老屋房屋稅｜屋齡折舊、地段率、使用用途與稅率5大關鍵
文／賣厝阿明 知識＋｜房屋稅務知識懶人包
房子住了30年，屋齡越來越高，房屋稅卻可能比以前貴。原因是房屋稅除了計算折舊，還會受到課稅面積、所在地段、實際用途，以及全國持有房屋戶數影響。
2026年10月21日，屏東縣政府財稅局發布提醒，指出房屋即使逐年折舊，只要出現增建、改建、使用情形改變、持有戶數增加或地段率調整等情況，房屋稅仍可能提高。這項訊息也在10月22日受到媒體報導。
阿明這次用同一間屋齡30年的房子，拆解房屋稅的計算方式，讓屋主了解同樣一間老屋，為何自住、出租或改作營業使用，稅金會出現明顯差異。
一、房屋稅怎麼算：先算房屋評定現值，再乘上稅率
房屋稅是依政府核定的房屋課稅現值計算，與房屋的市場成交價是不同的數字。
依財政部公布的計算方式：
房屋稅＝房屋課稅現值×適用稅率
房屋課稅現值的基本公式為：
房屋核定單價×課稅面積×（1－折舊率×折舊年數）×地段率
核定單價會依房屋構造、用途、樓層及地方評定標準調整。
屋齡越高，通常折舊越多；房屋面積越大、地段率越高，課稅現值也可能越高。
而自住、出租、空置或營業使用，則會影響適用的房屋稅率。
二、同一間30年老屋，房屋稅先算一次
以下用一間屋齡30年的鋼筋混凝土住宅進行假設試算。
| 試算項目 | 假設條件 |
|---|---|
| 房屋屋齡 | 30年 |
| 課稅面積 | 100平方公尺，約30.25坪 |
| 房屋核定單價 | 每平方公尺2,500元 |
| 年折舊率 | 1% |
| 累計折舊 | 30% |
| 地段率 | 200% |
| 房屋用途 | 符合自住條件 |
| 適用稅率 | 1.2% |
以上均為教學用假設數值，並非某一縣市實際核定案件。假設屋主家庭持有2戶符合自住條件的住宅，因此適用1.2%稅率。
先計算房屋課稅現值：
2,500元×100平方公尺×70%×200%＝350,000元。
再乘上自住稅率1.2%：
350,000元×1.2%＝4,200元。
也就是說，這間30年老屋，在上述條件下，假設全年房屋稅為4,200元。
接著只改變其中一項條件，就能看出稅金如何變動。
三、原因1：屋齡增加會折舊，但折舊率與耐用年數有規定
房屋越住越舊，政府會依核定的折舊率及年數，逐步降低建築物的評定價值。
以剛才的房子為例，假設年折舊率固定1%、其他條件完全不變：
| 屋齡 | 折舊後課稅現值 | 自住稅率1.2% |
|---|---|---|
| 29年 | 355,000元 | 4,260元 |
| 30年 | 350,000元 | 4,200元 |
| 31年 | 345,000元 | 4,140元 |
假設其他條件完全相同，屋齡每增加一年，房屋稅就減少60元。
但實際折舊率會依房屋構造及地方政府評定標準有所不同，耐用年數也有相關限制。部分老屋達到規定耐用年數後，計算方式須依地方標準處理。
因此，30年老屋的折舊率，仍應以所在地稅務機關核定資料為準。
四、原因2：增建、改建增加面積，房屋稅可能跟著增加
房屋住久了，有些家庭會在頂樓加蓋、增建廚房或擴大使用空間。
如果增加的部分符合房屋稅課徵要件，就可能被納入課稅面積。
以原本100平方公尺的30年老屋為例，假設另外增建10平方公尺，而且新增部分的核定單價同樣是每平方公尺2,500元、地段率200%，新增建物尚未折舊：
新增部分評定現值：
2,500元×10平方公尺×200%＝50,000元。
原房屋現值350,000元，加上新增部分50,000元，合計400,000元。
如果全屋仍符合自住稅率1.2%：
400,000元×1.2%＝4,800元。
原本4,200元的房屋稅，在這組假設下增加600元。
實際增建部分會依其構造、完成時間及相關標準另行核算。
另外，單純重新裝潢、換門窗、油漆或室內翻修，如果沒有增加課稅面積，也沒有影響其他評價條件，通常不會因此增加房屋稅。
五、原因3：地段率調高，同一間老屋也可能變貴
房屋稅還有一個重要因素，就是「地段率」。
地段率由地方政府依房屋所在街道的商業活動、交通條件、繁榮程度及相關評價標準訂定。
同樣一間30年老屋，位於不同地段，房屋評定現值可能不同。
假設剛才這間老屋，其他條件都沒有改變，但地方政府依法評定的地段率由200%調整為220%。
原本房屋現值為350,000元。
調整後：
2,500元×100平方公尺×70%×220%＝385,000元。
以自住稅率1.2%計算：
385,000元×1.2%＝4,620元。
也就是說，地段率從200%調到220%，即使房子沒有增建，假設稅額仍會從4,200元增加到4,620元。
地段率須經地方政府相關評定程序調整，並非附近房價上漲，就會立即自動提高。
六、原因4：自住變出租或營業，適用稅率跟著改變
房子原本自己住，後來搬去別的地方，把老屋出租，或改成工作室、店面使用，房屋稅就可能適用不同稅率。
