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別以為「定型化契約」就一定安全!預售屋合約9大陷阱一覽無遺
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別以為「定型化契約」就一定安全!預售屋合約9大陷阱一覽無遺

2024/06/15 | 幸福空間 |  64 | 加入最愛

(圖片提供/幸福空間)

很多業務在拿預售屋合約給買方回去審閱時,都會補上一句:「預售屋合約是政府的『定型化契約』,所以內容大同小異,基本上很安全!」真的是這樣嗎?我們來看預售屋合約裡,有哪些常見的陷阱?

 

預售屋合約中,會涵蓋哪些內容呢?

陷阱1 交易安全

陷阱2 交屋尾款

陷阱3 所有免責條款

陷阱4 坪數找補規則

陷阱5 頂樓被約定專用

陷阱6 沒寫樓層高度

陷阱7 貸款成數不足

陷阱8 公設/格局圖

陷阱9 交屋期限漫長

 

預售屋合約中,會涵蓋哪些內容呢?

.物件資料:地號、戶別、面積、樓層⋯⋯

.金額和付款條件:訂金、簽約金、開工款、工程款、貸款、交屋款

.工程期限:最晚交屋日

.逾期的罰款

.交易安全制度

.找補條件:如果交屋坪數和合約不同時,如何找補錢

.雙方的違約條款

.建材設備表

.保固條件

.格局圖:通常放在合約附件

.約定專用的條件:同意社區的庭院或露台戶由某些住戶專用

.大廈規約草約:有些建案會一起提供

 

陷阱1 交易安全

有一次受訪時,我被主持人問到這個問題:「如果擔心建商倒閉或預售屋停工的意外事件,消費者可以如何規避風險?」

老實說,在台灣預售制度改善之前,這仍然是買方最弱勢的地方。雖然「定型化契約」要求建商要提供五種交易安全保障制度擇一,然而,其中只有「價金返還」可以確保就算建商倒了,買方所繳的錢也能拿得回來。甚至有建商,這五種都沒提供⋯⋯買預售屋變成一場賭注!

 

陷阱2 交屋尾款

預售屋在交屋之前,除了前面的工程款建商已經收到之外,連銀行貸款都已經撥款給建商了。所以,真正還可以用來「制衡」建商的,就剩下「交屋款」了。

內政部定型化契約規定:「交屋款」至少要佔總價的5%。但是很多建商在合約中,把「交屋款」改為1%或更少。「交屋款」這麼少,對建商真的不痛不癢,所以,以預售屋來說,慎選建商和保留「交屋款」很重要。

 

陷阱3 所有免責條款

建商很聰明,所有交屋後可能產生的爭議,業務會輕描淡寫的帶過,但在合約中一定會白紙黑字寫清楚。例如:工業住宅、地上權、中庭不是中庭,而是開放的公園、甚至連一樓大廳都不能圍起來,必須做開放空間⋯⋯我也看過,合約裡直接約定「建商保留修改公設規格和設計的權利」(也就是:就算預售時,說有健身房、閱覽室、會議室、游泳池,但是如果最後什麼都沒做,買方也不能主張任何賠償)諸如這些內容,請確定你清楚知道裡面的利弊得失,確定可以接受再簽約。

 

陷阱4 坪數找補規則

預售屋由於還沒蓋好,雖然有建照,但跟最後的坪數登記可能會有些微落差。定型化契約規定:交屋時的坪數,比起合約中的坪數不足的部分,建商應全部找補價金。如果有超過的部分,買方最多只需要找補2%就好了。找補的計算方式是將土地、建物分開計算。如果落差的坪數超過3%,買方得解除契約。

有建商將最後一點「落差的坪數超過3%,買方得解除契約」動了手腳,請買方簽名同意:就算超過3%,買方也依合約規定找補,而不得解除合約。問題來了!交屋後登記的坪數短少很多,建商主張依合約規定找補,買方不得異議。

「坪數變小,建商依坪數退錢給買方,這樣不公平嗎?」你可能會覺得這樣看起來沒差。是的,貓膩的地方就在於:找補的計算方式是將土地、建物分開計算。

舉例來說,假設買的戶別是房子25坪,土地持份2坪,合約總價1000萬(包含建物400萬和土地600萬)。一般我們在計算房子的行情時,會用1000萬/25坪=40萬/坪來計算。

假設建商交屋時,坪數變成房子20坪,土地持份一樣是2坪。由於土地、建物分開計算,所以建物的部分,用400萬/25坪=16萬/坪,短少5坪,所以建商退給買方16萬/坪x5坪=80 萬。實際的買價(1000萬-80萬)/20坪=46萬/坪,是不是自動比預售簽約時貴了15%呢?

此地無銀300兩,建商特意在合約中取消「落差的坪數超過3%,買方得解除契約」的規定,交屋時又短少建物坪數,真的很居心叵測!

 

陷阱5 頂樓被約定專用

前面提到合約中通常包含約定專用的條件,例如:同意社區的庭院或露台由某些住戶專用。這通常沒什麼問題,因為那些庭院或露台本來就只有某些戶別可以進出,其他戶也使用不到。不過,如果約定專用的是「頂樓平台」呢?

我看過有建案的合約中約定「頂樓平台」由頂樓的某戶專用,頂樓平台只剩下一個小通道保留方便抄水錶。住戶要曬棉被都沒空間,真的很不方便!

 

陷阱6 沒寫樓層高度

一般樓層高度通常為3米,扣掉樓地板厚度(約15~20公分)後,淨高接近2.8米。定型化契約中並沒有規範要寫樓層高度,因此,有住戶在建案交屋後才發現樓層高度只有2.8米,扣掉樓地板厚度的淨高剩下2.6米,在樑下甚至只剩下2.3米,真的很壓迫!

 

陷阱7 貸款成數不足

雖然合約中會有預計的貸款金額,但是,遇到房市反轉時,如果銀行估價估不到當初的預售屋合約價,可能無法貸到原定的成數,導致於買方在交屋前必須用現金一次補足短缺的金額。如果無法補足,就相當於買方違約,建商最高可以沒收總價的15%,房子收回來又是建商的了。由於房市景氣難料,合約中一定要特別注意如果貸款成數不足,要如何處理。

 

陷阱8 公設/格局圖

你的房間真的是房間,還是「機房」?你社區的大廳真的是大廳,還是機車停車格?交屋後才發現水箱在正樓下?這些都要再三確認並比對DM和合約。

 

陷阱9 交屋期限漫長

隨著工料齊漲和缺工問題,許多建商為了降低工程的壓力,在合約中將最晚交屋日期約定在開工後的6年甚至8年。雖然業務通常會說預計3年交屋,然而,一旦建商延宕,因為合約簽的最晚交屋時間還沒到,買方也只能乾著急啊!

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【本內容節錄自編輯精選好書《買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!》】

書名:買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!

出版社:幸福文化

作者:邱愛莉

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