簽約後屋主可以不讓我看屋！？

阿綸觀望某社區物件一陣子，不僅離他上班地方車程10分鐘，附近的生活機能也不錯，有全聯跟傳統市場、公園綠地也不少…… 最近終於等到有屋主要出售，簽約前配合房東時間看了一次內部格局後，阿綸二話不說就決定要簽約。

在簽約時，阿綸再次提出要看內部細節，屋主卻拒絕讓阿綸看屋，這讓阿綸非常傻眼，想說都簽約了，怎麼就不能進去看呢？

 

關於買房簽約後，屋主可不可以拒絕買方看房的問題，至今仍然未有一個明確說法，這個存在買賣雙方的疑問，就讓阿明帶大家來細細解說~怎麼做才是合適的答案！

 

▌正確答案

簽約後，屋主是可以不讓買方看屋的!

 

▌問題說明

屋主可以不讓買方看房原因，主要是在產權正式過戶之前，房子所有權人一樣是原屋主，並不會在簽約後立刻過戶到買方名下。

所以，買方如果在過戶點交前想要看房，就需要提前跟賣方/租客協調，建議可用交屋後有購買傢俱或修繕需求，需要丈量尺寸為理由比較合乎人情安捏~

 

ＰＳ禮多人不怪，不管是不是透過房仲買房，洽談時帶個小伴手禮，謙恭有禮的拜訪態度很重要

▌什麼情況可能會無法看屋？

Ａ‧「帶租約物件」

如果是買到目前有租約的物件，就會必須要配合租客的時間，因為租客是享有房屋使用權，等同是可以拒絕房東要進去房間內看房的。

但實務上，大家通常不會這麼強硬，可以會透過仲介從中協調配合房客時間，讓買方進去屋內做確認。

 

另外，阿明要提醒各位，屋內可能會因為是有人居住的情況下，要能真正看清楚房間的全部樣貌也是小有難度，可能會遇到壁癌或是漏水被擋住的狀況，這點就要特別注意！

 

相反的，有租約物件也因為租客長期居住，對附近鄰居、有無養寵物、地點周邊環境及出入的人是不是很複雜，算是略知一二，尤其是房間內的屋況哪裡漏水、哪裡有壞過，租客最清楚。所以，跟租客建立良好關係也可以了解物件更深一層的優缺點。

 

ＰＳ禮多人不怪，不管是不是透過房仲買房，洽談時帶個小伴手禮，謙恭有禮的拜訪態度很重要

 

Ｂ‧「屋主自住的物件」

中古屋不像預售屋或是新成屋一樣，處於空屋狀態，想什麼時候去看都可以，有些屋主會比較介意買方太頻繁的看屋，畢竟在還沒過戶之前都還算是原屋主的產權，就算是已經簽約確定要買的情況，原屋主依舊是有權利拒絕買方後續的看房。

依照正常買賣程序，原屋主儘管是到了過完戶、未交屋前，還是任何費用都沒拿到，建議買方還是要設身處地替對方想，況且原屋主可能會要整理打包，屋內狀況一片混亂，或多或少也不希望外人看到這種景象。

 

 Ｃ.房屋內部有被惡意隱瞞屋況

另外一種也是常見的糾紛之一，就是惡意的隱瞞實際屋況。例如，屋主可能聲稱已修復了漏水問題，但實際上在購屋後仍然存在漏水的問題，前屋主可能已經進行了重新粉刷和裝修，這樣就無法在第一次看屋就發現，接著拒絕簽約後看屋，避免被發現掩蓋問題的小細節。

當買方入住後可能透過水痕或壁癌等跡象，或者經歷豪大雨，抑或是重新裝潢時才發現屋內存在漏水或鋼筋裸露的問題，但是這部分也是不動產說明書上市不會記載的。

 

所以，建議除了要確認不動產說明書之外，也要注意是不是有局部油漆或是局部裝修的狀況，要特別留心，並與屋主查問清楚。

 

▌解決方案

針對簽約後無法再次檢查確認屋況的朋友，阿明提供兩點解決方法給大家參考：

 

