可能會想房屋價格那麼貴,廣告卻那麼隨便,那麼我們這些相信廣告的消費者,難道就該被騙嗎?

 

關於這個問題,阿明分三點解說消費者如何爭取自己的權益,大家要注意哦!


一、房屋廣告詐騙手法都有哪些?
二、發現房屋廣告不實該如何處理?
三、廣告與契約內容不同,可以解約嗎?


詳細解答:
一、房屋廣告詐騙手法都有哪些?
1、未清楚說明為工業宅:所謂的工業宅,即為工業區的住宅,此區的住宅大多為違法建造,一被人檢舉會有罰鍰甚至拆除的可能。

建商在廣告單上不會特別提到或者只在角落註明為工業宅,並刻意說明適合「x口之家」或強調適合居住,讓消費者誤以為是一般住宅。建議可向建商要求出示建築執照,看清楚建築物用途和土地使用分區,是否為「住宅」和「住宅區」。

 

2、公共設施、建物面積與實際不符
為了讓大樓看起來設施完善,不少建商都會在廣告中吹噓有多少公設,品種豐富到讓消費者看花了眼,但實際擁有的公設可能只有廣告說的7、8成;另外廣告中常出現「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」這些法定名詞,聽起來十分可靠、專業,但最好再跟建商確認,畢竟這是最容易誤導消費者的地方。
3、格局配置與施工平面圖不符
為了讓消費者以為室內使用空間寬大,有時候廣告單上的平面圖與實際的施工平面圖有很大的差異,比如說實際上是陽台的地方被劃為廚房一部分,又或者從廣告平面圖來看門跟對面牆壁的距離很遠,但實際上沒那麼寬。

 

這種情形只有消費者親自到現場,才能知道問題出在哪裡,若該廣告是預售屋廣告,最好要求建商出示平面圖,免得變成冤大頭。

4、公共設施未完成就出現在廣告上
生活機能好不好,是房子的賣點之一,也是建商的廣告重點。有些建商會用用“現在式“的說法,廣告3、5年後才完工的設施或者誇大該公共設施的用途,讓消費者誤以為可以住到環境多好的地方。

 

舉例來說,住宅臨近高速公路開發地,但尚未建造完成,亦不知完成日,廣告詞:交通便利,5分鐘就能到達高速公路。

5、夾層屋違建(樓中樓)
建商廣告通常都會把夾層屋形容成「彈性大空間」強調屋主住進來後,不用擔心面積狹小的問題。但考慮到容積率的問題(夾層依法需計入容積率),許多建商選擇偷偷來,導致有許多廣告的樓中樓都是違建。

 

民眾若看上了樓中樓的房子,一定要以建商的施工圖為準,來確認該建物是否合法。
 

其他廣告陷阱還有海報上的景觀與實際不同、仲介虛報房屋成交、獲獎記錄,未標示為“加盟店“,讓人誤以為是直營店等等,民眾看房屋廣告時,最好實地求證、眼見為憑才安全。

二、發現房屋廣告不實該如何處理?

說了那麼多廣告陷阱,接下來告訴大家當遇到“不實廣告“該如何處理。
1、如何認定為不實廣告
容易誤導消費者和與事實相距甚遠的,都算是不實廣告。

 

2、不實廣告相關法規
關於處罰廣告不實的規定有《消費者保護法》第22條和《公平交易法》第21條,這邊來說這二個法條的不同之處。

 

《消費者保護法》第22條主要規範「企業經營者」應確保廣告內容之真實性,其對消費者所負之義務,不得低於廣告之內容。且其所販售之商品或服務的廣告內容,在契約成立後,應確實履行。

 

舉例來說,百貨公司廣告福袋的頭獎為汽車一臺,在消費者中獎之後,若因為特殊原因無法給消費者一臺汽車的話,也應該給予不低於汽車價值的商品


《公平交易法》第21條主要規範的是「廣告內容」、「廣告商及代言人的職業道德」。同條第一項提到對於廣告不實的定義是「與商品相關而足以影響交易決定之事項,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」

而足以影響交易決定的事項是指:價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地,及其他具有招徠效果之相關事項。

 

同條第5項則是提到「廣告代理業在明知或可得知的情況下,仍製作或設計有引人錯誤之廣告,需與企業主負連帶責任」、「廣告媒體業明知或可得知廣告有誤導消費者之虞,仍予傳播或刊載,需負連帶責任」、「廣告薦證者(代言人)明知或可得知其所薦證的東西有誤導消費者之虞,仍當其薦證者,需負連帶責任。」

如果在買房的過程中,有遇到廣告不實的問題,可依法向消基會檢舉,消保官經過調查發現確有廣告不實的嫌疑後,除了依法開罰之外,視情況也會一併請公平交易委員會一起調查。

 

三、廣告與契約內容不同,可以解約嗎?
當然可以。
簽下契約後,才發現被廣告詐騙想毀約的情況大多發生在購買預售屋的人身上。若民眾想解約,以前只能通過《民法》的相關條例來跟建商打官司,但能不能成功還是要看法官的自由心證。

 

現在《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》則是明確規定了預售屋的廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,皆為契約之一部分。契約中也不能約定廣告僅供參考。
當買方發現廣告與實際狀況不符,想要解約的時候,應先向消基會申請與企業協調,有公正第三方的介入,才能保障消費者的權益。

 

而若廣告確實不實,賣方除了要將已收到的價款退還給買方(如有遲延利息應一併退還),並應賠償不低於15%的房地總價款的違約金,但違約金超過已繳價款者,則以已繳價款為限。

除了預售屋之外,《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》同樣也規定了成屋的廣告應視為契約的一部分和不能在契約裡約定廣告僅供參考這兩點,消費者在購買成屋時若發生問題,也可先尋消保官請求協助。

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