預售屋比較便宜嗎

我們是一對新婚夫妻，目前想買新房子有自己的窩。

由於時間還算充裕，沒有搬遷的壓力之下有在考慮買預售屋。

當妻子的總是比較重視開銷的節流，但是老公認為買新成屋看實際屋況比較安心，而且如果未來房市不佳，也怕建商倒閉，買預售屋反而會有風險。

聽一聽好像也有道理，究竟我們該如何選擇呢？

阿明真心話

買新成屋的好處，就在於眼見為憑，就好向市場買東西，直接開箱、試吃，當然能讓人比較安心。

阿明發現很多年輕人覺得買預購屋好像比較便宜，其實，阿明跟大家說；因為目前預售屋規劃都走小坪數、低總價趨勢，加上低利率友善年輕人貸款環境，讓年輕人覺得買預售屋更容易負擔。

很多民眾喜歡預售屋主因為自備款可以分期繳納、減輕買房的初期壓力，而且又認為預購總是比較便宜，所以會選擇預售屋。

但是預售屋還沒蓋好以前看不到實體不免心慌，深怕一不小心就會掉入陷阱，像是管理費最好便宜一點、公設比越低越好，驗屋沒過可以不要過戶等等，事實上可能跟你想的完全不一樣。

阿明知道大家擔心的點，就用這個機會來跟大家說說囉~

一、管理費貴嘛？

只要人多的地方都需要管理，不然亂無章法還得了？

社區大樓管理費支出是必需的。

阿明曾在市面上看到主打低管理費的預售案，但成屋之後毛病一大堆，因為缺乏管理維護經費，不僅無法提供垃圾集中與清運，連基礎的管制出入人口、掛號、代收包裹等服務也都沒人處理，麻煩的要命。

更誇張的是還聽過有社區遭小偷，沒有監視器可調閱…，公共空間水電與電梯故障時，沒經費負責維修保養，根本變成有電梯的公寓？

那管理費應該花在哪？

一般來說，社區管理費主要用聘請社區管理專員、保全人員、管理秘書及清潔人員等，也用於支付機電保養費、行政雜支等費用。如果又有需要景觀環境美化的公共空間，維護費用也是一筆開銷，這些都屬於社區每個月的固定支出。

二、公設比VS虛坪？

多數民眾都厭惡高公設比，任何人都不想花錢買用不到的公設。

因此看房時多會追求低公設的案件，有些建商也很清楚民眾心態，所以會用公設比低於30%作為行銷賣點。

通常房屋公設比越高，就代表公共面積越多、住戶室內實坪就越少，這樣看來，公設比低的建案當然較得人心，但實際狀況真的是這樣嗎？

一般來說，所謂的公設包含停車位、電梯、逃生梯、健身房等社區住戶共同持有設施，而銷售坪數扣除公設後，就是實際屋內坪數。

低公設比的房子固然室內坪數較多，但格局也很重要；若格局不夠方正、畸零空間太多，對住戶來說無法利用也是虛坪。

要特別注意的是，公設比30%以下的房子在市場上並不常見，而且很有可能基地相對較小，所以沒有額外公共設施，不過這點對於喜歡單純居住的住戶倒是一項優點。

三、買房附裝潢又附家電！

常常看到建商賣預售屋，廣告標榜買房附裝潢附家電，一卡皮箱即可入住，而且裝潢費跟房屋價格還能一同貸款，減輕不少初期壓力。

但是，買賣就是一門生意，有留意建商是否有將這些金額變相灌入房屋總價，藉此拉抬房價，這樣民眾非但沒有賺到便宜，還有可能觸法。

2020年7月1日起，實價新制上路後，要求將交易細節更具體說明，

如：仲介費、裝潢費或內含家具、家電等等，都要詳細載明，若民眾配合建商登錄包含裝潢費等灌水總價，責任歸屬為買賣雙方，資訊不清與申報價格不實小心有罰則啊！

阿明這邊提個常見糾紛，常常有人在交屋後發現，建商所送的家電和當初承諾品牌不同，導致消費糾紛。

如果要避免這種狀況，最好要求銷售人員將家電產品型號寫在合約當中，代替的品牌型號也應該具體表明，並詳細列舉費用，但不要寫與某某品牌同級…，你懂得。

四、有履約擔保就安心了？

內政部《預售屋買賣契約》中，有規定需有「履約擔保機制」，其中包含「不動產開發信託」、「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」、「其他替代性履約保證方式」等方式，這邊要注意是由建商自由選擇提供哪一種履保機制，民眾無法自己挑選。

各種履保機制實質上差異很大，不見得每一種都對於消費者有完全的保障。

阿明建議採取「#價金信託」，把客戶的錢交由第三方銀行信託，隨著工程進度分批將資金撥用給建商，這樣較能保障消費者權益。

簽履約擔保機制時不要急，看慢一點、看細一點，看清楚履約保證說明書實質內容，最重要是，事前查好建商信譽和財務狀況。

五、驗屋沒過可以解約？

預售屋快要完工時，驗屋沒有過是否可以請銀行不撥款、甚至無償解約？

依《預售屋買賣定型化契約》第19條規定，除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等，買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。

如果民眾想要無償解約，《預售屋買賣定型化契約》第24條也規定，除非賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」規定，或是符合上述重大瑕疵項目，才可解除買賣契約。

也就是說，你買的預售屋油漆沒漆好，有空心磚、漏水....這都不算重大瑕疵，消費者只能要求業主修繕或減價由您自己處理，無法構成退屋解約條件...

預售屋的優點是自備款較低，而且可以依工期分期繳款，在資金運用上較有彈性，但要注意的事項可不少，而且又相對複雜，就讓各位朋友自行甄酙。

大體來說，賣厝阿明最後還是要提醒，購買預售屋要避免之後可能的紛擾，選擇具備良好信譽的建商，凡事白紙黑字才最重要，你覺得呢？