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我的土地租人,租客在上面蓋房子,我可以請租客拆屋還地嗎?
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我的土地租人,租客在上面蓋房子,我可以請租客拆屋還地嗎?

2021/06/29 | 賣厝阿明 |  1806 | 加入最愛
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台灣現在的土地成本高,買地蓋屋這種方式太耗費錢財,很多人為了節省土地成本而選擇了「租地建屋」這種方式。但在台灣光復初期,土地經濟價值其實是較低的,多數地主都將土地出租,這樣長期的租金累積下來會比賣地划算。

 

租地建屋,顧名思義就是把地出租給別人蓋房子,等土地的租期一到,承租人若不願意續約,就必須拆屋還地。

 

不過由於當時大多數地主都是抱著加減賺的心態,連租約都沒有簽定,讓契約變成了不定期契約,導致後代地主因為這樣的緣故很難拿回自己的土地。

 

關於地主難以要求承租人拆屋還地的情況,你可以透過以下這三點來做更詳細地了解:

 

一、租地建屋的相關法律規定及定義
二、轉租或轉賣會影響租賃契約嗎?

三、為何不定期租約會讓地主難以拿回土地?

 

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詳細解答:

一、租地建屋的相關法律規定及定義
●名詞定義:租地建屋在法律上的全名為「租用基地建築房屋」,承租人必須是租用土地來「建築房屋」才有適用其相關法條,若是實際的租用目的為堆放雜物、停車場、建造房屋以外之建物,就只能當作是一般承租土地行為,並不適用相關法條。

 

●相關法律規定:
1、租金上限(依土地法第105條規定準用同法第97條)
在「城市地區」供「居住使用房屋」的租金以不超過(土地申報總額+建築物申報總額)x10%為限;非供居住使用或非城市地區房子則無限制。將來若發生租金糾紛,在法律上,出租人是無法請求超過上限部分的租金的。

 

2、擔保金(押金)上限(依土地法第105條規定準用同法第99條)
不得超過二個月房屋租金總額,超過的部分可直接轉為租金。

 

3、地上權登記(民法422-1)
原本在《土地法》第102條規定,租地建屋後應在兩個月內進行「地上權登記」,但實務認為該規定並無任何處罰條款,純為提醒效果,縱使過了兩個月,承租人依然可以進行地上權登記。

因此為了保護承租人的權益,立法者額外制定《民法》第422-1條,凡租地建屋者,只要在契約成立後,都可請求出租人為地上權登記,若有特別情況也可不進行登記,登記請求權時效為15年。

4、契約期限(民法449)
一般租賃契約期限,有最高二十年的限制,但租地建屋的契約並無此規定,雙方一次可約定超過二十年的契約。

 

5、爭議解決(依土地法第105條規定準用同法第101條)
關於租地建屋的相關爭議,可尋求地政機關進行調解,若調解失敗可再上訴至司法機關。

 

6、解約或契約終止(土地法103)

解約或契約終止,除了依《土地法》第103條規定,契約到期、違反法令使用土地、未經出租人同意轉租土地予他人、扣掉押金抵償後,積欠租金達二年以上、違反租賃契約這些規定以外,若出租人有與承租人做解除契約的條件,亦可按依約定解除契約。

 

二、轉租或轉賣會影響租賃契約嗎?

轉租或轉賣通常有以下情況:
第一種:承租人承租土地後,出賣/出租所建房屋

第二種:承租人承租土地後,轉租土地予他人

第三種:出租人出賣土地

第一種情形:承租人出賣/出租所建房屋予他人,根據《民法》第426-1條第1項規定,其與出租人所簽定之租賃契約,在出賣給買家或出租給其他人後,依然對出租人有同樣的效力,契約條件不會與轉賣前有何不同。(包括契約到期日)

 

這邊要注意,依《土地法》第104條第1項規定,承租人在出賣房屋所有權時,應先通知土地所有權人,確認是否行使優先承購權。承租人必須提供與其他買家同一契約條件,讓土地所有權人參考。

第二種情形:《土地法》第103條第1項第3款規定,承租人若要轉租土地需要出租人的同意,若出租人發現承租人未經同意轉租與他人,可依法解除契約。

 

不過有個例外情況,就是當出租人與《民法》第148條,行使權利應依公平誠信的意旨相左時,依個案情形,法院有可能改判出租人不得因未經同意的轉租行為而解除契約。(參考最高法院59年度台上字第3940號民事裁判)
 

第三種情形:當出租人轉賣土地時,為了保護承租人的權益,讓房地所有權歸於同一人,依《土地法》第104條的規定,承租人享有優先購買權,有機會讓土地和房屋的所有權都歸於自己所有。

 

不過就算承租人放棄購買土地,依《民法》第425、426條的規定,新土地所有權人一樣必須依照原契約規定,讓承租人繼續承租,直到契約到期或承租人觸犯《土地法》第103條其中一項條件。

三、為何不定期租約會讓地主難以拿回土地?
一般的租賃契約,有《民法》第425條,買賣不破租賃的規定,除了未經公證且租約期限超過五年或未定期限的契約以外,都有適用。

 

但租地建屋契約特別的地方就在於,就算地主與承租人簽定的是「不定期契約」,當地主買賣土地時,承租人只要沒有觸犯《土地法》第103條,新地主也無權要求承租人「拆屋還地」。這就是為什麼早期與他人簽定不定期契約的地主,無法要求「拆屋還地」,也難以轉賣的原因。

 

不過在105年,最高法院對這一難題做出了相關的實務見解。最高法院表示,承租人租地建屋的主要目的為使用房屋,因此就算當初未定租賃期限,從當初的契約目的來看,只要「房屋已達不堪使用的時候,就是契約終止的時候」。

 

「不堪使用」應是指,建物已不能發揮房屋原本的功能。若是承租人想延長房屋使用期限,未經土地所有權人的同意改造或更新房屋材質結構,以變更後的狀態,繼續承租該地,難免有與當初出租人的意思相違背。

 

所以無論是現在房屋不堪使用,或曾經不堪使用但已被改造、更新,依最高法院的解釋,房屋在不堪使用時,可視為租約已終止,土地所有權人可訴請法院要求承租人拆屋還地。(參考最高法院105年台上字第1200號判決)

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