靠收租理財系列-房東篇

靠收租理財系列-房東篇

《如何成為一個成功的房東》
中年的阿誠不想在爆肝的公司上班了，於是辦了貸款，買了一棟透天，要把它當作出租屋來賺養老金，沒想到遇到的第一個房客佳佳就要求降押金，阿誠想著第一筆生意一定要成交，於是就答應她的要求，順利租房給佳佳。但從第二個月開始，佳佳就延遲交租，阿誠很生氣，但因為第一次做房東，不好意思催繳，於是又拖了一個禮拜才上門收租。佳佳以公司受疫情影響，延遲發薪為由讓阿誠心軟，於是又讓佳佳拖欠了一個月，佳佳還說之前有請師傅來修屋內壞掉的冷氣，修理費要從房租扣抵，阿誠看到佳佳出示的修繕單，也答應了讓她扣抵。後來，佳佳又跟阿誠說，她準備把這裡當個人工作室來接案，可能會帶人進來討論事情。阿誠想著佳佳有收入就可以穩定收租，於是答應了。沒想到其中一個客人突然心臟病發作，最後在阿誠的房子裡過世了，讓這裡莫名成了兇宅。到此為止，你有覺得怪怪的地方嗎？
 
詳細解答：
關於出租房屋最常見的四種情況，阿誠幾乎全遇到了，這裡提供阿明應對的辦法：
1.房客欠租、殺價
要對房子有信心，如果擔心租不出去就輕易降價，太便宜的房子，房客不僅不珍惜，還會影響到未來的出租價哦！而房客若欠租，要在欠租的第一天就進行催繳，堅持定時收租，才不會養成房客欠租的習慣。
2.房客凹優惠
許多房客在要簽約時，會再凹一些家具或希望押金少繳一點。談到家具的時候，房東可以思考價格與回收期長短，再決定是否答應房客的需求。至於押金是絕對不能減，假設付押金有困難，那可能付租金時也會有問題，建議堅持底線，不夠優良的租客還是拒絕往來比較好。
3.設備歸屬責任
不管是入住或者退租，要記得和房客共同檢查屋裡的設備，清點設備並在合約中載明，才能保障雙方的權益！而房中設備通常都是房東的資產，房客擅自維修是侵犯到房東的權益，沒有理由要求房東支付費用。正確的做法是先告知房東需要維修的項目，要求限期內改善，並保留訊息，如果房東沒有如期維修，才能自己設法處理，再向房東索取費用。
4.合約不完善
生活公約要完善，合約最好依個別需求製作，不要買外面現成的契約，才不會出漏洞。除了基本的押金、租金、租期和使用設備的條例之外，生活規範也不可少，例如出入管制、禁止養寵物、禁止商業行為，把無法接受的事項加到合約裡，在簽約時特別告知房客，才能確保租約期間雙方相處愉快。 
 
看到這裡，代表你已經學會房東的基本守則了，那麼房客的客人意外過世在租屋裡，又該怎麼辦呢？意外過世參考處理方法如下：
目前實務判決對兇宅的定義為「死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值」如果足以影響，那就應判定為兇宅。而更廣泛的兇宅定義則為「房屋是否曾經發生非自然亡故」，例如自殺、他殺、意外等，這在大眾眼裡比較容易判定為兇宅。
 
至於此案例中，心臟病發是屬意外死亡的，實務上也會被當作「兇宅」，房東有告知未來承租房客的義務，如未告知是要負法律責任的。
 
因此若造成房子租不出去，阿誠也沒辦法向佳佳求償，法院目前認為房客讓房子變成兇宅必須構成「故意或過失」的要件才必須賠償，此案屬於意外過世，房客不需負擔責任。
 
不過面對「兇宅」也不用太悲觀，實務上還是有成功出租的例子，像2020年就有業者大膽廣告兇宅「不是很兇不用怕」，買家因為賣家誠實，反而詢問度更高。所以阿嘉如果想繼續當房東，或許佳佳的房間暫時不適合出租，誠實告知其他房客在別的房間有人意外過世，或者過個二、三年等風平浪靜時再脫手，會比較容易。