大志的朋友買了預售屋，房貸8成，交屋保留款10萬，但在交屋前，驗屋的缺失一直沒改善，朋友想逼迫建商改善缺失，要求銀行不得撥款，沒想到建商卻說：「房子已過戶，不撥款將提告！」結果朋友被搞得烏煙瘴氣，碰得一肚子灰。有了朋友的前車之鑑，現在大志看上一間新成屋，想要求先驗屋再簽買賣契約，賣方當然不肯，大志為了表示購買誠意，想先付10萬元訂金，然後要求先驗屋再簽買賣契約，請問這樣可以嗎？
買賣房屋遇到驗屋問題該如何解決？其實在付訂金及簽約的時候就要先留意，尤其在購屋簽訂契約前，要特別注意「交屋保留款」這個條約的內容，否則等到複驗不合格時，如果不是重大瑕疵，且房子已經過戶到買方名下，不撥款是會違反比例原則的，在法律上會比較站不住腳。
內政部有規定預售屋的交屋保留款，是房屋總價的5%，例如購買一千萬的房子，可先留下50萬的交屋保留款，等到驗屋確定沒有問題後，再簽過戶同意書，並將餘款付給建商。有專家建議「過戶是買方驗屋的籌碼」，初驗若有瑕疵，可要求修繕到底，複驗過後再進行過戶，確認沒有瑕疵再撥款。
如果建商未盡到修繕責任，那麼購屋者可以5%的交屋保留款與建商談判，籌碼較高；如果交屋保留款只有5萬到10萬，那麼對購屋者的保障相對就低很多。
依《預售屋買賣定型化契約》第19條規定，除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等，買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。
根據《消費者保護法》第11條之1的規定：企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
一般來說，購買預售及成屋至少有5天契約審閱期，委託房仲待售屋時，則有3天以上的契約審閱期。
若建商、房仲或代銷公司要求先付訂金才給契約審閱，假若先付了訂金，在5天審閱期內決定不買，都可以拿回已付的訂金；若超過5天審閱期後反悔不買，建商、房仲或代銷公司則有權利沒收訂金。
若消費者已簽約，又在審閱期後退訂，除了沒收訂金外，還得多付最高15%的違約金。
但若是購買中古屋，由於與前面的預售屋性質不同，並非與企業經營者簽約，故買賣契約並不適用審閱期，買方自然不可能要求先與賣方簽約後再來審閱或是驗屋。因此購買前務必謹慎考慮清楚。
如果想要求先驗屋再簽買賣契約，就必須在付訂金前，經買賣雙方同意後，白紙黑字註明於收付訂金的文件內，並註明驗屋條件不通過可以退訂，不過，未簽訂買賣契約就同意驗屋的賣方，恐怕不多！
新成屋或中古屋通常買方會在交屋的前幾天來驗屋，有的則是交屋當天先去驗屋，驗屋後，確定房屋沒有問題，然後就辦理點交與結案。
不過，如果民眾想要無償解約，需符合重大瑕疵項目，才可解除買賣契約，例如像漏水這種可以修繕的問題就不算是重大瑕疵，無法構成退屋解約條件，若買方堅持不過戶，反而會構成違約。
如果買方在交屋5年內有發現瑕疵，並在6個月內通知賣方，就能主張《民法》第354條第1項「物之瑕疵擔保責任」，不過一旦逾期通知，就得另循求《民法》其他規定主張相關權利。
參考資料：
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0170001&flno=11-1
法規名稱： 消費者保護法第 11-1
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=354&ty=L
法規名稱： 民法 第 354 條
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