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第一次買預售屋就上手
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第一次買預售屋就上手

2021/07/25 | 賣厝阿明 |  662 | 加入最愛

第一次買房,很多人會考慮購買預售屋,原因一是頭期款門檻較低,原因二是屋子是全新的,住起來當然舒服。

但是預售屋在交易時還沒有實體建物存在,不像成屋看得到成品,所以大家購買的其實是一個權利,必須等到建案建造完成,取得「使用執照」完工後才能交屋。

對於首次購買預售屋的人,就讓阿明從開始找預售屋,到預付訂金、簽約、客變、繳稅、過戶、驗屋,一一教你弄懂預售屋步驟!

 

買預售屋要做的第一個功課分為四個大方向

  1. 自我了解:確認資金、居住的人數、需要的房型、在意的嫌惡設施及周圍的交通問題。
  2. 預計完工日期:注意交屋的日期是否符合自己需要入住的時間。
  3. 建商的口碑及商譽:良好的建商有完善的售後服務,可減少日後產生糾紛。
  4. 比較附近建案或房價行情:可透過實價登錄查出附近區域精準行情,了解可議價的空間。

 

接下來阿明跟大家說說看預售屋重點喔

這個部分特別注意以下六點

  1. 早晚不同時段看房:白天附近看熱鬧,晚上周遭看治安,注意是否有八大行業在基地附近。
  2. 格局方位與建材樓層:了解房屋座向、房型、動線,建材配備與樓層位置是否符合需求。
  3. 建案外觀與周邊設施:買房子看順眼最重要,住起來才舒服,同時要注意周邊的生活機能是否完善。
  4. 單層戶數與電梯比:單樓層戶數、居住人數如果過多,尖峰時段可能會浪費許多等待電梯的時間。
  5. 基地的土地區分:不同土地區分不同用途,地價也大不相同,工業、商業或住宅用地要看仔細。
  6. 總戶數坪數公設比:公設比占多少?車位坪數大小及車道迴轉空間?預估管理費多少?

A補充

PS我們跟建商或代銷取得的任何文宣/檔案/一定要保留好,因為這些都會是我們將來驗收要核對的依據喔

 

接下來就是款項與合約問題#這邊特別注意是契約審閱期

確定了想買的房以後就能進行議價階段,與建商議定最後的交易價格,並補足約總價3%的訂金(俗稱大訂);注意!依照內政部規範客戶簽約後,應至少有5日的合約審閱期,若於簽約前反悔,可拿回全數訂金;若於簽約後才反悔,恐須支付違約賠償金,最高上限為總價的15%。當合約確認無誤後,即可支付大約7%簽約金,並安排正式簽約。

 

訂金預付款

預售屋訂購時,首先會交付10~30萬元不等的金額,作為保留欲購買戶別的「誠意金」(俗稱小訂),此時銷售人員會給一份較正式的紅色預約單,上面會有清楚的議價結果,也會標上明確的預售屋資料,包含戶別、車位、坪數和價格。

 

注意:以往的預售屋潛銷期無明確戶別、坪數、價格內容的紅單交易,在2021年7月1日實價登錄2.0上路後,正式被列管,紅單禁止轉讓交易,請注意!

 

再來就是繳付工程款

買屋剛開始的首付階段,也就是俗稱「訂簽開」,約占房屋成交總價10~15%,開工款約3至5%,之後建築施工期間,需再繳10~15%的階段工程款。預售屋彈性付款的機制,讓消費者前期資金壓力較小,建築完成時間通常約2-3年,在交付價金要先確認建商是否有履約保證機制,將款項匯至建商指定的信託專戶,可降低購買預售屋的風險。各建商採用的工程款付款方式不同,大致分成三種:

  1. 按工程期繳款:依照工程進度,按期別繳交,各建商區分期別方式不同。
  2. 工程零付款:施工期內不需繳交,待結構體工程完成,再一次繳交工程款。
  3. 按月繳款:開工後,即開始按月繳交,不管工程進度如何。

 

說完錢的問題我們來說房子的問題,這個部分我們客變,使用執照跟驗屋三個點來說明

1預售屋客變

買預售屋的好處之一是可以利用「客變期」變更設計。在施工期間,可在建商指定時間內,配合屋主喜歡的品味與生活習慣做客製化調整,要把握僅有一次的變更機會。

預售屋客變四大項目:變更格局、退換建材、退換設備和配設水電管線。但浴室和廚房位置因牽涉排水、防水及瓦斯管線等複雜問題,則不建議異動。

 

