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家有老屋想重建！帶你搞懂危老重建是什麼？重建要符合哪些條件？又有哪些獎勵？

2023/06/07 | 幸福空間 | 683 | 加入最愛

（圖片提供／幸福空間）

隨著建築高齡化，「危老重建」儼然成為近年來民眾常聽到的關鍵字，據統計，台北市屋齡超過30年以上的老舊建物超過7成，考量地震頻仍等原因，許多屋主都擔憂居住安全為一大威脅，因此想拆除重建。隨著危老改建持續發酵，政府也著手延長危老政策的落日時間，順勢也帶動市場老宅買賣及改建整合的腳步。尤其，危老申請案遠超車都更，根據內政部營建署統計，截至2023 年3 月底，全國危老受理申請件數累積突破 3,500 件，目前已核准2,880件。但，房屋老了就能重建或都更嗎？

◆危老重建是什麼？

。重點1：可適用「危老條例」申請重建2個資格

。重點2：處理危老重建三大流程

。重點3、危老重建獎勵│容積獎勵、時限獎勵

。重點4、額外費用補助

◆危老V.S都更哪個好？

危老重建是什麼？

所謂的「危老重建」，指的是內政部營建署在 2017 年 5 月公布的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱，只要你家是都市計畫範圍內，非經目的事業主管機關（文化局）指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，屋齡30年以上的合法建築物，經評估後有立即危險或耐震能力不足，即符合「危老條例」的重建資格；另，所有權人同意，便可推動危老重建，不需要經過都市更新的繁瑣程序。面對家中老屋想重建，政府之所以推動危老條例，旨在針對目前都市內有安全隱患的房屋進行重建，並提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等一系列優惠措施，鼓勵民眾參與，在116 年 5 月 31 日以前均可提出申請。以下根據危老條例歸納出4大重點，讓你快速秒懂危老獎勵內容有哪些？

重點1：可適用「危老條例」申請重建2個資格

危險資格：

經建築主管機關（都市發展局）依法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

老舊資格：

屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。

屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，未設置升降設備者。

（圖片來源／台北市建築管理工程處）

重點2：處理危老重建三大流程

想要處理危老重建有三大流程，包括：1.確認適用條件，2. 報核重建計畫，3. 申請及核發建築執照，透過（下圖）了解三大流程，就能快速掌握建築物重建的過程。建管處處長劉美秀強調，危老條例的特色在於流程簡單快速、小面積也能重建，加上獎勵明確，更有稅捐優惠，但所有階段最困難的是取得建築物的所有權人100%同意，因此，想要推動危老重建，住戶的團結最為重要。

（圖表來源／台北市建築管理工程處）

重點3、危老重建獎勵│容積獎勵、時限獎勵

依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」申請老屋危老重建獎勵：

容積獎勵：最高為基準容積的1.3倍，或原建築容積的1.15倍，條例實施前三年，原有之10%時程獎勵，自109年5月9日起，將以8%、6％、4％、2％、1％方式逐年遞減(搭配規模獎勵合計最高仍有10%)，至114年5月9日截止歸零。另依照「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，老屋重建若配合申請：耐震設計標章、綠建築標章、智慧建築標章、無障礙住宅標章、結構安全性能評估、無障礙環境性能評估、依照各項標章或評估的等級不同，可分別獲得2％至10％不等的容積獎勵，總和上限30%。

攸關民眾將來分回坪數的「獎勵容積」，目前獎勵可分為法律規定的「基準容積」，以及建物原本的「原建築容積」兩種，而都更由於有面積限制，獎勵略優於危老，但危老則具有申請快速等優勢，民眾在申請前，可先自行或委請業者估算，選擇對自己最有利的方式，以下為公式：

危老：基準容積1.3倍；原建築容積1.15倍。

都更：基準容積1.5倍；原建築容積再加基準容積0.3倍。

另，危老重建條例也有減免租稅的獎勵，需在 116 年 5 月 11 日前提出申請。

1. 在重建期間：地價稅、房屋稅全部免繳。

2. 重建後 2 年內，地價稅、房屋稅可享減半優惠。

3. 第 3 年起，地價稅恢復原價課徵；而房屋稅的部份，若符合「自然人」、「重建後未轉手」兩項條件，則房屋稅得續減半課徵 10 年，合計前 2 年、最長可達 12 年。

（圖片提供／幸福空間）

重點4、額外費用補助

申請危老重建免不了要製作評估報告和重建計畫，這部分政府就「耐震評估」、「重建計畫」皆有相關補助。危老重建的補助項目各縣市規定不同，以台北市為例：

1. 初步評估費用補助：每棟補助上限為 1.5 萬元。

2. 詳細評估費用補助：每棟補助上限為評估費用 30％或上限 40 萬元。

3. 重建計畫費用：每案補助上限 5.5 萬元。

4. 結構補強費用補助：經耐震初估未達一定等級，或有軟弱層潛在倒塌風險建物，在整合重建前進行局部性結構補強，補強工程款補助 45％，每棟上限 1,000 萬元。

危老 V.S 都更哪個好？

在面對房屋重建時，時常會聽到「都更重建」、「危老重建」兩種選擇，這兩種的差異主要在哪呢？許多人不知如何選擇才適合自身條件，透過以下差異比較，幫你找出適合你的作法。

都更和危老最大的差別在於，都更的專業度很高，往往需要大區域、大資本、大規模，且牽涉的人同樣也很多；而危老是個別性的，市民具有自主性，不需要憑藉大資本、複雜的專業技術就可以做到。據業界人士表示，因危老申請程序簡易，且容積獎勵較為明確，儘管時程獎勵逐年減少，但仍有新增規模獎勵，只要能過200平方公尺（約60.5坪）門檻，就可得到2%容積獎勵，致使許多案件原本要做都更，後來都轉到危老，不難看出市場對危老重建仍受到民眾關注。尤其比較「容獎、規模、門檻、效率、租稅」等5項要點，雖都更、危老各有好處，但整體來看危老似乎較有效率。