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不定期租約:房東強制驅離,房客可以拒絕嗎?
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不定期租約:房東強制驅離,房客可以拒絕嗎?

2020/11/30 | 賣厝阿明 |  3862 | 加入最愛
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阿明最近收到了一則私訊,故事是這樣的:

小花現在的房子過了租期後,就沒再與房東簽訂新的契約,雙方只以口頭約定續約,租金一月繳一次。

最近租約已滿2年,房東在3月詢問小花是否還要再續約,小花以工作為由跟房東表明4月30日就搬走。

沒想到工作臨時有狀況,於是小花要求房東讓她租到5月31日,房東也同意了她的請求。

沒想到房東提前找到了新房客,於是告知小花只能給她半個月的時間搬家。

工作問題還沒處理完,現在又面臨房東強制驅離,小花現在真的是一個頭二個大!

 

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阿明要先提醒大家在契約到期的時候,若還想與房東續租的話,最後跟房東重新簽約一次,才不會出現被房東臨時趕人的情況!

不過遇到像小花這樣的情況,其實還是能用“不定期契約“相關法條來對抗房東的強制驅離的!

想知道該用什麼方法來對抗房東嗎?
 

詳細解答:

一、“不定期租約“的三種情況

除了我們平常知道的,一開始就未定期限的租賃契約,即為“不定期契約“之外,還有其他兩種情況,也被視為成立“不定期契約“:
1、依《民法》第422條規定,雙方約定的租賃期限超過一年,但未以書面訂約。
2、依《民法》第451條規定,租賃期滿後,房客仍繼續住在該屋,且房東不表示反對(有收租金但沒有簽新約的狀況)

 

我們可以知道小花的情況是屬於《民法》451條規定的“不定期契約“,那按照
不定期契約的相關法條規定,小花又可以得到什麼保障呢?讓我們往下來看!

 

二、不定期契約解約,需得雙方合意
1、租屋契約如果出現問題有許多人都會查詢《民法》或《租賃條例》來尋求幫助,但“不定期契約“比較特別,在《土地法》和《民法》都有寫到相關規定。

 

《土地法》屬於《民法》的特別法,而《民法》屬於普通法,當特別法與普通法的法條重疊時,則優先適用特別法。

 

所以房東若想要解除“不定期租約“,需取得房客的同意,若房客不同意的話,除非有發生《土地法》第100條下列情形,否則不得強制驅離房客:

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

 

2、若房子被買賣,則適用可用民法425
《民法》第425條規定,也就是俗稱的「買賣不破租賃」條款,不過這個條款只適用在「定期契約」,若房客的契約狀態是不定期契約的話,就不適用。

若房東有天將房子賣了,房客也只能認命搬走,並不得要求房東賠償。

 

3、若要解除契約,得依法律規定期限通知
假設房客同意與房東解約,那也不是指可以立即要房客走人或者依房東所認定的時間走人,房東需得依法定一個期限“提前通知“才可以。

 

根據《民法》第450條第3項規定,若要終止契約,必須先行通知。以星期、半個月或一個月定期支付之期限者,應以星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,房東也應在一星期、半個月或一個月前通知解約。

 

綜上所述,房東與小花簽定的是不定期契約,房東也應提前一個月通知要與小花解除契約,若真的要請小花提前搬走,就必須負損害賠償的責任,不過小花也有拒絕房東賠償,繼續居住的權利。
 

最後小提醒,遇到這樣的糾紛,建議房客還是要先與房東理性溝通,可以與房東說明自己的難處來拜託房東幫忙,若真的無法溝通,再試著用法條讓房東知難而退。

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