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房屋共有人無法溝通,該怎麼解決呢
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房屋共有人無法溝通,該怎麼解決呢

2020/11/14 | 賣厝阿明 |  73 | 加入最愛
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一筆不動產若有數人共同持有的話,可分為「分別共有」和「公同共有」。

分別共有,指的是數人共享一物,但可在外觀上明確指出個人的應有部分,比如說,5人共有一塊田地,這塊田可明確劃出5個部分讓5人分別共有。

公同共有,指的是數人共享一物,但在外觀上無法明確指出個人的應有部分,僅存在法律文件上的「應有部分」,比如說3人共有一間房子,這3人各有法律上三分之一的產權,但實際上使用的部分,並非等於三分之一。

「分別共有」依法律規定可自由處分「應有部分」,所以與共有人產生糾紛的情形較少,但「公同共有」卻有規定必需要全部共有人同意才能對資產進行處分,在實務上造成了許多糾紛。

例如,本來跟共有人談好要將公同共有物分割並出售,但共有人卻突然去世,由AB二個孩子繼承這筆共有物,並表示不願意進行共有物分割這該怎麼辦呢?

詳細解答:
在回答問題之前,先帶大家了解「公同共有」的概念。
依據《民法》第827條第一項:「依法律規定、習慣或法律行為,成一「公同關係」的共有人,基於「公同關係」而共有一物,就是公同共有。」

公同共有的特點就是在「外觀」上分不出來「應有部分」,僅存在法律文件上「潛在應有部分」,常出現的情形有遺產繼承、合夥契約、夫妻之共同財產。

那要想分割「公同共有物」該怎麼做呢?
關於分割共有物的相關法條在《民法》第828條第3項,公同共有物之處分,應得公同共有人全體的同意、第1164條,繼承人得隨時請求分割遺產、《土地法》第34-1條第5項,向當地的地政機關申請調處分割。

這邊注意,《民法》第1164條所稱的「得隨時請求分割」依最高法院做出的民事判決解釋,應包括「請求終止公同共有關係在內」所以如果其他遺產共有人不同意分割的話,繼承人可以隨時請求終止公同共有關係並分割遺產。

在了解公同共有的基礎觀念後,我們回到原題,依《土地法》第34-1條共有人的應有部分,如有超過三分之二者,即可自行處分共有物,僅需以書面通知其他共有人,詢間是否優先承購。

但很多的情形是「應有部分」未超過三分之二的共有人想出售不動產,只能與其他共有人協調分割,但因為程序複雜,或者出售之後能分得的款項太少,導致很多共有人並不想處理這筆資產。

若與共有人在協議中未能取得共識,依照《土地法》第34-1條第5項的規定,在協議失敗後,可向當地的地政機關申請調處,亦即「不動產糾紛調處委員會」。
(簡稱調處會)

調處會是由各縣市設置的制度,提供訴訟以外解決糾紛的管道,除了有一般行政人員,也包括地政、民政專長人員與地方公正人士會一起進行調處,如果是像申請共有物分割的調處則需繳納調處費用15000左右。

調處會接受申請後,會用書面通知當事人到場進行調處,如不能親自到場也可以委託代理人。調處開始後,先由當事人試著溝通並由專家給予意見,如果達成協議,就由協議作為調處結果。

如果協議失敗或者任一方經調處會通知二次無到場,就會有調處會就有關資料及當事人的意見,進行裁處,並用書面將調處結果通知所有當事人。

未到場或在場的當事人不服調處結果的話,必須在收到調處結果通知後的15天內,以調處的對造當事人為被告,向法院起訴,如果超過15天都沒有訴訴、法院駁回起訴、事後撤回起訴,當事人就可以用書面陳報地方政府,依調處結果處理不動產。

其他當事人,如不服結果要上訴的話,其訴訟費用並非由單一方負責,而是依共有土地之持分比例負擔,就是由分得越多持分比例的共有人,分擔較多的訴訟費。

那法院又會怎麼分割共有物呢?
依《民法》第824條第二項第一、二款的規定,若不能以原物平均分配於各共有人,可將原物分配於部分共有人,其他未受分配的共有人可依其應有部份,依比例得金錢補償。
或是將一部分原物分配給各共有人,其他不能分配的變賣,再將變賣金額分配給各共有人。

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