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家裏人要過戶房子,贈與和買賣哪個划算呢?
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家裏人要過戶房子,贈與和買賣哪個划算呢?

2020/11/19 | 賣厝阿明 |  234 | 加入最愛
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最近阿勇要結婚了,阿勇的爸爸跟大伯決定把奶奶的房子過給阿勇當作婚房使用。


阿勇得知後相當地高興,不過奶奶的房子約市價1000萬,聽說過戶有贈與和買賣兩種方式,哪一種過戶方式,所花的費用會比較少呢?

 

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過戶的方式其實共有三種:

買賣、贈與、繼承大多數人會遇到的都是買賣及贈與,所以今天阿明主要也是來討論這二者。

 

這兩者的過戶費差別在:

房地合一稅、贈與稅以及土地增值稅的不同,其他收費項目大致相同

 

若要比較哪種過戶費最便宜,可以直接計算這三種稅率會比較快!

 

那麼大家知道阿勇用哪種方式過戶是最划算的嗎?

 

使用買賣和贈與過戶又有什麼差別呢?

 

詳細解答:

在比較用哪種方式過戶比較划算之前,先跟大家介紹這兩種過戶方式會被徵收的費用,我們以阿勇的故事為例,假設房屋為爸爸和大伯共同持有,市價1000萬,房屋現值500萬、土地現值100萬,前次土地現值80萬,無貸款,30坪:

※提醒:
1、在過戶之前要先把地價稅和房屋稅都結清,才能辦理過戶哦!

2、共同持有的房屋要辦過戶,一般由持有人按持有比例繳交過戶費(代書費按過戶件數計算費用)。

3、贈與非出售,不適用土地增值稅一生一次、一生一屋的稅率優惠。

4、大伯非阿勇的直系血親,不適用房地合一稅的10%優惠

 

【贈與過戶的費用】→贈與稅:父母過戶給當年婚嫁子女可再免100萬,贈與稅與大伯分開計算。

代書費:10000~15000

印花稅:房屋現值的1/1000

契稅:房屋現值的6%(受贈人支出)

規費:土地及房屋現值的1/1000、書狀費(80/張)

土地增值稅:20%~40%(受贈人支出)

贈與稅:

→每人每年免稅額220萬(結婚當年父母贈與子女,可再免100萬稅金)

→2,500萬以下者課徵10%
→2,500萬01~5,000萬,課徵250萬,加超過2,500萬部分之15%

→5,000萬01以上,課徵625萬,加超過5,000萬部分之20%

→若贈與的房產有房貸,可做為贈與負擔,減免贈與稅。

 

以阿勇的例子來計算的話,贈與稅的總過戶費約為:409,955(筆者的計算方式是以最優惠的條件計算,實際稅額以當時申報為準)

 

【買賣過戶的費用】→房地合一稅:父母過戶享有免稅額,大伯則無

代書費:10000~15000

印花稅:房屋現值的1/1000

契稅:房屋現值的6%(買家支出)

規費:土地及房屋現值的1/1000、書狀費(80/張)

土地增值稅:最高可享10%免稅額

房地合一稅:

→實際成交價-(原始取得成本+相關費用)-土地漲價總數額 X 規定稅率(15%~45%)

自住優惠→優惠稅率10%,自住房屋免稅額400萬

→優惠條件:
1、個人或其配偶、未成年子女任一人設有戶籍。
2、持有房屋並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用。
3、個人與配偶、未成年子女在交易前六年內,未曾用過這項租稅優惠。

 

以阿勇的例子來計算的話,買賣最低稅額約為:547,360(筆者的計算方式是以最優惠的條件計算,實際稅額以當時申報為準)

以上稅額的試算都是利用財政部網站的「稅務試算服務」計算出來的,若想要知道過戶費為多少,除了到現場詢問外,也可多加利用網站試算功能哦!

 

【贈與過戶,將來要繳交高額房地合一稅】

依上述計算結果來看,用贈與方式過戶給子女似乎比較划算一點,但這邊要注意的是,若子女在6年內脫手房產的話,可能就要繳交高額的房地合一稅!

 

房地合一稅的計算基礎是以當時的「成交價」來計算,贈與沒有成交價,就以當時的「房屋現值」來計算也就是說子女在6年內用1200萬售出,當時的房屋現值為500萬,土地現值100萬,計算下來需繳交100萬左右的房地合一稅,反觀若是用買賣的方式過戶的話,只要20萬左右的稅金。

 

綜上所述,若子女將來打算在6年內買賣房子的話,用贈與的方式過戶,並非最好的過戶方式,最好是利用每年每人220萬的免稅額,過給子女現金,等到累積差不多的金額,再讓子女買下房產。

 

以上關於過戶的小撇步,希望能幫助到大家哦!

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