履約保證與價金信託哪裏不同!?

履約保證與價金信託哪裏不同? 履約保證之前，應該知道的事！

現在網購經濟十分發達，民眾除了關心能不能買到高CP值的商品，也很擔心會不會被賣家詐騙。

因此像是蝦皮這樣開放個人賣家進駐的網站，就會做為公正的第三方預防賣家有廣告不實，或者是收了買家的錢卻不出貨之類的事，讓一般民眾可以放心地在網站上購買商品。

而買賣房屋其實也有類似的防詐騙機制，來降低雙方買賣的風險，分別是「買賣價金履約保證」和「不動產價金信託」！

履約保證是由建經公司做為第三方，而價金信託則是由銀行做為第三方，兩者在運作的過程中有點不同，不過主要作用都是幫買賣雙方保管款項，預防假買/賣、一屋二賣、收不到尾款等等在交易過程中容易發生的事故。

看到這裡我相信大家都有一些疑問，例如：
買房子一定要有履約保證嗎？
預售屋、中古屋、新成屋都可以做履約保證嗎？
履約保證與價金信託到底有何不同呢？

詳細解答：
一、買房子一定要履約保證嗎？
買房子最好還是要做履約保證比較好哦！
房屋交易金額龐大，如果有公正的第三方代為保管款項也會比較放心。根據統計，房屋買賣容易出現的交易糾紛有假買/賣、一屋二賣引發的產權問題、賣家收不到尾款等等。

有做履約保證的話，買賣房屋過程中的款項，包括定金、用印款、完稅款、尾款等等，都由買方依序匯入信託專戶，等到交屋程序完成之後，再將尾款全數結清給賣方，在交屋完成前，雙方都不能動用這筆款。

履約保證和價金信託，雖然不能擔保交易一定能成功，但是至少可以降低因為交易失敗所帶來的風險，讓買賣雙方在交易過程中都安心不少。

辦理履約保證的費用一般都只收房屋成交總價的萬分之六，價金信託的費用大概是萬分之二~萬分之六。至於誰負擔這筆費用呢？就由買賣雙方各自去協調，通常是一人一半負擔。

二、預售屋、中古屋（新成屋）都可以做履約保證嗎？
只要是不動產買賣交易都可以做履約保證哦！
比較特別的是，因為預售屋的交易風險比較高，所以在「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」有規定預售屋是強制辦理履約保證。

預售屋的履約保證有五種方式

分別為「不動產開發信託」、「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」由建商指定其中一種做履約擔保。
這五種方式的特色為，不動產開發信託與價金信託，是由銀行保管款項所以安全性最高；價金返還之保證的特性是在房屋完工之前，建商都不得動用款項，所以實務上沒什麼人在用；公會連帶保證與同業連帶擔保，是由同業或同業公會接手續建原建商沒蓋完的房子（是否能安心可能要多想一下）。

新成屋/中古屋的價金履約保證

由於新成屋/中古屋交易並沒有規定一定要有履約保證，但這類房屋交易通常都是一般民眾之間的買賣，不是與法人簽約，這種情況之下當然更需要經由履約保證，來保障自己的權益。

三、履約保證與價金信託到底有何不同呢？
先給大家一個觀念，履約保證與價金信託的最大功用就是保管「成交總價的款項」，違約賠償、地價稅或其他不屬於買賣價金的支出，就不屬於業務範圍。

1、建經公司-履約保證
建經公司全名為「建築經理公司」，主要辦理履約保證、其他不動產相關業務。履約保證是由地政士與金融機構設計出來的業務，全名是「不動產買賣價金信託履約保證」，由建經公司擔任銀行與買賣雙方中間人的角色，所以由其辦理的履約保證，真正保管款項的其實是與建經公司合作的銀行。

簡單來說，建經公司是屬於仲介的角色，幫忙買賣雙方處理信託專戶相關事項，舉凡發生一屋二賣、假買/賣或其他問題，都可以由建經公司派人出面處理、協調，所以收費也會比銀行貴。

而與直接委託銀行辦理價金信託最大的差別是，買賣雙方都是被保證人，而建經公司才是委託人，所有款項都是匯到建經公司指定的帳戶，再由公司委託代書將款項撥給賣方。因為款項經過他人之手，實務上曾發生過代書或建經公司濫用款項，使得買賣雙方都成了受害者。

另外成立建經公司最低資本額只要五仟萬，銀行則是上百億，跟銀行比起來規模小上許多，若是論託管價金安全性的話，銀行相對安全，但若是你本身不太懂房地產買賣，需要有人幫你處理問題的話，也可以找信譽良好的建經公司來幫忙，可以省去不少麻煩。

2、銀行-價金信託
建經公司在辦理履約保證的時候，大部份都委託代書辦理，所以有時候會發生黑心代書詐騙消費者的狀況，但銀行則會派專人處理，並且確認買賣雙方親自簽約。

而這次的委託人就是買賣雙方，所以錢就不會經過建經公司的專戶，減少被捲款潛逃的風險，而如果要動用專戶裡面的錢，得先把相關文件交給銀行，由銀行確認後轉帳繳納，所以如果是委請代書處理的話，也不用擔心代書會碰到錢。

不過價金信託的最大的缺點，就是銀行只負責保管款項，其他交易糾紛一律不管，服務並不如建經公司，如果不懂不動產交易，許多事仍得另外請代書辦理，延伸出的代辦費不比請建經公司來得便宜。