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買房必須知道的三書是什麼?
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買房必須知道的三書是什麼?

2020/10/20 | 賣厝阿明 |  5131 | 加入最愛

買房必須知道的三書是什麼?

《買賣不動產簽約之前,有些文件非看不可!》

每次申請會員之前都會出現冗長的說明書,但大多數人並不會看完而是直接滑到底,勾選「我已詳細閱讀」。

有些人在買賣房子的時候,看到密密麻麻的買賣說明書和相關文件,也是直接聽仲介講解重點然後再考慮是否做這一筆交易,或者是心存僥倖、心態慌亂,在仲介和買賣另一方推波助瀾之下,連契約都沒看清楚就輕易簽了名。

這樣的簽約過程很容易在簽約後發生法律糾紛,長輩都有說:毋湯歐杯大應啦! 所以在簽約之前,可千萬別嫌看文件麻煩或是太相信仲介而忽略了細節,謹慎看待或是請教相關人士才是正確的做法哦!

今天阿明就要來告訴大家,在簽約之前需要知道什麼文件,以及看文件時該注意的事情。希望大家閱讀之後,能對買賣房屋有一定的概念!來~上車!

 

詳解

買房簽約必須搞懂的三種書類文件:

1.下訂前要看:不動產說明書

2.下定時要簽:要約書(買方也可視情況,選擇用斡旋金的方式)

3.成交後要簽:不動產買賣契約書

以下分別就三樣文件做說明。

 

1下訂前需詳讀【不動產說明書】

買方在下斡旋書之前需要參考房子各項相關資料,包括:權狀影本、建物平面圖、地籍圖、不動產現況說明書等。

其中的不動產現況說明書,是由賣方自己填寫房屋有無瑕疵,例如:漏水、凶宅、海砂或者違建等說明,供賣方全面暸解房屋的情況,再決定是否購買,可以說有點像是履歷的概念。

注意事項

1.買方下要約前務必要求房仲提供不動產說明書供買方審閱,以便買方了解自己想買的房子有沒有什麼問題,絕對不是下定之後買方才知道我要買的房子有什麼問題喔!

2.不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,以示負責。若沒有房仲與賣方的簽章,則不是正式的不動產說明書,到時候房屋出了問題,買方恐無法依不動產說明書登載有誤向賣方求償,記得~有簽章有證明!

3.不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。

4.房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以要求撤回斡旋的。

 

2下訂前要看清楚【要約書or斡旋書】

以要約書為例,當買方想向賣方出價時,可用要約書記載出價金額,再交由仲介向賣方進行斡旋。

當賣方同意要約內容,雙方就有完成交易的義務,否則由違約的一方支付出價金額的3%當作違約金。

注意事項:

1.在賣方尚未在要約書上簽名之前,買方可以撤回要約書,不需支付違約金。

2.要約是有期限的,若在要約期限沒有完成簽約,該要約書就算失效。

3.根據《民法》第160條第2項,當改變要約內容,就視為拒絕原要約,需重新制定新要約。

4.受任人(房仲)應在24小時內,將要約書轉交委託人,不得隱瞞或扣留,如受任人未盡管理之責任,造成委託人的損失,根據《民法》第544條受任人應負損害賠償責任。

 

補充知識

目前針對房仲業者提供「斡旋金」部份,是仲介業者們的自創名詞.不是法律用語,故內政部目前僅訂定要約書範本。一般房仲業者所提供斡旋金單據,原則上效力與內政部版本要約書大致相同,民眾在確認買房意願前,仍可視情況擇一簽署。

 

3簽約時要注意【不動產買賣契約書】

買房簽約,就是針對買賣雙方合意的條件簽定買賣合約書,也就是我們常說的「私契」,一般都是一式四份,買賣雙方以及代書、履保公司都會各留一份

另外,還有一種是建物與土地所有權的移轉契約書,這是要送至地政機關辦理登記使用的公文書資料,也就是一般所稱的「公契」。

 

簽定私契一般要確認:

1.不動產現況確認書

2.土地建物謄本

3.賣方權狀是否有交付

4.雙方是否本人到場、身分證明資料核對等

契約書的附件包含:不動產現況確認書、承受原貸款確認書、土地、建物權狀影本、共有部分附表、車位種類、位置。

注意事項

1.與企業經營者購買房地產,簽約之前,買賣雙方均有至少5天的審閱期。(與一般消費者購買房地產,買賣契約簽立後生效,無契約審閱權問題)

2.簽約時注意契約上記載的買賣標的,確認是否為欲簽約購買標的。

3.買方、賣方、地政士、房仲代表經理人都到場見證簽約之後,才可開始簽約。

4.若買賣任一方無法親自簽約,另一方應確認授權書上有本人之印鑑證明,經由地政士確認授權書無誤後,方可簽約。

5.簽約的時候需注意產權、公契移轉價格(課稅依據)、各期付款方式、各項稅費及其他費用(未結清的水電、管理費)、交屋日期、屋況說明。

6.貸款金額不一定會等於預定貸款金額,所以需與賣方在契約上約定若貸款金額不足的話,是用現金補足、解除契約或用其他方式清償。

7.買方需開立與完稅款、交屋款同額的「本票」予賣方做為擔保,本票需註記以賣方為「受款人」及「禁止背書轉讓」,買方於賣方收受價款後,應立即向賣方討回本票。

8.買賣雙方應在「承受原貸款確認書」上簽字確認,否則無法授權貸款銀行代為清償原賣方貸款並塗銷房屋抵押權。

 

以上整理希望這樣有幫到想買房的您,有問題再敲阿明呦~

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