在台灣房地產市場中，建案常宣稱的「樓高」通常指的是結構上的樓層高度，但這與住戶實際可使用的「淨高」有顯著差異。淨高是扣除樓板厚度、結構樑及裝潢天花板後，真正影響居住舒適度的垂直空間。
本文將解析樓高跟淨高的差異，從法規中辨識中買屋時暗藏的樓高陷阱。此外，針對「挑高住宅」和「夾層屋」的樓高計算及違建風險。
一層樓通常有多高？樓高、淨高、室內高度有何不同？
樓層高度通常指的是一棟建築中每層樓的高度，是建商在規劃設計時所使用的尺寸，大約是由該層地板中心到上層地板中心，一般大樓的樓層高度約在2.8公尺至3.2公尺之間。而根據法律規定，住宅及集合住宅的地面一層樓高度不得超過4.2公尺。「淨高」則是扣除掉樓板、天花板等之後，實際可用的空間高度。目前的樓板大約為15至20公分，因此3米樓高若扣除樓板高度，淨高約為到2.8公尺左右。
天花板到地板的高度，取決於室內是否進行室內裝修。有些裝潢為隱藏消防灑水頭或做出收納空間，會降低天花板高度。但法律規範中所指的天花板淨高，多半是指未裝修狀況下的天花板，通常是指樑柱下緣開始計算的天花板淨高。
通常室內高度越高，居住起來就比較沒有壓迫感。《建築技術規則》建築設計施工編也規定了天花板淨高：其他居室及浴廁不得小於2.1公尺。
名稱 | 定義 | 法規依據或建議高度 |
樓層高度 | 樓層地板結構上表面至其上一層樓板結構下表面之間的距離。 | 《建築技術規則》建築設計施工編第164-1條中規定，地面一層、同一戶空間變化樓層高度不得大於4.2公尺。 |
淨高 （天花板淨高） | 地板面至天花板的高度，須扣除樓板高度。建築樓高若為3米，扣掉樓板高度約15-20公分，淨高約為到2.8公尺。 | 《建築技術規則》建築設計施工編第32條：其他居室及浴廁不得小於2.1公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於2.1公尺，其最低處不得小於1.7公尺。 |
天花板高度（室內高度） | 天花板到地板的高度，取決於室內是否進行室內裝修。有些裝潢為隱藏消防灑水頭或做出收納空間，會降低天花板高度。 | 天花板裝潢會降低空間高度約10-50公分，需預留管線和空調等設備的空間。 |
天花板高度怎麼算？樑下淨高又是什麼？該以哪個為基準
天花板淨高指的是扣除樓板高度之後的可利用高度，影響影響居住舒適度及法規合格的最重要指標，而現代建築多為鋼筋混凝土或鋼骨結構，樑柱體積龐大，樑下通常會比未裝修的天花板高度更低。若樑下淨高過短，可能會使裝修後的天花板高度過低，或因此而讓裝潢風格受限。
樓層高度>天花板淨高>=樑下淨高 >=天花板高度
因此買房看屋時，可以依照以下步驟實際檢視，找出最精準樑下淨高，保障自身權益。
找出最低點：確認哪個空間有最低、最粗的結構樑通過，通常在客廳、主臥或陽台門框上方。可參考樑位圖，或現場觀察天花板，樑下方的包覆通常最厚。
確認原始樓板高：詢問或查閱建案圖說，確定從地板結構面到上一層樓板結構面的高度。
實測樑下淨高：找到步驟1的樑柱下緣，若建商未做包覆天花板，直接測量此處至地板的距離。
此外也要注意交屋後的裝潢天花板厚度會進一步吃掉淨高，務必保留足夠的垂直空間，確保居住舒適度與法規要求。
天花板不是越高越好？法規有限制，挑高夾層暗藏陷阱
既然淨高較高住起來舒服，也有空間容納收納跟裝潢，是不是天花板越高越好？但其實法規對於天花板淨高也有規定，主要就是為了限制非必要挑高，維持容積率與公共安全。
《建築技術規則》建築設計施工編第164-1條中規定，地面一層、同一戶空間變化樓層高度不得大於4.2公尺，但依照32條的規定，「居室」高度不得小於2.1公尺。因此挑高住宅本身沒有問題，但「是否能加裝夾層」才是關鍵。若建商沒有申請「複層使用執照」或「樓中樓設計」，買方自行做夾層就屬於違建。
合法夾層必須符合以下條件：
- 已在建築執照中核准為「複層」或「樓中樓」
- 上下兩層皆為法定使用空間（淨高需符合法律規範）
- 產權登記上會明確標示為兩層
- 公設比與一般層建築相同
違法夾層的常見情況：
- 上下層淨高低於法規
- 使用木板或鋼板加蓋二樓
- 設置樓梯固定連通上下層
- 將夾層當作臥室或常態性居住空間
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