阿明Line帳號
合建分屋是什麼?小心找補有陷阱!
P圖 - 需38點

合建分屋是什麼?小心找補有陷阱!

2020/11/16 | 賣厝阿明 |  5136 | 加入最愛

台灣的土地非常值錢,只要土地有價值,連帶也會讓房屋的價值變高!

有些建商就會專門在都會區尋找,地段不錯但房子老舊的物件,或是在郊區找有價值的空地詢問屋主或地主願不願意「合建分屋」!

 

所謂的合建分屋簡單來說;就是建商提供資金,地主提供土地!

建商與有意出售土地的地主商議,不以價金而改以房子換取他們擁有的土地,建商給予地主約定好的房子,剩下的房子則賣給一般人。

 

這樣建商可以用較划算的價格取得土地,地主也不用擔心老房不耐住的維護問題,可以直接在原居住環境得到新房!

「合建分屋」聽起來是個利多的方案,不過魔鬼總是藏在細節裡的,要是一不注意的話,就可能被建商反過來咬一口哦!

 

想知道「合建分屋」該注意什麼嗎? 所謂的「找補」又是什麼意思呢?

 

詳細解答:

【合建分屋合作形式】

1、交易方式:建商提供資金,而地主提供土地。房屋興建完成後,按雙方約定比例分配房屋和土地持分。

2、主要工作者:實務上,地主對建房等相關事務都不太熟悉,所以都由建商處理一切建築事宜,地主僅以合夥人的身份監督進度。

 

【稅務注意事項】
→房地合一稅:用合建分屋方式出售房屋的地主,依房地合一稅的規定,持有期間10年以內的,皆課徵20%的稅率,而持有期間10年以上的房屋,皆徵收15%的稅率,簡單來說就是以合建分屋出售的房屋,最高只會被徵收20%稅率。

PS.合建土地如果是舊制(105年前取得)是用所得稅舊制即免稅。

 

至於關於持有期間的計算,以土地持有期間為準,例如,土地持有期間為10年以上,出售房屋的時候,就只會被徵收15%的稅率。

 

→契稅:地主在取得房屋之後,需申報交換契稅2%(以交換現值課徵稅金),如交換房地有給付差額的話,差額價款應以買賣契稅6%來徵收稅金。

例如,以現值1000萬的土地交換現值1500萬的房子:

交換契稅:1000萬x2%=20萬,買賣契稅:500萬x6%=30萬

 

→土地增值稅:若土地為有償移轉,納稅人為原土地所有權人;若土地為無償移轉,納稅人為新所有權人。
 

→贈與稅:以1000萬的土地交換1500萬的房子,顯然極其不對等,若地主有支付價差500萬的話,建商就不必繳交贈與稅;若地主沒支付價差的話,這500萬就等於是建商贈送,由贈與人繳交贈與稅。
 

【合作注意事項】

除非地主擁有房地產背景,否則論起蓋房子,還是建商比較專業,也因此出現多起無辜地主被無良建商坑騙的事件。最常見的就是「找補」!

 

什麼是找補呢?就是若建商蓋出來的建物坪數,於當初合約上所協議的不同時,就「多退少補」,擴大來說就是,少坪數,建商按單坪價格退錢;多了坪數,買方要補給建商錢。

 

當然「找補」並非無上限,根據預售屋相關規定,只要誤差坪數超過3%,地主就可以主張解除契約。

 

這邊要注意的是,坪數誤差要看是哪個部分的坪數短缺了,就以當初約定好的價款來彌補誤差,例如,土地坪數有所短缺,就以一坪土地的價款來貼補誤差。

 

而這種制度,最怕的就是建商虛灌坪數讓地主多支付價款的情況發生。實務上曾發生過,建商將公設的坪數灌到權狀坪數裡,使得地主要支付高達上千萬的「找補」金。所以在與建商簽約合作時,不可不慎,最好與有口碑的建商合作,並在合作前找專業的地政土了解相關情況,才能確保合作順利愉快!

 

共 0 則留言

更多房事QA