阿明Line帳號

驗屋通知要注意!
製作P圖
所需點數: 168 P圖前請先登入

驗屋通知要注意!

2023/04/19 | 賣厝阿明 |  4005 | 加入最愛

買過中古屋兩次的歐姐,第一次接觸到預售屋的物件,只知道預售屋的繳款方式是屬於階段性付款的類型,關於其他的買賣流程以為都像成屋一樣,最後蓋完點交就可以開始裝潢,殊不知,在快交屋前收到建商寄來的「驗屋通知」,這就讓歐姐搞不懂,驗收不就是交屋的時候進去確認就好嗎?為什麼還要先驗屋呢?

 

初來乍到的預售屋新手,在買房簽約後,除了階段性繳款外,在快交屋前會迎來圓滿成家第一大挑戰『驗屋』!也就是在建商「取得使用執照6個月內」且室內的完整度有超過70%沒有重大瑕疵,屋主就會收到來自建商的「驗屋通知」知會你可以到基地現場進行初驗。

 

但是一定有很多第一次買預售屋的朋友對驗屋通知,還是很陌生,別擔心!阿明聽到大家的心聲了!關於「驗屋通知」背後意涵,今天會拆成5大部分說給各位聽!

1.  什麼是「驗屋通知」?— 2.驗屋重點有哪些?— 3.找驗屋公司要注意什麼嗎?— 4.驗屋常見QA — 5.同場加映:延遲交屋的「延遲利息」

 

▌什麼是「驗屋通知」?

「驗屋」的程序並沒有次數上的限制,大部分會有2-3次,先初驗後針對買方有發現的小問題做處理後,再來複驗,如有發現其他狀況,就會在修復後安排再次複驗,在買方複驗確認都沒問題後,建商就會約定時間完成交屋手續。

 

而在驗屋通知單上會告訴你什麼時間需前往驗收,假如自己的行程比較難安排,也記得跟建商溝通其他日期延後驗屋。

阿明也提醒大家,如果遇到建商不讓你驗屋就直接交屋,請用力拒絕,避免交屋後發現問題,碰到建商拿到尾款不處理修繕的狀況喔!

 

▌驗屋重點有哪些?

房屋問題百百種,出現最多的就是「漏水問題」,這也提醒各位要驗屋或是準備驗屋的朋友,請加強確認物件內的給排水系統是否順暢、門窗門框的密合度、各空間的積水防水測試等,屋內一切關於「水」的項目絕對不可馬虎。另外在「格局」、「坪數」方面,也務必確認要跟最一開始從代銷手中拿到的圖面相符合。

 

▌找驗屋公司要注意什麼嗎?

有些謹慎的屋主,會在收到驗屋通知後,找驗屋公司一同前往驗收,而為了確保自己找的驗屋公司是合法,且假如在驗收過程中有找到問題,有能力可以協助解決的話,建議大家在接洽驗屋公司要確認對方是不是「依法登記公司營業項目」、「相關合格技師證照」及「使用CNSTAF等認證機構合格檢驗的工具」,避免踩雷。

 

▌驗屋常見QA

Q1:建商可以禁止消費者找驗屋公司嗎?

消費者要不要找驗屋公司,是消費者的自由,建商沒有理由禁止消費者找驗屋公司,讓消費者驗屋是建商的義務。根據內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點關於「驗收」規定,建商是『有義務』通知消費者驗收,同時要將房屋的瑕疵修繕完畢。

假如遇到建商無緣無故用合約規定代驗、非屋主不得進入,或是限制驗屋時間等內容,阻止消費者驗屋,是有可能會違反誠信原則。

 

Q2:驗屋的缺失修繕完畢,建商後續可以不保固嗎?

驗屋是指消費者在檢驗準備交屋前的房子,確認有沒有地方需要補強修繕的,建商如果有表示在初驗發現的問題,修復後就不提供保固服務,事實上是不合理的情況。

因為關於保固於否,還是要回歸到最一開始買賣契約內簽的內容,假如契約內沒有載明缺失修復後不保固的內容,建商還是要提供後續的修繕保固服務。

 

Q3:如果驗屋一直沒過,該怎麼辦?

一定會有人心中冒出一個疑問「如果交屋日當天,我房子還沒驗完怎麼辦?」。就有案例是屋主會想說反正驗屋沒有完畢,就把貸款扣住不撥給建商,以為用這樣的方式可以讓建商改善問題,結果被建商告上法院後,消費者反而會因為不符合比例原則敗訴。

阿明提醒大家,假如是室內小部份需要修繕的地方,你怕建商拿了錢不負責,在符合比例原則的情況下,我們是可以要求留下『交屋保留款/交屋尾款』,待修繕完畢後,雙方都驗收完畢後再進行撥款。

 

這邊提供大家一些驗屋當下會遇到的狀況,該如何處理

①比對驗屋通知與買賣契約內容(如:有沒有限制驗屋人員等)

②驗屋現場場被建商刁難=>消費者可全程錄影存證

③無法如期交屋 =>寄發存證信函通知建商須付遲延責任

④建商遲遲不修繕 =>可向法院起訴

 

Q4:複驗未完成前,如果不能要求銀行撥款,消費者可以透過什麼管道保障自己?

雖然說以房地總價5%作為交屋保留款,對財團大建商來說,影響可能不是很多,但這是最後保障自己權益的關鍵,同時也是一種正當有力的管道向建商施壓,完成最後的修繕內容,並經過複驗合格交屋。

 

另外阿明也提醒大家,在簽買賣合約時,請務必確認『交屋保留款』有沒有被更改成「5萬」或是「房地總價3%」等內容。假如你發現準備要購入的物件合約上有記載這些內容,是可以向地方政府或消保單位檢舉。假設查證屬實,這份買賣契約就算是無效,消費者甚至可以要求無償解約或是要求賠償或補正。

 

▌同場加映:延遲交屋的「延遲利息」

整個驗屋項目會是以雙方都認可「基本的房屋品質」來進行驗收,有發現到明顯缺失,消費者是可以請建商處理修繕的,假設建商拖延遲遲未修繕,而導致交屋時間延期,身為消費者的我們是可以向建商要求遲延利息!

假如在交屋當下,建商仍有修繕未完成,而導致有延後的狀況,買方是可以要求『已繳價款萬分之五』當作延遲利息;如果是「延遲交屋超過3個月以上」,則可以當作建商違約,要求解約退款,並依照定型化契約,建商要賠償消費者『最高不超過房地總價款的15%』,消費者已交付金額未達15%,按照已繳交金額為賠償上限。(翻譯年糕:房屋總價1200萬,延遲交屋超過3個月,建商最多需付180萬。假如消費者只付了100萬,那就會變成建商最多要賠100萬)

 

最最後,阿明提醒大家,國際情勢動盪、原物料上漲、政府近幾年頻頻出手打房,再加上平均地權上路,預售屋房市降溫是必然的,但有購屋剛需的朋友,在買預售屋簽約時,請務必確認清楚是否有明確約定開工時間、取得使用執照完工日期,確保自己賣的房子可以如期完成,降低自己買到爛尾樓的機率喔!

 

《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》|

https://bit.ly/3NPj8jO

標籤 :

共 0 則留言

更多一圖秒懂
輕隔間材料比一比

輕隔間材料比一比

2024/07/16 | 賣厝阿明 |  137 | 加入最愛

租屋電費新制

租屋電費新制

2024/07/16 | 賣厝阿明 |  130 | 加入最愛

震災受災戶住宅補貼方案

震災受災戶住宅補貼方案

2024/07/11 | 賣厝阿明 |  125 | 加入最愛