第一次買預售屋就上手

第一次買房，很多人會考慮購買預售屋，原因一是頭期款門檻較低，原因二是屋子是全新的，住起來當然舒服。

但是預售屋在交易時還沒有實體建物存在，不像成屋看得到成品，所以大家購買的其實是一個權利，必須等到建案建造完成，取得「使用執照」完工後才能交屋。

對於首次購買預售屋的人，就讓阿明從開始找預售屋，到預付訂金、簽約、客變、繳稅、過戶、驗屋，一一教你弄懂預售屋步驟！

 

買預售屋要做的第一個功課分為四個大方向

1. 自我了解：確認資金、居住的人數、需要的房型、在意的嫌惡設施及周圍的交通問題。
2. 預計完工日期：注意交屋的日期是否符合自己需要入住的時間。
3. 建商的口碑及商譽：良好的建商有完善的售後服務，可減少日後產生糾紛。
4. 比較附近建案或房價行情：可透過實價登錄查出附近區域精準行情，了解可議價的空間。

 

接下來阿明跟大家說說看預售屋重點喔

這個部分特別注意以下六點

1. 早晚不同時段看房：白天附近看熱鬧，晚上周遭看治安，注意是否有八大行業在基地附近。
2. 格局方位與建材樓層：了解房屋座向、房型、動線，建材配備與樓層位置是否符合需求。
3. 建案外觀與周邊設施：買房子看順眼最重要，住起來才舒服，同時要注意周邊的生活機能是否完善。
4. 單層戶數與電梯比：單樓層戶數、居住人數如果過多，尖峰時段可能會浪費許多等待電梯的時間。
5. 基地的土地區分：不同土地區分不同用途，地價也大不相同，工業、商業或住宅用地要看仔細。
6. 總戶數坪數公設比：公設比占多少？車位坪數大小及車道迴轉空間？預估管理費多少？

Ａ補充

ＰＳ我們跟建商或代銷取得的任何文宣／檔案／一定要保留好，因為這些都會是我們將來驗收要核對的依據喔

 

接下來就是款項與合約問題＃這邊特別注意是契約審閱期

確定了想買的房以後就能進行議價階段，與建商議定最後的交易價格，並補足約總價3%的訂金（俗稱大訂）；注意！依照內政部規範客戶簽約後，應至少有5日的合約審閱期，若於簽約前反悔，可拿回全數訂金；若於簽約後才反悔，恐須支付違約賠償金，最高上限為總價的15%。當合約確認無誤後，即可支付大約7%簽約金，並安排正式簽約。

 

訂金預付款

預售屋訂購時，首先會交付10～30萬元不等的金額，作為保留欲購買戶別的「誠意金」（俗稱小訂），此時銷售人員會給一份較正式的紅色預約單，上面會有清楚的議價結果，也會標上明確的預售屋資料，包含戶別、車位、坪數和價格。

 

注意：以往的預售屋潛銷期無明確戶別、坪數、價格內容的紅單交易，在2021年7月1日實價登錄2.0上路後，正式被列管，紅單禁止轉讓交易，請注意！

 

再來就是繳付工程款

買屋剛開始的首付階段，也就是俗稱「訂簽開」，約占房屋成交總價10～15％，開工款約3至5%，之後建築施工期間，需再繳10～15％的階段工程款。預售屋彈性付款的機制，讓消費者前期資金壓力較小，建築完成時間通常約2-3年，在交付價金要先確認建商是否有履約保證機制，將款項匯至建商指定的信託專戶，可降低購買預售屋的風險。各建商採用的工程款付款方式不同，大致分成三種：

1. 按工程期繳款：依照工程進度，按期別繳交，各建商區分期別方式不同。
2. 工程零付款：施工期內不需繳交，待結構體工程完成，再一次繳交工程款。
3. 按月繳款：開工後，即開始按月繳交，不管工程進度如何。

 

說完錢的問題我們來說房子的問題，這個部分我們客變，使用執照跟驗屋三個點來說明

１預售屋客變

買預售屋的好處之一是可以利用「客變期」變更設計。在施工期間，可在建商指定時間內，配合屋主喜歡的品味與生活習慣做客製化調整，要把握僅有一次的變更機會。

預售屋客變四大項目：變更格局、退換建材、退換設備和配設水電管線。但浴室和廚房位置因牽涉排水、防水及瓦斯管線等複雜問題，則不建議異動。

 

