預售屋買賣I注意

「預售屋」是一種建案基地還是一片荒蕪、看不到鋼筋水泥實際格局，建商透過實際模型、示意圖，搭配銷售中心的樣品屋，來銷售的房屋。

今天，讓阿明簡單濃縮六大點預售屋買賣流程，搭配預售屋跟新成屋的優缺點大ＰＫ，給各位參考參考！

 

► 6大預售屋買賣流程

1‧賞屋

買預收屋的起手式就是「賞屋」，大部份想買預售屋都會是接到接待中心進行賞屋、聽建商介紹，但是我們該做的功課也不能少，才不會一不小心腦波弱就被推坑。關於如何聰明挑選預售屋，我們可以分成「去接待中心前」及「踏入接待中心」。

 

#去接待中心前

Ａ‧務必先查清楚建案房型與基地位置（部分基地位置與接待中心在不同地點）

Ｂ‧確認預售屋預計完工日（交屋日期是否符合需要入住的時間?）

Ｃ‧查好該預售屋建案附近的實價登錄（知道價格區間才好議價）

 

#踏入接待中心

Ａ‧建築模型外觀與周邊設施

Ｂ‧基地位置的土地使用分區（建案基地是屬於工業用地？住宅用地？還是商業用地？會影響出售的難易度）

Ｃ‧樓層格局配置及戶梯比

Ｄ‧總坪數、室內坪數、公設比

Ｅ‧格局、朝向、樓層、建材

Ｆ‧履約保證：由於預售屋是依照工程進度在繳款，避免建商蓋到一半跑路，付出去的工程款拿不回來，所以必須設立信託專戶，讓銀行把關。

假如有喜歡的戶別，可以依照先查詢好的預售屋實價登錄，進行初步議價。

 

2‧簽約

確定有購買意願可以先支付訂金，建商或代銷會給你一份「預售屋買賣契約書」（至少5天審閱期）帶回家仔細確認。

確認完「預售屋買賣契約書」內容沒有問題，就可以約時間正式簽約，通常在簽約時會需要準備房屋總價的4%~6%，原先付的訂金會轉成簽約金的一部分。（實際情況以預售屋買賣契約內容為主）

 

3‧繳交工程款

繳交完預售屋的簽約金後，買方就必須要依據「預售屋買賣契約書」中的約定， 動工前需付「開工款」和依完工進度繳交「工程款」。通常每個階段需要繳納的工程款，大約為房屋總價的  10%~15％。

普遍常見的收費方式大致分成 3 種：

Ａ‧ 按工程期繳交：依照工程進度，每期按時繳交。

Ｂ‧工程零付款：施工期間不用付工程款，等到預售屋的結構體完成（拆鷹架後）、領取使用執照或等交屋時，再一起繳交。

Ｃ‧按月繳交：從預售屋開工後，無論施工進度如何，買方都要按月繳交工程款。

ＰＳ‧ 訂金、簽約金和開工款的加總，也就是預售屋的「頭期款」

 

4‧完稅/過戶

根據內政部「預售屋買賣定型化契約」規定，建商要在「使用執照核發後4個月」內，辦理房屋所有權移轉的手續，申請房屋的土地及房屋權狀。

代書在稅單核發後、過戶前，通知買賣雙方把稅款結清。

Ａ‧地價稅、房屋稅：「交屋日前」→建商負擔；「交屋日後」→買方負擔

Ｂ‧土地增值稅→建商負擔

Ｃ‧印花稅、契稅及相關規費→買方負擔。

 

由於預售屋大多是一整批處理，通常建商會在交屋前跟買方收一筆暫收款，約15-20萬不等，來結清這些稅費，再提供明細多退少補。

 

5‧對保核貸

當建商領到使用執照後，會通知屋主到銀行對保（申請房貸的流程），經由銀行對保完，審核你的個人信用、房屋鑑價的價值，決定你有沒有資格可以貸款及最後的貸款成數。在對保核貸過程，請務必要跟銀行端確認清楚關於貸款的「種類」、「貸款利率」、「貸款攤還方式」及「有無其他附加條件（如：房屋壽險）」等。簽的每一個名字，都要了解用途及目的。同時會簽一份「撥款同意書」，授權銀行在房屋過戶後撥款給建商。

 

基本上對保跟初驗會是在差不多時間進行，阿明建議大家要先完成初驗後，確認房屋沒有重大瑕疵再對保，同時也務必要求銀行在撥款前，要取得買方同意後才能撥款，不可以因為建商的要求就直接撥款。

 

阿明提醒大家，通常在過戶到撥款的期間，建商會要求簽本票，這時要記得在本票上註明「禁止轉讓背書』及「此本票僅做為擔保銀行貸款用，款項撥付後需將本票返還，不得做為其他使用」，以保障自己權益。銀行撥款交屋時，也請務必跟建商拿回本票。

6‧驗屋/交屋

預售屋驗屋的次數，大多會到複驗才可以交屋，預算充足下建議可以選擇驗屋公司來協助驗收。當然，如果經驗豐富或是有預算考量也可以自己驗屋，但核心目的都是要檢查建商「施工有沒有瑕疵」，及「完工後的房屋是否與買賣契約書內容相符」。

在初驗階段，盡可能提出所有找到的問題，逐一列出，並與建商約定複驗日期。

 

假如驗屋一直沒有通過，建商沒有積極解決驗屋問題時，消費者該怎麼辦？根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條規定，消費者可以保留 5% 的款項，作為「交屋保留款/交屋尾款」，待建商將缺失修繕完畢再撥款。

 

若非重大瑕疵，屋主是無法不提撥交屋款給建商，在法律上會屬於違反比例原則。

 

PS.如果合約有另外約定低於 5%的交屋保留款， 會被開罰3萬元以上至30萬元以下的罰鍰。

 

► 預售屋與新成屋的優缺點

#新成屋

優點：

Ａ‧區域環境與屋況可以一目了然，減少不確定性

Ｂ‧不需要擔心管線老舊的問題

Ｃ‧入住時間較預售屋彈性，沒有等到房屋蓋完的限制

缺點：

Ａ‧由於新成屋不像預售屋有分工程期繳款，前期自備金相對也會要比較多（資金充裕友善）

Ｂ‧建商在預售階段已經賣出一部分物件，戶別選擇性相對較少。

Ｃ‧新成屋沒有預售屋會有「客變」階段可以變更格局，在裝潢方面可能花費會較高。

 

#預售屋

優點：

Ａ‧付款彈性，可依照工程進度繳款，資金壓力小

Ｂ‧戶別選擇多、可透過「客變」更改室內格局，買方也可以提出建材、水電管線配置修改

Ｃ‧房屋樓層或房型選擇較多

缺點：

Ａ‧有至少2-4年施工期，建商有資金週轉不靈倒閉風險

Ｂ‧完工後的房屋成品格局或環境，可能與想法有落差

 

 

而在買方跟建商/代銷簽訂契約後，就會分期付款給建商，相較其他類型的房屋，預售屋會讓買方承擔較多不確定性的風險，因為建商可能有資金週轉不靈的狀況，各位在挑選預售屋時，請千萬要找口碑跟品牌信譽良好的建商，才不會不小心踩雷。