2建商申請使用執照

工程完成主體後,大部分建商開始申請使用執照時,可以開放買家進去參觀,直接感受格局及所有的配置,同時等待建管局來審核稽查。

 

3驗屋

期待許久預售屋終於快蓋好了,買方可進行驗收房屋,若買方沒有謹慎仔細做好驗屋的動作,等入住後才發現問題,可能會因此耗費許多修繕費用,不但超出自己原本的預算,心情也會大受影響。自己驗屋是所有驗屋中最省錢的方式,但若你真的不懂,還是建議請比較專業的朋友或是花錢請驗屋公司,比較妥當。如果驗屋時發現屋況有瑕疵,可在驗收單上要求建商限期改善完成,當缺失已改善完成後建商就會再次安排複驗,都確認完成沒有問題後,賣方就會約定時間完成交屋。

驗屋的三大重點:排水系統、機電設備、建材家具類 (其它非「水」「電」類)

 

 

好的,恭喜購買預售屋的每位好朋友,來到貸款/銀行/過戶/交屋的最後一道關卡

首先我們就從貸款開始

建案完工取得使用執照後,建商會通知買方前來交屋,如果有申請房貸的需求,買方可選擇自己配合的銀行來貸款,或透過建商整批與銀行談貸款的優惠利率,銀行審核通過後會進行對保。對保的意思就是銀行會審核房屋價值及你的貸款條件,看看你是否有貸款的資格及實際可貸款的成數。對保時應先確認貸款種類、貸款利率及攤還方式。

在簽訂本票時,應註明禁止背書轉讓,並交給銀行或代書保管。而撥款同意書,則是用來保障建商,當房子過戶到你的名下後,確保建商可以拿到剩餘貸款。

PS簽訂撥款同意書時記得要加備註,驗屋沒問提才能撥款,但如果你的交屋款是總價款5%,哪麼你就可以相信建商會即使已經撥款,還是會有誠意處理你的後續房事問題(金額高有保障)

 

接下來是產權過戶與相關稅費繳納

辦理交屋移轉之前,必須先繳納契稅、印花稅、代書費、地政規費、土地跟建物登記謄本費用等雜支,約莫10萬元左右,才能辦理買賣移轉手續,這些是非屬於售價內的額外費用,不包含在合約談的價格中,也沒辦法透過貸款取得。

建商負責:交屋日前之地價稅、房屋稅,土地增值稅。

買方負責:交屋日後之地價稅、房屋稅,契稅、印花稅、相關規費等。

 

依照內政部預約書買賣定型化契約應記載及不得記載事項,建商在取得使用執照後,如有買受人,應於四個月內委託代書辦理完成房地產過戶,房屋所有權之移轉,建商同時也會申請房屋及土地權狀。

 

最後就是交屋跟尾款

等到取得房屋權狀、銀行核撥房貸,一切都沒問題後,買方才需支付賣方5%交屋尾款。根據內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第43條規定,預售屋交易需保留交屋保留款,也就是交屋尾款,不得低於總價的5%,違反可開罰3萬以上至30萬元以下罰款。

 

這邊PS一下,如果您買的預受屋是集合住宅,那就還有以下這篇

管委會成立 / 管理規章 / 公設點交

1管委會成立

依據《公寓大廈管理條例》,「管委會」成立後7日內可與建商、

依據《公寓大廈管理條例》,「管委會」成立後7日內可與建商、政府主管機關一同進行公設點交,管委會亦可委託專業的物業管理、機電、消防及建築師一同進行點交,如有缺失,建商必須於30日內修復瑕疵。

2建立規章

社區運作初期,管委會應盡快完成所有財務管理、社區裝潢管理、停車場管理、廢棄物管理和寵物管理等相關規定。

3公設點交

依據《公寓大廈管理條例》,「管委會」成立後7日內可與建商、政府主管機關一同進行公設點交,管委會亦可委託專業的物業管理、機電、消防及建築師一同進行點交,如有缺失,建商必須於30日內修復瑕疵。

 

(補充說明)

預售屋(買賣)申報

如果是委託經紀(代銷)代銷者銷售預售屋者,經紀(代銷)業者應在與受人簽定預售屋買賣契約之日起30日內,將所簽訂契約內容,如價金、標的面積及其他相關交易資訊,向主管機關完成申報,未申報、逾期 申報申報不實,按戶/次處3萬元至100萬元。

 

好的,以上是購買預售屋前必須了解的買房步驟,希望能幫助茫然的購屋者,事先做好功課,才能有個愉快的購屋經驗!

 

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