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預售屋比較便宜嗎
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預售屋比較便宜嗎

2020/10/12 | 賣厝阿明 |  1333 | 加入最愛
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我們是一對新婚夫妻,目前想買新房子有自己的窩。

由於時間還算充裕,沒有搬遷的壓力之下有在考慮買預售屋。

當妻子的總是比較重視開銷的節流,但是老公認為買新成屋看實際屋況比較安心,而且如果未來房市不佳,也怕建商倒閉,買預售屋反而會有風險。

聽一聽好像也有道理,究竟我們該如何選擇呢?

 

阿明真心話

買新成屋的好處,就在於眼見為憑,就好向市場買東西,直接開箱、試吃,當然能讓人比較安心。

阿明發現很多年輕人覺得買預購屋好像比較便宜,其實,阿明跟大家說;因為目前預售屋規劃都走小坪數、低總價趨勢,加上低利率友善年輕人貸款環境,讓年輕人覺得買預售屋更容易負擔。

很多民眾喜歡預售屋主因為自備款可以分期繳納、減輕買房的初期壓力,而且又認為預購總是比較便宜,所以會選擇預售屋。

 

但是預售屋還沒蓋好以前看不到實體不免心慌,深怕一不小心就會掉入陷阱,像是管理費最好便宜一點、公設比越低越好,驗屋沒過可以不要過戶等等,事實上可能跟你想的完全不一樣。

 

阿明知道大家擔心的點,就用這個機會來跟大家說說囉~

 

一、管理費貴嘛?

只要人多的地方都需要管理,不然亂無章法還得了?

社區大樓管理費支出是必需的。

阿明曾在市面上看到主打低管理費的預售案,但成屋之後毛病一大堆,因為缺乏管理維護經費,不僅無法提供垃圾集中與清運,連基礎的管制出入人口、掛號、代收包裹等服務也都沒人處理,麻煩的要命。

更誇張的是還聽過有社區遭小偷,沒有監視器可調閱…,公共空間水電與電梯故障時,沒經費負責維修保養,根本變成有電梯的公寓?

那管理費應該花在哪?

一般來說,社區管理費主要用聘請社區管理專員、保全人員、管理秘書及清潔人員等,也用於支付機電保養費、行政雜支等費用。如果又有需要景觀環境美化的公共空間,維護費用也是一筆開銷,這些都屬於社區每個月的固定支出。

 

二、公設比VS虛坪?

多數民眾都厭惡高公設比,任何人都不想花錢買用不到的公設。

因此看房時多會追求低公設的案件,有些建商也很清楚民眾心態,所以會用公設比低於30%作為行銷賣點。

通常房屋公設比越高,就代表公共面積越多、住戶室內實坪就越少,這樣看來,公設比低的建案當然較得人心,但實際狀況真的是這樣嗎?

一般來說,所謂的公設包含停車位、電梯、逃生梯、健身房等社區住戶共同持有設施,而銷售坪數扣除公設後,就是實際屋內坪數。

低公設比的房子固然室內坪數較多,但格局也很重要;若格局不夠方正、畸零空間太多,對住戶來說無法利用也是虛坪。

要特別注意的是,公設比30%以下的房子在市場上並不常見,而且很有可能基地相對較小,所以沒有額外公共設施,不過這點對於喜歡單純居住的住戶倒是一項優點。

 

三、買房附裝潢又附家電!

常常看到建商賣預售屋,廣告標榜買房附裝潢附家電,一卡皮箱即可入住,而且裝潢費跟房屋價格還能一同貸款,減輕不少初期壓力。

但是,買賣就是一門生意,有留意建商是否有將這些金額變相灌入房屋總價,藉此拉抬房價,這樣民眾非但沒有賺到便宜,還有可能觸法。

202071日起,實價新制上路後,要求將交易細節更具體說明,

如:仲介費、裝潢費或內含家具、家電等等,都要詳細載明,若民眾配合建商登錄包含裝潢費等灌水總價,責任歸屬為買賣雙方,資訊不清與申報價格不實小心有罰則啊!

阿明這邊提個常見糾紛,常常有人在交屋後發現,建商所送的家電和當初承諾品牌不同,導致消費糾紛。

如果要避免這種狀況,最好要求銷售人員將家電產品型號寫在合約當中,代替的品牌型號也應該具體表明,並詳細列舉費用,但不要寫與某某品牌同級…,你懂得。

 

四、有履約擔保就安心了?

內政部《預售屋買賣契約》中,有規定需有「履約擔保機制」,其中包含「不動產開發信託」、「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」、「其他替代性履約保證方式」等方式,這邊要注意是由建商自由選擇提供哪一種履保機制,民眾無法自己挑選。

各種履保機制實質上差異很大,不見得每一種都對於消費者有完全的保障。

阿明建議採取「#價金信託」,把客戶的錢交由第三方銀行信託,隨著工程進度分批將資金撥用給建商,這樣較能保障消費者權益。

簽履約擔保機制時不要急,看慢一點、看細一點,看清楚履約保證說明書實質內容,最重要是,事前查好建商信譽和財務狀況。

 

五、驗屋沒過可以解約?

預售屋快要完工時,驗屋沒有過是否可以請銀行不撥款、甚至無償解約?

依《預售屋買賣定型化契約》第19條規定,除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等,買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。

如果民眾想要無償解約,《預售屋買賣定型化契約》第24條也規定,除非賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」規定,或是符合上述重大瑕疵項目,才可解除買賣契約。

也就是說,你買的預售屋油漆沒漆好,有空心磚漏水....這都不算重大瑕疵,消費者只能要求業主修繕或減價由您自己處理,無法構成退屋解約條件...

 

預售屋的優點是自備款較低,而且可以依工期分期繳款,在資金運用上較有彈性,但要注意的事項可不少,而且又相對複雜,就讓各位朋友自行甄酙。

大體來說,賣厝阿明最後還是要提醒,購買預售屋要避免之後可能的紛擾,選擇具備良好信譽的建商,凡事白紙黑字才最重要,你覺得呢?

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