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房屋仲介買賣流程一覽表
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房屋仲介買賣流程一覽表

2022/06/28 | 賣厝阿明 |  1531 | 加入最愛

仲介公司的角色就像是 #房屋月老的概念,協助買方賣方找到適合彼此的好歸宿。但是!層出不窮的黑心仲介新聞,讓買方或是賣方都會心驚驚的,到底在委託仲介買賣有哪些程序?又有哪些是我們該注意的?先了解買賣的相關流程,才不容易被騙被坑殺。

 

Step 1 |買賣委託階段

賣方提出售屋條件,如:物件類型、有無含車位及價格給房屋仲介,仲介會針對物件提供免費行情估價及銷售企劃報告給賣方參考。

 

Step 2 |製作不動產說明書階段

當賣方評估過後決定讓仲介銷售,就會簽訂 #專任委託銷售契約書,仲介拿到委託銷售書後就會進行 #產權調查並製作 #不動產說明書,會依據政府規定事項逐一解說包含:屋況、房屋謄本、地價證明及稅費預估負擔等內容。仲介賣方會各留存,而留在仲介的那份,會由賣方簽章以示資料正確無誤。

 

Step 3 |刊登廣告

資料整理完畢後便會開始上架廣告銷售,買方也可以定時向仲介確認銷售狀況。

 

Step 4 |帶看房屋

在不考慮預售屋或新成屋的前提下,消費者大部分會選擇「「中古屋」這類型的物件。而「中古屋」除非是直接找屋主買,不然通常都是「仲介」來協助媒合。買方會向房屋仲介提出期望的條件,如:格局、地點及價格區間,由仲介協助尋找。房屋仲介透過系統連線售屋資訊配對,找到適合的物件後聯繫買方參觀解說。

在這個環節,房仲業者除了提供不動產說明書之外,也需要將所以有查到的 #不動產瑕疵及 #相關的交易費用給買方評估。

 

Step 5 |價格協商

當買方有意願想購買時,但想跟賣方商談價格時,仲介為了讓買賣雙方能在房屋價格上達成共識,會讓買方透過 #要約書或是 #斡旋金,來向賣方傳達購買意願。

 

『#斡旋金』會出現在買賣雙方在價金或付款方式有認知落差下,由買方付一定比例的金額(通常是賣價的2%~5%之間),委託仲介向賣方爭取價格調整,順利談成價格斡旋金會轉為定金,變成買賣價金的一部分,若最後談不攏,仲介也必須無息全額退還給買方。

 

買方也可以透過立『#要約書』,向賣方表達購買意願。賣方同意出售並在要約書上簽,買賣成立,反之,要約即失效。

 

Step 6 |付定

在買賣雙方都確定房屋條件是可接受時,買方會在簽約前支付一定的比例的定金給仲介代收,大約為總價的2%~5%之間,以保留物件並確保契約履行。特別要注意,定金的收據要 #有不動產經紀人簽章,並且房仲在收取定金後的24小時內,送達賣方。

 

Step 7 |簽約

這個環節會由仲介協助買賣雙方,在約定時間簽「#不動產買賣合約書」辦理相關事宜。合約書內容會依照政府的規定明確列出:土地及建物標示、增建及車位記載、付款約定、稅費及貸款約定、相關的違約處罰、房地點交及其他約定事項,同時買方在簽約時支付頭期款給賣方(或是履保銀行)。以現在交易程序來說尾款部分會直接進履保帳戶,待過戶過程都無誤後,再撥款給賣方。

 

Step 8 |用印

至於用印,同樣也是會由仲介協助辦理,代書要確認印鑑證明跟印鑑章是否相同,並且檢查證件是否齊全。代書將相關的申請書、稅費申報書及蓋好買賣雙方印章,待政府流程跑完後,就會到下一個階段「#完稅」。

 

Step 9 |完稅

代書在收到稅捐單位核發的稅單後,會通知買賣雙方時間內繳交契稅及增值稅,並於簽收完稅款後進行過戶及設定手續。

如果是有 #房貸還沒還清的賣方,會配合買方的尾款或銀行貸款將原來的房貸清償,並取得抵押權塗銷同意書後到地政事務所辦理抵押權塗銷手續。

 

Step 10|交屋

過戶完成後,會由代書到地政機關領取新的權狀,並聯繫買賣雙方交屋及交付尾款的時間,並通知銀撥款的時間。在點交確認無誤後,買方會取得新權狀,賣方則是尾款。

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