施工損鄰｜隔壁蓋房牆壁裂、地基下陷　蒐證、鑑定、求償一次看

文／賣厝阿明 知識＋

隔壁開始拆屋、打樁、開挖地下室，家裡接著出現牆壁裂縫、磁磚隆起、門窗變形，甚至地板傾斜、房屋下陷，都可能涉及施工損鄰。

但房屋出現損害，仍要確認和鄰房施工之間是否具有因果關係。

處理順序可以先記住：安全 → 蒐證 → 通報 → 鑑定 → 協調 → 求償。

一、發現裂縫　第一時間先留下完整紀錄

鄰房施工期間發現異常，先拍照、錄影並記錄日期。

可以記錄：

裂縫位置、長度、寬度、地板高低差、門窗變形、滲水、磁磚破裂及房屋傾斜情形。

重要裂縫可以搭配尺規一起拍攝，方便之後比較是否持續擴大。

施工前照片、監視器畫面、與建商或工地的聯絡紀錄，以及拆除、打樁、開挖時間，也都可以保留。

如果已經出現明顯傾斜、裂縫快速擴大、梁柱嚴重破壞或其他結構安全疑慮，應先顧人身安全，再通知所在地建築主管機關處理。

二、施工前現況鑑定　是日後比對的重要基礎

大型拆除、地下室開挖或鄰近建築施工，部分縣市會依地方規定要求施工前辦理鄰房現況鑑定。

以台北市為例，現況鑑定是指建築工程施工前，由鑑定機構透過目測、儀器、文字、圖面與照片等方式，把鄰房原本狀況完整留下來。

內容可能包括：

原有裂縫、滲水、傾斜、裝修、牆面及結構現況。

這份資料最大的作用，就是日後房屋出現新裂縫、沉陷或變形時，可以和施工前狀況比較。

收到施工單位或鑑定機構通知時，屋主可以配合入屋調查，並保留相關紀錄。

三、房屋已經受損　重點進入原因與責任鑑定

施工後發生損害，處理重點會從「原來房子長什麼樣子」，轉成「損害是不是施工造成」。

專業鑑定通常會處理：

損害位置與程度、結構安全、損害原因、施工關聯、修復方式及修復費用。

以台北市現行制度為例，「責任歸屬鑑定」是判斷損害原因與責任歸屬；「損害鑑定」則進一步估算損害項目、修復方式與修復費用。

鑑定報告還須包含結構安全評估及責任歸屬；如果同一房屋同時受到兩個以上施工工地影響，也可以分析建議各工地負擔比例。

各縣市程序並不完全相同，受損屋主可以先向所在地建築主管機關確認當地申訴、協調及鑑定程序。

四、施工損鄰責任　要看實際原因與證據

《建築法》第26條規定，建築物的起造人、設計人、監造人或承造人，如果侵害他人財產，或造成危險、傷害，應依實際情形分別依法負責。

因此，施工損鄰不能只用「隔壁在施工」直接認定責任。

真正重要的還是：

損害發生時間、施工方式、房屋原始狀況、鑑定結果及因果關係。

經鑑定確認施工造成損害後，就可以進一步處理修復或賠償。

五、協調修復　內容最好全部寫進書面

雙方能達成協議時，可以把修復內容寫得越清楚越好。

例如：

修復範圍、施工材料、施工方式、進場時間、完工期限、修復費用、保固期間及後續責任。

房屋涉及結構安全時，也可以要求依專業鑑定建議進行修復。

只用口頭承諾，很容易在工程完成後再次產生爭議。

如果協調無法成立，受損屋主仍可依民事法律關係循司法程序請求損害賠償。

六、房屋安全受到威脅　主管機關可以要求停工

施工損鄰不只是修牆、補磁磚的問題。

如果工程已經危害公共安全，《建築法》第58條規定，主管建築機關在施工中發現有危害公共安全等情形，可以書面通知起造人、承造人或監造人，勒令停工或修改；必要時還可以強制拆除。

因此，細小表面裂紋和建築物明顯傾斜，處理層級完全不同。

房屋如果出現：

明顯沉陷、快速發展的裂縫、梁柱嚴重破壞、門窗突然大量卡死或整體傾斜

就應優先請專業人員進行安全評估。

七、施工前自己拍一套房屋紀錄

鄰房即將拆除或施工，就算沒有收到正式現況鑑定通知，也可以先替自己的房屋建立紀錄。

可以把：

牆面、梁柱、天花板、地板、磁磚、門窗、外牆、地下室及既有裂縫

全部拍照或錄影。

照片保留日期，重要裂縫搭配尺規拍攝。

如果施工單位安排正式鄰房現況鑑定，再配合專業鑑定補充。

自己留存的施工前影像，未來可以協助證明哪些問題原本就存在，哪些是施工後才出現。

八、損鄰處理不要急著先修掉證據

牆壁裂掉、磁磚爆裂後，很多屋主第一個反應就是趕快修。

但如果損害還沒有完成拍照、紀錄或鑑定，就直接把現場全部復原，後續反而可能增加舉證困難。

涉及施工損鄰時，可以先：

完整拍照 → 通知施工方 → 向主管機關反映 → 必要時完成鑑定 → 再進入修復。

如果情況涉及立即危險，當然以安全處置為優先，再把現場處理前後完整留下紀錄。

阿明提醒：施工損鄰最重要的是前後證據

施工損鄰最難處理的地方，通常不是看到裂縫，而是後續證明裂縫從哪裡來。

房子原本就有的裂縫、自然老化造成的問題，以及施工後新增的損害，要靠施工前紀錄、施工資料與專業鑑定分開判斷。

屋主可以先掌握：

第一，施工前把房屋現況拍完整。

第二，施工期間發現異常立即留下時間與影像。

第三，涉及結構、沉陷或重大損害時，盡早進入專業鑑定。

施工損鄰最後看的就是證據、因果關係與責任歸屬。前面多留一份完整紀錄，後面的修復與求償就多一分依據。

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