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購買建物用途是:「超級市場」的樓店,該注意什麼呢?

購買建物用途是:「超級市場」的樓店,該注意什麼呢?

2021/06/22 | 賣厝阿明 |  700 | 加入最愛

大家好!

小弟最近看一間中古大樓樓店。調謄本看到建物用途是:超級市場


1.想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下,有什麼要注意的嗎?
2.這間如果是商用,用自然人買,是不是會有貸款成數的限制?
3. 2樓目前有隔間當住家,這樣是不是違規使用?會罰款並被要求恢復嗎?
4.謄本用途為超級市場,日後轉手增值方面,有沒有什麼大問題?
謝謝!感激不盡~


詳細解答
1. 想請問各位前輩們建物用途是這樣的情況下,有什麼要注意的嗎?
    (1) 建物用途是超級市場,因此你所看上的樓店,營業部分的樓層應屬於營業用電,計費方式比較貴。
    (2) 商場樓層屬於營業用,樓上可當住家使用,非營業之其他各樓層的地價稅、房屋稅、水電費部分可與商場區隔者,應可申請住家用。
    (3) 因為受限於市場用地的地目限制,這類住宅銀行通常核貸成數偏低,如果自備款不夠充足的首購族,會是需要特別留意的問題。
    (4) 因商場出入人員相對較多且複雜,周遭環境吵雜,居住品質難以控管,因此買賣脫手較不容易。


2. 這間如果是商用,用自然人買,是不是會有貸款成數的限制?
由於市場用地的地目限制,這類住宅銀行通常核貸比例只有五成左右,對於自備款不足的首購族來說,顯然負擔較高。銀行在核貸前,通常會到現場勘察,因作為買賣用的市場用地環境較差,對於銀行評估貸款成數,恐會造成影響,甚至可能發生完全不核貸的情況。


3.  二樓目前是有隔間當住家,但這樣是不是違規使用?要被罰款恢復嗎?        
二樓隔間當住家,其實在法律上是違法的,問題在會不會被檢舉或被稽查到,如果被稽查到就可能被開罰。實際上,通常官方不會為了單一事件開罰,會是整棟開罰,且會罰管委會或建商,要視當時狀況而定。但如果出租或另作其他商業用途,就有疑慮,應視當地主管機關的認定及各處零售市場管理規則,且務必符合消防安全規範。


4. 謄本用途為超級市場,日後轉手增值方面,有沒有什麼大問題?
依都市計畫法等相關規定,市場用地,一樓作市場使用,經營型態應為超級市場,一樓不得規劃作為店舖使用,只能經營生鮮超市及便利商店,而不能開設咖啡店、餐飲店及服飾店等店舖。地號土地上興建完成之市場及集會所,非經主管機關核准,不得移轉、變更用途、不得停止或部分營業。


因此,要購買此樓店,應徹底了解建物登記用途及涵蓋範圍,如果自己正要經營的事業符合上述要求,當然很好!但也應考量日後轉手,符合需求的買家多寡而定。


此外,由於市場用地會有部份樓層必須設置為商場,因此,進進出出的人員相對比較複雜,居住環境與品質也會受到影響,如果未來打算脫手,也將面臨成交不易的困境。


參考資料:
https://www.rootlaw.com.tw/LawArticle.aspx?LawID=B010040070000100-0860107
法規名稱:    臺北市零售市場管理規則
http://www.ftc.gov.tw/uploadDecision/2005721-0961101_002_096d166.pdf
行政院公平交易委員會處分書:權狀記載建物主要用途超級市場、店舖型態的案例

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