包租代管哩甘災(1)

政府近幾年積極推動社會住宅包租代管，並且搭配各種優惠政策，鼓勵手中有閒置房屋的屋主加入。實際了解會發現事實上社會住宅「包租」及「代管」是兩種不一樣的方式在運作，什麼！那如果我是有閒置房屋的屋主，到底該加入哪一種？兩種方式又有哪些不一樣？今天我們簡單花個5分鐘，來了解一下，「包租」跟「代管」兩種方式差在哪裡！
 

▌到底什麼是社會住宅包租、社會住宅代管？

正式進入主題前，我們先來簡單介紹一下，什麼是社會住宅「包租」，什麼又是社會住宅「代管」？這算是近幾年政府積極在推動的政策，主要是政府規劃讓民間閒置的住宅加入出租市場，解決目前民眾居住的迫切需求。會透過跟民間優良的代管公司合作辦理，民間承租（包租）或代理出租管理等相關業務，排除屋主出租房屋的五大顧慮：押金/定金/租金、簽約、修繕、解約違約及其他費用計算問題，並協助符合條件需要幫助的房客。簡單來說就是用包租或代管的方式媒合房東與房客，增加租屋市場的房屋量，減少民眾的居住需求。

▌包租是怎麼租？

會是政府委託業者（多為房仲業者）向房東承租住宅，由業者與房東簽訂三年包租合約之後，包租期間由業者每月定時支付租金給房東，請業者擔任二房東的角色，將住宅轉租給房客，同時並管理住宅相關問題。

關係圖：房東租給業者，業者擔任二房東轉租給房客，並不是房東直接租給房客。

通常包租的物件，業者會以市價8折的金額向房東承租住宅，再以8折價格轉租給一般房客，弱勢族群則是7折或5折且差額由政府補貼。

▌代管又是怎麼租？

什麼是代管？就是房屋委託租賃住宅管理業者或是房屋仲介業者，「協助媒合、管理」，業者會協助房東將住宅出租給房客，由房東本人與房客簽訂租約，業者負責後續的管理業務。

關係圖：房東直接租給房客並簽約，業者負責仲介媒合及管理的服務，包含後續的修繕、代收房租、代繳水電費等。

目前租屋市場的社會住宅代管租金會是一般房客市價9折的租金，業者協助房東核銷帳款後，再按月轉交給房東，如果是符合弱勢族群條件的租客，租金則是7折或5折且差額由政府補貼。

▌包租代管優缺大整理！

優點｜

Ａ‧省時省事省力

包租代管的最大優點就是「省事」，房東不用親自處理招租和修繕等雜事，一切交給包租代管業者即可。

Ｂ‧申報綜合所得稅時有優惠

申請社會住宅包租代管，在申報綜合所得稅租賃所得時，可享有 1.5 萬免稅額，必要費用率 60%。

Ｃ‧租賃契約有公證

目前社會住宅包租代管的租賃契約，通常都會需要公證，公證費用政府會補助。假如真的不幸遇到租屋蟑螂不繳房租，可以直接帶著租賃契約去報案。

缺點｜

Ａ‧自行出租租金可能比較高

自行出租比較大機率租金可高些。因為社會住宅核心目的是為了讓弱勢族群或是年收入未達一定門檻的房客承租，租金通常會落在租金行情 8~9 折，太豪華的物件相對就不適合。

Ｂ‧不能自己挑房客

包租代管通常會由業者協助尋找房客，所以如果你是房東，且對房客有特定偏好，像是職業、性別或年收入有要求，可能就不適合加入社會住宅包租代管方案。

Ｃ‧體質較差的包租代管業者可能拿不到租金

目前市場上的包租代管業者品質參差不齊，有屋主分享自己配合的代管公司經常延遲轉交房租，如果要加入社會住宅代管方案的朋友，請務必再三確認代管公司的穩定度！