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履約保證與價金信託哪裏不同!?
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履約保證與價金信託哪裏不同!?

2020/10/03 | 賣厝阿明 |  43623 | 加入最愛

履約保證與價金信託哪裏不同? 履約保證之前,應該知道的事!

現在網購經濟十分發達,民眾除了關心能不能買到高CP值的商品,也很擔心會不會被賣家詐騙。

因此像是蝦皮這樣開放個人賣家進駐的網站,就會做為公正的第三方預防賣家有廣告不實,或者是收了買家的錢卻不出貨之類的事,讓一般民眾可以放心地在網站上購買商品。

而買賣房屋其實也有類似的防詐騙機制,來降低雙方買賣的風險,分別是「買賣價金履約保證」和「不動產價金信託」!

履約保證是由建經公司做為第三方,而價金信託則是由銀行做為第三方,兩者在運作的過程中有點不同,不過主要作用都是幫買賣雙方保管款項,預防假買/賣、一屋二賣、收不到尾款等等在交易過程中容易發生的事故。

看到這裡我相信大家都有一些疑問,例如:
買房子一定要有履約保證嗎?
預售屋、中古屋、新成屋都可以做履約保證嗎?
履約保證與價金信託到底有何不同呢?

詳細解答:
一、買房子一定要履約保證嗎?
買房子最好還是要做履約保證比較好哦!
房屋交易金額龐大,如果有公正的第三方代為保管款項也會比較放心。根據統計,房屋買賣容易出現的交易糾紛有假買/賣、一屋二賣引發的產權問題、賣家收不到尾款等等。

有做履約保證的話,買賣房屋過程中的款項,包括定金、用印款、完稅款、尾款等等,都由買方依序匯入信託專戶,等到交屋程序完成之後,再將尾款全數結清給賣方,在交屋完成前,雙方都不能動用這筆款。

履約保證和價金信託,雖然不能擔保交易一定能成功,但是至少可以降低因為交易失敗所帶來的風險,讓買賣雙方在交易過程中都安心不少。

辦理履約保證的費用一般都只收房屋成交總價的萬分之六,價金信託的費用大概是萬分之二~萬分之六。至於誰負擔這筆費用呢?就由買賣雙方各自去協調,通常是一人一半負擔。

二、預售屋、中古屋(新成屋)都可以做履約保證嗎?
只要是不動產買賣交易都可以做履約保證哦!
比較特別的是,因為預售屋的交易風險比較高,所以在「預售屋買賣定型化契約不得記載事項」有規定預售屋是強制辦理履約保證。

預售屋的履約保證有五種方式

分別為「不動產開發信託」、「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」由建商指定其中一種做履約擔保。
這五種方式的特色為,不動產開發信託與價金信託,是由銀行保管款項所以安全性最高;價金返還之保證的特性是在房屋完工之前,建商都不得動用款項,所以實務上沒什麼人在用;公會連帶保證與同業連帶擔保,是由同業或同業公會接手續建原建商沒蓋完的房子(是否能安心可能要多想一下)。

新成屋/中古屋的價金履約保證

由於新成屋/中古屋交易並沒有規定一定要有履約保證,但這類房屋交易通常都是一般民眾之間的買賣,不是與法人簽約,這種情況之下當然更需要經由履約保證,來保障自己的權益。

三、履約保證與價金信託到底有何不同呢?
先給大家一個觀念,履約保證與價金信託的最大功用就是保管「成交總價的款項」,違約賠償、地價稅或其他不屬於買賣價金的支出,就不屬於業務範圍。

1、建經公司-履約保證
建經公司全名為「建築經理公司」,主要辦理履約保證、其他不動產相關業務。履約保證是由地政士與金融機構設計出來的業務,全名是「不動產買賣價金信託履約保證」,由建經公司擔任銀行與買賣雙方中間人的角色,所以由其辦理的履約保證,真正保管款項的其實是與建經公司合作的銀行。

簡單來說,建經公司是屬於仲介的角色,幫忙買賣雙方處理信託專戶相關事項,舉凡發生一屋二賣、假買/賣或其他問題,都可以由建經公司派人出面處理、協調,所以收費也會比銀行貴。

而與直接委託銀行辦理價金信託最大的差別是,買賣雙方都是被保證人,而建經公司才是委託人,所有款項都是匯到建經公司指定的帳戶,再由公司委託代書將款項撥給賣方。因為款項經過他人之手,實務上曾發生過代書或建經公司濫用款項,使得買賣雙方都成了受害者。

另外成立建經公司最低資本額只要五仟萬,銀行則是上百億,跟銀行比起來規模小上許多,若是論託管價金安全性的話,銀行相對安全,但若是你本身不太懂房地產買賣,需要有人幫你處理問題的話,也可以找信譽良好的建經公司來幫忙,可以省去不少麻煩。

2、銀行-價金信託
建經公司在辦理履約保證的時候,大部份都委託代書辦理,所以有時候會發生黑心代書詐騙消費者的狀況,但銀行則會派專人處理,並且確認買賣雙方親自簽約。

而這次的委託人就是買賣雙方,所以錢就不會經過建經公司的專戶,減少被捲款潛逃的風險,而如果要動用專戶裡面的錢,得先把相關文件交給銀行,由銀行確認後轉帳繳納,所以如果是委請代書處理的話,也不用擔心代書會碰到錢。

不過價金信託的最大的缺點,就是銀行只負責保管款項,其他交易糾紛一律不管,服務並不如建經公司,如果不懂不動產交易,許多事仍得另外請代書辦理,延伸出的代辦費不比請建經公司來得便宜。

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