依2026年現行房屋稅制度，各種用途的主要法定稅率如下：
| 房屋使用情形 | 法定稅率 |
|---|---|
| 全國單一自住，且符合現值門檻 | 1% |
| 一般符合條件的自住住宅 | 1.2% |
| 出租申報租賃所得達規定標準 | 1.5%～2.4% |
| 一般非自住住家用 | 2%～4.8% |
| 供營業使用 | 3%～5% |
資料來源：《房屋稅條例》及財政部房屋稅2.0規定。各縣市實際適用稅率依當地自治條例、持有戶數及使用資格認定。
同一間30年老屋，不同用途差多少
假設房屋課稅現值固定350,000元，全年課稅：
| 使用方式 | 示範稅率 | 假設全年稅額 |
|---|---|---|
| 全國單一自住，符合優惠資格 | 1% | 3,500元 |
| 一般自住 | 1.2% | 4,200元 |
| 符合租賃所得申報標準的出租住宅 | 1.5% | 5,250元 |
| 一般非自住住宅 | 2% | 7,000元 |
| 全部作營業使用 | 3% | 10,500元 |
| 一般非自住住宅較高稅率情境 | 4.8% | 16,800元 |
以上為不同法定稅率下的假設試算，並非同一縣市、同一屋主必然可同時適用的稅率選項。
同一間房子，課稅現值都是35萬元，依適用條件不同，示範稅額可能從3,500元到16,800元。
如果房屋一部分自住、一部分營業，原則上會依實際使用面積分別課稅，但非住家使用的課稅面積最低不得少於總面積六分之一。
此外，符合公益出租人資格的住宅，可能適用1.2%的房屋稅優惠，須依相關資格認定。
七、原因5：全國持有戶數增加，房屋稅率可能提高
房屋稅2.0自2024年7月1日施行，2025年5月起按新制開徵，對非自住住家用房屋採全國歸戶及全數累進制度。
這代表屋主名下的非自住住家用住宅，即使分散在不同縣市，也會依規定計算全國持有戶數，適用當地相應的差別稅率。
一般非自住住家用房屋的法定稅率為2%至4.8%。
另外，自住優惠也有戶數限制。
本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，且符合無出租、無營業、實際居住及戶籍登記等條件，才可適用一般自住1.2%稅率。
全國僅持有1戶、符合自住條件，且房屋現值未超過所在地政府公告門檻者，可以適用1%優惠。
這些門檻由地方政府公告，因此同一間房子的優惠資格，仍須配合所在地規定確認。
八、2026年稅務局提醒的另一項因素：課稅月數
除了老屋常見的五項計算因素，稅務局也特別提醒新建、增建及改建房屋的課稅月數差異。
房屋稅每年5月開徵，原則上課稅所屬期間為前一年7月1日至當年6月30日。
新建或增改建部分，會依規定計算應課稅月份；每年3月至6月間完成的新建、增建或改建房屋，該期間稅額則併入下一期徵收。
因此，新屋或老屋新增建部分，可能因不同年度實際計入的課稅月數不同，使下一期稅額較高。
原本已經完整課稅一整年的30年老屋，通常沒有首次課稅月數增加的問題；若有新增加蓋、改建，就要另外注意。
九、房屋稅增加，屋主可以這樣查
房屋稅每年5月開徵，屋主收到稅單後，可以先比對上一年的稅額與課稅資料。
最重要的查核內容，包括房屋課稅現值、課稅面積、地段率、使用情形、適用稅率及全國持有戶數。
如果發現稅額增加，可以向房屋所在地稅務機關申請房屋稅籍證明或課稅明細，確認核定資料。
如果房屋已從出租改回自住，並符合相關優惠資格，原則上應在每期房屋稅開徵40日前，也就是3月22日前申報；遇假日依法順延。
2026年期因3月22日適逢假日，申報期限順延至3月23日。
申報使用情形變更使稅額減少者，依期限申報可自當期適用；逾期申報則通常自次期適用。
阿明提醒：房屋稅看的是課稅現值與使用情形
30年老屋的房屋稅，通常會因建築物折舊逐年減少，但實際稅額仍受到面積、地段率、房屋用途及適用稅率影響。
同樣一間房子，原本自住稅率1.2%，改作營業使用適用3%稅率時，即使房屋課稅現值完全沒有增加，示範稅額仍會從4,200元提高到10,500元。
如果地方政府調整地段率，或屋主增建房屋、增加持有戶數，也可能使房屋稅額增加。
阿明提醒，收到房屋稅單時，先確認房屋課稅現值，再核對使用用途、全國持有戶數與適用稅率。
出租、搬家、遷移戶籍、增建或改作營業使用時，也應依規定向稅務機關申報，才能正確適用稅率並保障自身權益。
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資料來源：
資料查核日期：2026年11月8日。
假設試算說明： 本文使用單一30年老屋及固定假設條件進行教學計算，不代表實際個案或地方政府公告的標準單價。房屋構造、核定單價、折舊率、地段率、課稅月份及各縣市稅率，以所在地稅務機關最新核定資料為準。
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