２建商申請使用執照

工程完成主體後，大部分建商開始申請使用執照時，可以開放買家進去參觀，直接感受格局及所有的配置，同時等待建管局來審核稽查。

 

３驗屋

期待許久預售屋終於快蓋好了，買方可進行驗收房屋，若買方沒有謹慎仔細做好驗屋的動作，等入住後才發現問題，可能會因此耗費許多修繕費用，不但超出自己原本的預算，心情也會大受影響。自己驗屋是所有驗屋中最省錢的方式，但若你真的不懂，還是建議請比較專業的朋友或是花錢請驗屋公司，比較妥當。如果驗屋時發現屋況有瑕疵，可在驗收單上要求建商限期改善完成，當缺失已改善完成後建商就會再次安排複驗，都確認完成沒有問題後，賣方就會約定時間完成交屋。

驗屋的三大重點：排水系統、機電設備、建材家具類 (其它非「水」「電」類)

 

 

好的，恭喜購買預售屋的每位好朋友，來到貸款／銀行／過戶／交屋的最後一道關卡

首先我們就從貸款開始

建案完工取得使用執照後，建商會通知買方前來交屋，如果有申請房貸的需求，買方可選擇自己配合的銀行來貸款，或透過建商整批與銀行談貸款的優惠利率，銀行審核通過後會進行對保。對保的意思就是銀行會審核房屋價值及你的貸款條件，看看你是否有貸款的資格及實際可貸款的成數。對保時應先確認貸款種類、貸款利率及攤還方式。

在簽訂本票時，應註明禁止背書轉讓，並交給銀行或代書保管。而撥款同意書，則是用來保障建商，當房子過戶到你的名下後，確保建商可以拿到剩餘貸款。

ＰＳ簽訂撥款同意書時記得要加備註，驗屋沒問提才能撥款，但如果你的交屋款是總價款５％，哪麼你就可以相信建商會即使已經撥款，還是會有誠意處理你的後續房事問題（金額高有保障）

 

接下來是產權過戶與相關稅費繳納

辦理交屋移轉之前，必須先繳納契稅、印花稅、代書費、地政規費、土地跟建物登記謄本費用等雜支，約莫10萬元左右，才能辦理買賣移轉手續，這些是非屬於售價內的額外費用，不包含在合約談的價格中，也沒辦法透過貸款取得。

建商負責：交屋日前之地價稅、房屋稅，土地增值稅。

買方負責：交屋日後之地價稅、房屋稅，契稅、印花稅、相關規費等。

 

依照內政部預約書買賣定型化契約應記載及不得記載事項，建商在取得使用執照後，如有買受人，應於四個月內委託代書辦理完成房地產過戶，房屋所有權之移轉，建商同時也會申請房屋及土地權狀。

 

最後就是交屋跟尾款

等到取得房屋權狀、銀行核撥房貸，一切都沒問題後，買方才需支付賣方5％交屋尾款。根據內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第43條規定，預售屋交易需保留交屋保留款，也就是交屋尾款，不得低於總價的5%，違反可開罰3萬以上至30萬元以下罰款。

 

這邊ＰＳ一下，如果您買的預受屋是集合住宅，那就還有以下這篇

管委會成立 ／ 管理規章 ／ 公設點交

１管委會成立

依據《公寓大廈管理條例》，「管委會」成立後7日內可與建商、

依據《公寓大廈管理條例》，「管委會」成立後7日內可與建商、政府主管機關一同進行公設點交，管委會亦可委託專業的物業管理、機電、消防及建築師一同進行點交，如有缺失，建商必須於30日內修復瑕疵。

２建立規章

社區運作初期，管委會應盡快完成所有財務管理、社區裝潢管理、停車場管理、廢棄物管理和寵物管理等相關規定。

３公設點交

依據《公寓大廈管理條例》，「管委會」成立後7日內可與建商、政府主管機關一同進行公設點交，管委會亦可委託專業的物業管理、機電、消防及建築師一同進行點交，如有缺失，建商必須於30日內修復瑕疵。

 

（補充說明）

預售屋(買賣)申報：

如果是委託經紀(代銷)業代銷者銷售預售屋者，經紀(代銷)業者應在與買受人簽定預售屋買賣契約之日起30日內，將所簽訂契約內容，如價金、標的面積及其他相關交易資訊，向主管機關完成申報，未申報、逾期 申報或申報不實，按戶/次處3萬元至100萬元。

 

好的，以上是購買預售屋前必須了解的買房步驟，希望能幫助茫然的購屋者，事先做好功課，才能有個愉快的購屋經驗！