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買房必須知道的三書是什麼?
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買房必須知道的三書是什麼?

2020/10/20 | 賣厝阿明 |  1768 | 加入最愛
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《買賣不動產簽約之前,有些文件非看不可!》
每次申請會員之前都會出現冗長的說明書,但大多數人並不會看完而是直接滑到底,勾選「我已詳細閱讀」。
有些人在買賣房子的時候,看到密密麻麻的買賣說明書和相關文件,也是直接聽仲介講解重點然後再考慮是否做這一筆交易,或者是心存僥倖、心態慌亂,在仲介和買賣另一方推波助瀾之下連契約都沒看清楚就先簽了名。
這樣的簽約過程是很容易在簽約後發生法律糾紛的,所以在簽約之前,可千萬別嫌看文件麻煩或是太相信仲介就什麼都不管,謹慎看待或是請教相關人士才是正確的做法哦!
今天阿明就要來告訴大家,「在簽約之前」需要知道什麼文件,以及看文件時該注意的事情。希望大家看完之後能對買賣房屋有一定的概念!

詳細解答:
買房簽約你必須搞懂三種書類文件,
1.下訂前要看的文件:不動產說明書
2.下定時要簽的文件:要約書(買方也可視情況選擇斡旋金)
3.成交後要簽的文件:不動產買賣契約書。
以下分別就三樣文件做說明。

1.下訂前需詳讀【不動產說明書】
供買方在下斡旋書之前參考房子各項相關資料。相關資料包括權狀影本、建物平面圖、地籍圖、不動產現況說明書。
其中的不動產現況說明書,是由賣方自己填寫房屋有無瑕疵,例如漏水、凶宅、海砂或者違建,供賣方全面暸解房屋的情況,再決定是否購買。

注意事項
※買方下要約前「務必要求」房仲提供不動產說明書供買方審閱,以便買方了解自己想買的房子有沒有什麼問題,絕對不是下定之後買方才知道我要買的房子有什麼問題喔。
※不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,以示負責。若沒有房仲與賣方的簽章,則不是正式的不動產說明書,到時候房屋出了問題,買方恐無法依不動產說明書登載有誤向賣方求償。
※不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,若房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如若故意隱瞞、提供不實資訊,甚至可能有詐欺或偽造文書等刑事處分。
※房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以要求撤回斡旋的。

2.下訂前要看清楚【要約書or斡旋書】
以要約書為例:
當買方想向賣方出價時,可用要約書記載出價金額交由仲介向賣方進行斡旋,當賣方同意要約內容,雙方有完成交易的義務,否則由違約的一方支付出價金額的3%當作違約金。

注意事項:
※在賣方尚未在要約書上簽名之前,買方撤回要約書,不需支付違約金。
※要約有期限,若在要約期限沒有完成簽約,該要約書算失效。
※根據《民法》第160條第二項,改變要約內容,視為拒絕原要約,需重新制定新要約。
※受任人(房仲)應在二十四小時內,將要約書轉交委託人,不得隱瞞或扣留,如受任人未盡管理之責任,造成委託人的損失,根據《民法》第544條受任人應負損害賠償責任。

目前針對房仲業者提供「斡旋金」部份,是仲介業者自創名詞.不是法律用語,故內政部目前僅訂定要約書範本。一般房仲業者所提供斡旋金單據,原則上效力與內政部版本要約書大致相同,民眾在確認買房意願前,仍可視情況擇一簽署。

3.簽約時要注意【不動產買賣契約書】
買房簽約時,應簽兩份契約,一是公契,也就是建物與土地所有權的移轉契約書,另外一種是私契,也就是買賣雙方自己訂的不動產買賣契約書,此契約書的附件有不動產現況確認書、承受原貸款確認書、土地、建物權狀影本、共有部分附表、車位種類、位置。

注意事項
※與企業經營者購買房地產,簽約之前,買賣雙方均有至少五天的審閱期。(與一般消費者購買房地產,買賣契約簽立後生效,無契約審閱權問題)
※簽約時注意契約上記載的買賣標的,是否為欲簽約購買標的。
※買方、賣方、地政士、房仲代表經理人都到場見證簽約之後,才可開始簽約。
※若買賣任一方無法親自簽約,另一方應確認授權書上有本人之印鑑證明,經由地政士確認授權書無誤後,方可簽約。
※簽約的時候需注意產權、公契移轉價格(課稅依據)、各期付款方式、各項稅費及其他費用(未結清的水電、管理費)、交屋日期、屋況說明。
※貸款金額不一定會等於預定貸款金額,所以需與賣方在契約上約定若貸款金額不足的話,是用現金補足、解除契約或用其他方式清償。
※買方需開立與完稅款、交屋款同額的「本票」予賣方做為擔保,本票需註記以賣方為「受款人」及「禁止背書轉讓」,買方於賣方收受價款後,應立即向賣方討回本票。
※買賣雙方應在「承受原貸款確認書」上簽字確認,否則無法授權貸款銀行代為清償原賣方貸款並塗銷房屋抵押權。

希望這樣有幫到想買房的您,有問題再敲阿明呦~

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