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袋地糾紛一籮筐,一定要讓他過嗎?

袋地糾紛一籮筐,一定要讓他過嗎?

2022/02/09 | 賣厝阿明 |  3635 | 加入最愛

建商把建案蓋在袋地,然後連接建築線時通過賴地主的地,賴地主有同意當建物蓋起來後,會留設通路給袋地的所有住戶通行,同時也有簽一份同意書,賴地主後來將土地賣給小徐,請問小徐可以拒絕嗎?

 

袋地通行的糾紛隨著經濟發展越來越多,像小徐的狀況,到底能不能夠拒絕讓住戶通行呢?或是,有什麼樣的管道可以讓小徐的損失降到最低呢?

這次我們先釐清「袋地」&「建築線」分別是什麼,再延伸到袋地相關的權力及補償措施,一一解析「袋地」究竟是塊怎樣類型的地?

 

 

「袋地」是什麼?

袋地最重要的條件在於必須符合「土地與公路無對外聯絡道路,致無法正常使用」,也就是指你的土地被其他土地環繞,造成無對外聯絡的道路,這類型的土地我們稱為「袋地」。

 

「建築線」是什麼?

根據《建築法》第42條規定『建築基地與建築線應相連接』,所謂「建築線」就是道路的邊界,就是指土地必須要跟道路相鄰才會有建築線,這樣才可以蓋房子,所以又有「建築基地與道路的連結」的意思。

沒有連接對外道路的袋地,因為沒有道路邊界,依法是無法建造房子,要有建築線,就需要建築基地與建築線有相連接。

 

 

如何行使開設道路通行權?

當袋地要擁有建築線,需要先依據民法第787條,由袋地所有人依據《民法》第787條的規定,對鄰地現有人請求通行權,但僅限於『袋地所有人』才可以申請"通行權

 

再行使《民法》第788條的開路通行權「有通行權人於必要時,得開設道路。但對於通行地因此所受之損害,『應支付償金』。抑或是以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之。」

 

簡言之,袋地要擁有建築線是依據《民法》第788條的開路通行權,把袋地連接上公路以取得建築線。而第788條的開路通行權,其實就是花錢跟對方買地。

 

袋地通行權補償

袋地通行權行使後,就會有需要補償通行地所有人受到的損失問題。袋地所有人為了行使通行權對於提供通行的土地造成損害,需要支付補償金。

但袋地通行權補償金並沒有一定的計算標準,法院認為應該要先確定通行地的位置與範圍,並綜合通行地所有人受損害的程度來評估補償金金額。

依照「國有非公用土地提供袋地通行作業要點」規定,申請袋地通行權時,需要依照申報地價的5%一次計收50年袋地通行權償金,申請人可以分期繳納袋地通行權償金,最高以560期為原則。

 

 

最高法院107年度台上字第1613號民事判決

最高法院的見解認為,是否可以主張袋地通行權,除了斟酌袋地的位置、地勢、面積等等客觀條件之外,也需要將該土地的用途、目的、環境等條件,一併納入考量之中,並非讓袋地與公路有聯絡即已足夠,而是必須使袋地達到可以依其目的和用途,進行通常使用之程度。

 

以小徐的狀況來說,需要先確認當初賴地主與建商簽得同意書內有無載明「通行年限」或是其他關於土地通行的相關內容。或是向政府機關確認,當初建商是否有以袋地所有人的身份透過《民法》第788條的行使『開路通行權』。

假如多方確認後仍無法禁止住戶通行,那麼,小徐就可以依照袋地通行權行使相關的補償。

 

 

 

民法§787 §788https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

 

建築法§30https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070109

 

國有非公用土地提供帶地通行作業要點|https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL007969

 

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