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付訂金後可以要求先驗屋再簽買賣契約嗎?

付訂金後可以要求先驗屋再簽買賣契約嗎?

2021/10/04 | 賣厝阿明 |  430 | 加入最愛

大志的朋友買了預售屋,房貸8成,交屋保留款10萬,但在交屋前,驗屋的缺失一直沒改善,朋友想逼迫建商改善缺失,要求銀行不得撥款,沒想到建商卻說:「房子已過戶,不撥款將提告!」結果朋友被搞得烏煙瘴氣,碰得一肚子灰。有了朋友的前車之鑑,現在大志看上一間新成屋,想要求先驗屋再簽買賣契約,賣方當然不肯,大志為了表示購買誠意,想先付10萬元訂金,然後要求先驗屋再簽買賣契約,請問這樣可以嗎?

 

買賣房屋遇到驗屋問題該如何解決?其實在付訂金及簽約的時候就要先留意,尤其在購屋簽訂契約前,要特別注意「交屋保留款」這個條約的內容,否則等到複驗不合格時,如果不是重大瑕疵,且房子已經過戶到買方名下,不撥款是會違反比例原則的,在法律上會比較站不住腳。

 

內政部有規定預售屋的交屋保留款,是房屋總價的5%,例如購買一千萬的房子,可先留下50萬的交屋保留款,等到驗屋確定沒有問題後,再簽過戶同意書,並將餘款付給建商。有專家建議「過戶是買方驗屋的籌碼」,初驗若有瑕疵,可要求修繕到底,複驗過後再進行過戶,確認沒有瑕疵再撥款。

 

如果建商未盡到修繕責任,那麼購屋者可以5%的交屋保留款與建商談判,籌碼較高;如果交屋保留款只有5萬到10萬,那麼對購屋者的保障相對就低很多。

 

依《預售屋買賣定型化契約》第19條規定,除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等,買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。

 

根據《消費者保護法》第11條之1的規定:企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。

一般來說,購買預售及成屋至少有5天契約審閱期,委託房仲待售屋時,則有3天以上的契約審閱期。

 

若建商、房仲或代銷公司要求先付訂金才給契約審閱,假若先付了訂金,在5天審閱期內決定不買,都可以拿回已付的訂金;若超過5天審閱期後反悔不買,建商、房仲或代銷公司則有權利沒收訂金。

若消費者已簽約,又在審閱期後退訂,除了沒收訂金外,還得多付最高15%的違約金。

 

但若是購買中古屋,由於與前面的預售屋性質不同,並非與企業經營者簽約,故買賣契約並不適用審閱期,買方自然不可能要求先與賣方簽約後再來審閱或是驗屋。因此購買前務必謹慎考慮清楚。

 

如果想要求先驗屋再簽買賣契約,就必須在付訂金前,經買賣雙方同意後,白紙黑字註明於收付訂金的文件內,並註明驗屋條件不通過可以退訂,不過,未簽訂買賣契約就同意驗屋的賣方,恐怕不多!

 

新成屋或中古屋通常買方會在交屋的前幾天來驗屋,有的則是交屋當天先去驗屋,驗屋後,確定房屋沒有問題,然後就辦理點交與結案。

 

不過,如果民眾想要無償解約,需符合重大瑕疵項目,才可解除買賣契約,例如像漏水這種可以修繕的問題就不算是重大瑕疵,無法構成退屋解約條件,若買方堅持不過戶,反而會構成違約。

如果買方在交屋5年內有發現瑕疵,並在6個月內通知賣方,就能主張《民法》第354條第1項「物之瑕疵擔保責任」,不過一旦逾期通知,就得另循求《民法》其他規定主張相關權利。

 

 

參考資料:

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0170001&flno=11-1

法規名稱:    消費者保護法第 11-1

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=354&ty=L

法規名稱:    民法 第 354 條

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