1‧要求交屋前驗屋手續

終於買到心怡的房屋，但別高興得太早，不管是買預售屋還是現成的房屋，交屋前的「驗屋」是一很重要的步驟。俗話說，魔鬼都是藏在細節裡的，所以驗屋這個步驟是在簽完買賣契約後，但還沒有正式交屋之前先對房屋做仔細地確認。

通常預售屋是在完工後才能入住，可能會有一些和購買時預期不同的地方需要注意；而對於現成的屋子，雖然在買之前已經看過一遍，但在交屋時還是得留意最終的屋況，才能為未來的居住安全和品質加上一道安全鎖。

 

2.要求５％以上交屋保留款

其實，以前買賣都會有交屋保留款，主要是早期買方心態都是貸款愈少愈好，這種情況就會有充分的現金支付額度比例．現在的買賣都被鼓勵貸款貸好、貸長、貸滿，多數尾款都被合併到貸款裡面，導致交屋保留款說法常被有心人掩飾甚至忽視．

 

建議大家在簽約時，要求並先預留５％以上作為交屋保留款，後續點交後才有籌碼讓賣方完善驗收有發現的缺失。如果是有辦貸款的朋友，是可以在撥款同意書註明一點『憑房屋驗收單撥款』，一來避免簽約前太倉促看房，屋內小細節沒有注意到；二來也不怕賣方拿到錢後，人消失了不負責後續維修的部分。

 

ＰＳ中古屋買賣因為是私人行為，並沒有定型化契約規範，所以不會有５％交屋保留款規定，建議大家在確認買房簽訂買買契約前，務必要求驗屋／交屋保留款。

 

3.要求切結無惡意隱瞞屋況保證書

雖然民法第354條有明文規定瑕疵擔保責任，包含物及權利的瑕疵。簡單來說就是屋主在交屋時，必須確保標的物跟簽約時之情況不能有太大落差。但我們在簽約時，建議可以簽屬切結無惡意隱瞞屋況保證書，用來保證前賣家沒有惡意隱瞞的問題，往後當房屋有狀況時才能有依據，清楚的確定責任歸屬。

 

4‧交屋後若有問題，買方有物之瑕疵擔保權益

房屋點交後如果有新發現房子內有瑕疵，買方是可以向賣方請求瑕疵擔保。

而瑕疵擔保責任是指從標的物交付起算五年內有檢查到標的物有瑕疵，六個月內用公開方式（例如：存證信函）通知賣方，因為賣方式有履行修繕的義務，

但如果是因為買方怠於檢查或發現問題後並未在期限內通知屋主處理，超過法定時間之後買方就無法要求賣方負責喔！

 

▌相關法規

Ａ‧瑕疵擔保責任

根據《民法》第365條，消費者如果買到瑕疵商品，是可以向賣方主張「解除契約」或「請求減少價金」。所以如果你檢查有發現瑕疵，應立刻通知賣方處理，避免時效過期喔。

 

解除契約的重點是發生錢無法解決或需要花很多錢才能解決的問題，

例如：凶宅／房屋嚴重傾斜／海砂輻射屋，這是無法解決或是要把整棟房子打掉重蓋才能解決的狀況．買方才有可能主張解除契約的權益．

一般漏水／壁癌／設備損害…多半只能請求減少價金嘿～

 

Ｂ‧買賣不破租賃

依據《民法》第425條有提到：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

也就是當你選擇購買「帶有租約的物件」連同租約都是要一起承接的，就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，對投資客來說影響不大，但對於自住客就會有後續點交、驗收等影響。

 

▌常見問題

如果買到帶租約的物件可以不租嗎？

依據《民法》第425條規定的「買賣不破租賃」原則，除非你接手的時候，租約剛好到期，不然是沒辦法因為原房東賣房子，而請房客搬離的。

同時身為新房東的各位，也不可以再換約的時候調漲房租，換合約目的只是更換出租人的名字，並不能更改合約內容。

 

假如大家簽約後還有要再看屋的需求下，不論是要確認漏水，添購傢俱或是後續裝修要確認尺寸，建議大家都要掌握「快狠準」的原則，速速處理看房問題．

儘管你已經準備要成為新任屋主，也要避免在產權完整到你名下前，打擾到原屋主或租客喔！

民法§425｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001