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靠收租理財系列-房東篇
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靠收租理財系列-房東篇

2020/06/29 | 賣厝阿明 |  1252 | 加入最愛
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靠收租理財系列-房東篇

《如何成為一個成功的房東》
中年的阿誠不想在爆肝的公司上班了,於是辦了貸款,買了一棟透天,要把它當作出租屋來賺養老金,沒想到遇到的第一個房客佳佳就要求降押金,阿誠想著第一筆生意一定要成交,於是就答應她的要求,順利租房給佳佳。但從第二個月開始,佳佳就延遲交租,阿誠很生氣,但因為第一次做房東,不好意思催繳,於是又拖了一個禮拜才上門收租。佳佳以公司受疫情影響,延遲發薪為由讓阿誠心軟,於是又讓佳佳拖欠了一個月,佳佳還說之前有請師傅來修屋內壞掉的冷氣,修理費要從房租扣抵,阿誠看到佳佳出示的修繕單,也答應了讓她扣抵。後來,佳佳又跟阿誠說,她準備把這裡當個人工作室來接案,可能會帶人進來討論事情。阿誠想著佳佳有收入就可以穩定收租,於是答應了。沒想到其中一個客人突然心臟病發作,最後在阿誠的房子裡過世了,讓這裡莫名成了兇宅。到此為止,你有覺得怪怪的地方嗎?
 
詳細解答:
關於出租房屋最常見的四種情況,阿誠幾乎全遇到了,這裡提供阿明應對的辦法:
1.房客欠租、殺價
要對房子有信心,如果擔心租不出去就輕易降價,太便宜的房子,房客不僅不珍惜,還會影響到未來的出租價哦!而房客若欠租,要在欠租的第一天就進行催繳,堅持定時收租,才不會養成房客欠租的習慣。
2.房客凹優惠
許多房客在要簽約時,會再凹一些家具或希望押金少繳一點。談到家具的時候,房東可以思考價格與回收期長短,再決定是否答應房客的需求。至於押金是絕對不能減,假設付押金有困難,那可能付租金時也會有問題,建議堅持底線,不夠優良的租客還是拒絕往來比較好。
3.設備歸屬責任
不管是入住或者退租,要記得和房客共同檢查屋裡的設備,清點設備並在合約中載明,才能保障雙方的權益!而房中設備通常都是房東的資產,房客擅自維修是侵犯到房東的權益,沒有理由要求房東支付費用。正確的做法是先告知房東需要維修的項目,要求限期內改善,並保留訊息,如果房東沒有如期維修,才能自己設法處理,再向房東索取費用。
4.合約不完善
生活公約要完善,合約最好依個別需求製作,不要買外面現成的契約,才不會出漏洞。除了基本的押金、租金、租期和使用設備的條例之外,生活規範也不可少,例如出入管制、禁止養寵物、禁止商業行為,把無法接受的事項加到合約裡,在簽約時特別告知房客,才能確保租約期間雙方相處愉快。 
 
看到這裡,代表你已經學會房東的基本守則了,那麼房客的客人意外過世在租屋裡,又該怎麼辦呢?意外過世參考處理方法如下:
目前實務判決對兇宅的定義為「死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值」如果足以影響,那就應判定為兇宅。而更廣泛的兇宅定義則為「房屋是否曾經發生非自然亡故」,例如自殺、他殺、意外等,這在大眾眼裡比較容易判定為兇宅。
 
至於此案例中,心臟病發是屬意外死亡的,實務上也會被當作「兇宅」,房東有告知未來承租房客的義務,如未告知是要負法律責任的。
 
因此若造成房子租不出去,阿誠也沒辦法向佳佳求償,法院目前認為房客讓房子變成兇宅必須構成「故意或過失」的要件才必須賠償,此案屬於意外過世,房客不需負擔責任。
 
不過面對「兇宅」也不用太悲觀,實務上還是有成功出租的例子,像2020年就有業者大膽廣告兇宅「不是很兇不用怕」,買家因為賣家誠實,反而詢問度更高。所以阿嘉如果想繼續當房東,或許佳佳的房間暫時不適合出租,誠實告知其他房客在別的房間有人意外過世,或者過個二、三年等風平浪靜時再脫手,會比較容易。

 

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