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房事真心話 別讓公設比排擠你
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房事真心話 別讓公設比排擠你

2020/08/10 | 賣厝阿明 |  863 | 加入最愛
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屋主自建佔地約30坪,樓高六樓共有六戶,地停另賣。
房子位於巷弄中,離捷運站約3~5分鐘。
含樓梯、逃生空間及機電設備等等,公設比為35%,權狀28坪多,換算起來室內約18坪多一點點,喊價1500萬,兩房一廳。
賣厝阿明最近看到網友PO買房文分享,公設比突破天際,心有戚戚焉。

長期以來,台灣的大樓公設比呈現逐年增加的趨勢,一直在逐步墊高。就阿明觀察,房子的高公設成因概括有三點。


單一建案的建築面積逐漸縮小,畢竟土地取得成本越來越高,而且市區閒置用地變少,所以小坪數建案湧現,是拉高公設比的主因之一。


由於建築基地小、戶數不多,但必要性的公設加休閒措施不能缺少的狀況下,讓每戶的公設坪數配比拉高。


後來的集合式大樓住宅普遍廣設休閒設施,如游泳池、健身房、卡啦OK室及交誼廳等等,都快變成時下大樓的標準配置了。


最後是必要性設置,因營建署在94年修正「建築技術規則」,對設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯和防災中心都有嚴格規定,建商在建造規劃必須完全按法規要求,當然這些都會被涵蓋在公共設施當中。


攤開房屋公設歷史來看,公設比曲線從最早7%~12%升到19%~21%,一直到現在已經膨脹到30%~45%,天啊,這麼高的公設吃掉了民眾「真正住和使用的空間」,尤其房價越來越高,花這麼多錢,卻有高達2/5的空間沒有實際用到,這樣是否正常呢?

賣厝阿明覺得居住正義不該是這樣,應該降低高公設現象。
這需要政府主管機關修改法規才能遏止不良現象,不過身為勤儉持家的平民老百姓,我們在買房時也要好好掂量清楚才行。


前述提到建築面積過小的問題,除非主管機關修改法規,否則現行法規制度下,這類情事會持續存在,買房的人只能選擇不購買,不然就得被迫接受高公設比。但這類型的房子像蝸居,居住空間小小的,錢都花到公設去了,合理嗎?


第二點提到的集合式大樓設置豐富的休閒設施算是一種普遍的現象,或許這也是市場競爭的結果。早期建商推出具休閒公設的房子,新推出時受到新住戶歡迎,我拉高公設比你覺得新公設新鮮有趣,何樂不為呢?所以之後各式休閒公設還不斷推陳出新。

不知道你對這些休閒公設的看法如何呢?
阿明是認為,休閒設施多的住宅會增加維護費用與管理費用,居住人的持有成本會連帶上升,這對平常很少使用休閒公設的人並不划算。


但是如果你是會常用到休閒公設的朋友,這對你會是如魚得水哦。
所以買到高休閒公設的人怎麼辦?「盡量使用,物盡其用。」哈哈哈~~

【最廢&最讚公設】
~~這些公設廢到哭!
根據信義房屋曾經做過的調查,結果顯示民眾認為最廢和最讚公設在這裡。
最廢公設
NO.1麻將間
NO.2宴會廳
NO.3韻律教室
受到民眾點名的還有籃球場、卡啦OK室、媽媽廚藝教室等等。


最讚公設
NO.1垃圾集中區
NO.2健身房
NO.3圖書館

至於為因應營建署修正的建築技術規則,要求八層樓以上建築物設置兩支逃生梯,阿明真心認為有其必要。
當初新北市蘆洲某社區發生縱火案;因火警引發「煙囪效應」,導致大火從一樓竄燒到頂樓,住戶無法從僅有的一支逃生梯逃生,造成多例傷亡的慘劇。因為這起事件,營建署對建築設置逃生梯、室內梯、戶外安全梯都有嚴格的規定,其中規定共同使用的樓梯間、升降機梯廳淨深度不得小於兩公尺,就是為了避免煙囪效應阻礙住戶逃生的慘劇再度發生。


不論任何事情,永遠應該都是安全與健康第一,你說是吧!
總的來說,適合你使用而且都會用到的休閒公設可提升居住品質,其實是好事。我們不能被意識形態綁架,因為厭惡高公設就把休閒性公設或必要性公設當成嫌惡設施。


像賣厝阿明去朋友家,看到可以提升居住品質和安全的公設也是挺羨慕的,公設多並不見得不好,但要真切符合居住人的需求才是好物,大家辛苦賺錢不容易,買房前還是要細心盤算,這樣住的安心用的也才會開心。

【虛灌坪數小常識】
你知道嗎?車道面積也攸關公設比,而且很可能虛灌坪數。
一般來說停車位的尺寸是固定的,大車位約4.12坪,小車位約3.83坪。


如果你看房時發現一個車位100萬,登記15坪賣100萬,登記5坪也賣100萬,前者是把車道面積盡量分配給車位,後者則把車道面積盡量分給房子。房子的公設比從30%提到32%,總價差異就會非常多了。


舉例來說:A社區把大部分的車道面積劃入車位計算,停車位在權狀上顯示為10坪,而且還擁有健身房、交誼廳等公共設施,公設比是30%B社區登載的車位坪數約只有5坪,但幾乎沒有公設,公設比卻也是30%


會出現這樣的狀況,很有可能就是B社區將車道面積算成房屋的公設,虛灌坪數。

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