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簽約後屋主可以不讓我看屋!?
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簽約後屋主可以不讓我看屋!?

2022/09/01 | 賣厝阿明 |  353 | 加入最愛

阿綸觀望某社區物件一陣子,不僅離他上班地方車程10分鐘,附近的生活機能也不錯,有全聯跟傳統市場、公園綠地也不少,最近終於等到有屋主要賣,簽約前配合房東時間看了一次內部格局後,阿綸二話不說就決定要簽約。阿綸在簽約後再次提出要看內部細節,屋主卻拒絕讓阿綸看屋,這讓阿綸非常傻眼,想說都簽約了,怎麼就不能進去看呢?

 

關於買房簽約後,屋主可不可以拒絕買方看房的爭論,至今仍然未有一個正確解答,這個存在買賣雙方的疑問,就讓阿明帶大家來細細解說看怎麼才是一個合適的答案!

 

正確答案

屋主可以不讓買方看屋

 

▌問題說明

屋主可以不讓買方看房原因,主要是在產權正式過戶之前,房子所有權人一樣是原屋主,並不會在簽約後立刻過戶到買方名下。所以,買方如果在過戶點交前想要看房,就需要提前跟賣方/租客協調,提前入房看屋或有修繕需求,需要裝修丈量的狀況。

 

▌什麼情況可能會無法看屋?

「帶租約物件」

如果是買到有租約的物件,就會必須要配合租客的時間,因為租客是享有房屋使用權,等同是可以拒絕房東要進去房間內看房的。但實務上並不會這麼強硬,通常會透過仲介從中協調配合房客時間,讓買方進去屋內確認。

 

另外,阿明要提醒各位,屋內可能會因為是有人居住的情況下,要能真正看清楚房間的全部樣貌也是小有難度,可能會遇到壁癌或是漏水被擋住的狀況,這點就要特別注意!

 

相反的,有租約物件也因為租客長期居住,對附近鄰居、有無養寵物、地點周邊環境及出入的人是不是很複雜,算是略知一二,尤其是房間內的屋況哪裡漏水哪裡有壞過,租客最清楚,跟租客建立良好關係也可以了解物件更深一層的優缺點。

 

「屋主自住的物件」

中古屋不像預售屋或是新成屋一樣,是處於空屋狀態想神後去看都可以,有些屋主會比較介意買方太頻繁的看屋,畢竟在還沒過戶之前都還算是原屋主的產權,就算是已經簽約確定要買的情況,原屋主依舊是有權利拒絕買方後續的看房。

依照正常買賣程序,原屋主儘管是到了過完戶、未交屋前,還是任何費用都沒拿到,建議買方還是要設身處地替對方想,況且原屋主可能會要整理打包,屋內狀況一片混亂,或多或少也不希望外人看到這種景象。

 

▌解決方案

針對簽約後無法入內再次檢查確認屋況的朋友,這邊阿明提供兩點解決方法給大家參考:

 

1要求驗屋/交屋保留款

建議大家在簽約時,先預留價金一部分作為交屋保留款,後續點交後才有籌碼讓賣方完善驗收有發現的缺失。如果是有辦貸款的朋友,是可以在撥款同意書註明一點『憑房屋驗收單撥款』,一來避免簽約前太倉促看房,屋內小細節沒有注意到;二來也不怕賣方拿到錢人消失不負責後續維修的部分。

 

2交屋後若有問題執行物之瑕疵擔保權益

在點交後拿到房子後,如果有新發現房子內有瑕疵,買方是可以向賣方請求瑕疵擔保。

 

也就是指從標的物交付起算五年內都算在內,有檢查到標的物有瑕疵,賣方有履行修繕的義務,若買方怠於檢查或發現問題後並未立刻通知屋主處理,一但超過時間就無法要求賣方負責喔!

 

▌相關法規

A‧瑕疵擔保責任

根據《民法》第365條,消費者如果買到瑕疵商品,是可以向賣方主張「解除契約」或「請求減少價金者」。如果你檢查有發現瑕疵,應立刻通知賣方處理,避免時效過期喔。

 

B‧買賣不破租賃

依據《民法》第425條有提到:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」也就是當你選擇購買「帶有租約的物件」連同租約都是要一起承接的,就是俗稱的「買賣不破租賃」原則,對投資客來說影響不大,但對於自住客就會有後續點交、驗收等影響。

另外,在《民法》第426條也有提到,承租人對房屋的優先購買權,在交易前也要跟屋主確認,房客是沒有購買意願的,再進行後續的程序。

 

▌常見問題

①‧如果買到帶租約的物件可以不租嗎?

依據《民法》第425條規定的「買賣不破租賃」原則,除非你接手的時候,租約剛好到期,不然是沒辦法因為原房東賣房子,而請房客搬離的。

同時身為新房東的各位,也不可以再換約的時候調漲房租,換合約目的只是更換出租人的名字,並不能更改合約內容。

 

假如大家簽約後還有要再看屋的需求下,不論是要確認漏水或是後續裝修要確認尺寸,建議要掌握「快狠準」的原則,儘管你已經準備要成為新任屋主,也要避免在產權完整到你名下前,打擾到原屋主或租客喔!

 

民法§425|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

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