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簽完合約後,還能主張審閱期嗎?
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簽完合約後,還能主張審閱期嗎?

2020/08/20 | 賣厝阿明 |  2238 | 加入最愛
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阿嘉最近又想買一棟房子出租,他看中了一棟中古屋,屋主出價也很有誠意,在屋主鼓吹以及氣氛使然之下,阿嘉當天便決定與屋主簽約,並先付了簽約金。

沒想到屋主在三天後卻告訴他,因為家人不同意他賣房,所以要花點時間說服他們同意,大概要再二個月才能交屋。

阿嘉聽到還要兩個月才能交屋,於是提出自己有「審閱期」權利,要求解除合約、退還簽約金,並賠償違約金。

阿嘉認為自己的要求合情合理,但卻沒等來屋主的理解,屋主反而告訴阿嘉自己也有「審閱期」權利,自己在審閱期間內對於合約有問題也可以主張解約!所以不同意阿嘉的要求。

於是阿嘉連夜跑去找自己的律師求救,在他一字不漏描述發生經過後,律師帥氣地回應:「你等著!我一定幫你討回公道!」

想知道帥氣的律師如何處理這棘手的問題嗎?

 

詳細解答:

房屋買賣契約中凡簽約完畢的當下即等同審閱合同已完成,故並不存在所謂的「審閱期」,簡單的說就是在簽約前一定要再三確認所有的主約副約所有的條款,一但簽約完畢後,就要白紙黑字照著合約走,若有任何反悔即視同違約

因此在上述案例中,阿嘉與屋主在合約簽立當下,就表示買賣契約成立,屋主沒按照合約精神在約定的時間交屋,此行為已屬於延遲交屋違反合約,阿嘉即可依買賣契約關於違約遲延之規定主張權益

 

從另一個觀點來看這件事

要想知道如何解決阿嘉的煩惱,就得先了解審閱期的相關法律問題!

何謂合約審閱期?

審閱期是根據《消費者保護法》第11-1條第1項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」及第11-1第2項「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。」
 

剖析條文裡面的名詞,所謂的定型化契約是指「是指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款」,也就是像工廠流水線生產出來的制式契約。

企業對契約內容必定瞭如指掌,所以為了保護消費者,才制定「審閱期條款」,雖然法條規定有30天的審閱期,但一般的房屋契約通常是制定5天供消費者檢視契約。

 

以阿嘉的角度來看這個案子,他做錯了兩件事:

1、如果阿嘉在跟屋主簽約當下,沒有發生強迫或違反意願簽約情事,在事後主張審閱期問題是沒有道理的。

實務上認定,如果消費者在契約審閱期間內了解契約的權利義務關係而提前簽約,事後不能以審閱期間沒有用完為由主張不受契約之拘束,除非能提出簽約情事有違反公平、誠信的原則。(參考臺灣臺北地方法院93年度訴字第3030號民事判決)

 

2、中古屋的買賣通常都是「消費者對消費者」的合約(仲介在這中間只是橋梁,不是企業主),而審閱期的規範對象,依照法條中所指是「企業經營者對消費者」,也就是說如果「消費者對消費者」簽約,基本上沒有審閱期的法律問題。

 

阿嘉在簽約的時候,應該先注意的是「標的物」跟「價金」的條約內容,確認無誤後才簽約。

審閱期條款規範的是「定型化契約」,但「標的物」跟「價金」屬於「個別磋商條款」,是經雙方同意後產生,也就是說在簽約後,買家可主張合約中的「定型化契約」有問題,但不能主張「標的物」和「價金」沒有經過「審閱期」,所以條款無效,而提出解約。

 

律師最後應該建議阿嘉,如果要向賣方提出告訴,不要主張「審閱期」的問題,

因為不論買賣雙方先簽約再主張審閱期問題,官司會打得很困難(更別說在簽約前,審閱期保護的是買方並非賣方,賣方並無權主張),應該要主張賣方違反合約上的交屋時間,要求解約並歸還簽約金和支付賠償金。

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