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跟二房東租屋,房客有保障嗎!?

跟二房東租屋,房客有保障嗎!?

2020/09/09 | 賣厝阿明 |  289 | 加入最愛

今天要來跟大家聊聊關於轉租的問題,一般租賃契約都會有一條轉租條例,房東與承租人可約定房屋能否轉租。

如果房東允許轉租,那麼承租人就有當合法「二房東」的權利,但大部份的房東都會選擇不轉租,原因不外乎是擔心二房東隨便出租,租屋環境會變得複雜、不好管理。

可是還是有很多二房東為了利益,擅自將房子轉租給房客,雖然房東可以依法跟違法轉租的二房東解約,但已經承租房子的房客又該怎麼辦才好呢?

這邊有三個選項:

(A).主張是在不知情的狀況下簽約,要求繼續住

(B).被要求搬走,與房東請求賠償

(C).自己簽的不是合法租約,避免麻煩趕緊搬走

大家知道哪個做法才是正確的嗎?

 

詳細解答:

答案是「以上皆錯」哦!你答對了嗎?不清楚也沒關係,阿明這就來幫大家做詳細解析。

1、(A)的選項,房客並不能主張自己是無辜受害者,而繼續佔有房子。主要是因為,房屋的所有權人是房東而非與自己簽約的二房東,只要房東事先沒答應二房東可以轉租,那就等於是房客無權佔有房子,房東可依《民法》第767條第1項前段規定,要求無權侵佔的房客返還所有物。
同時,房東可依《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條第1項第3款及第2項規定,提前與違法轉租的二房東終止租約,且不用負任何賠償責任。

 

2、(B)的選項,若被真正的房東要求搬離房屋,因原房東與房客並無契約關係,所以不能與房東要求賠償,而是跟與你簽約的二房東要求賠償哦!

遇到與契約有關的問題,例如損害賠償,只能找真正跟你簽約的人負責,這也就是為什麼大家都在說不要找二房東簽約的原因,不僅租金會收得比較貴,若是不幸遇到違法出租的二房東,還可能被趕出房子。

因為二房東違法出租,而在租期內被迫搬家、遭受損失的房客,可以用《民法》第 435 條及第436條的規定與二房東請求損害賠償並提前終止租約。

 

3、(C)的選項,則是完全錯誤的觀念。根據《民法》第153條,只要當事人互相表示意思一致,即成立合約。意思就是說,租賃契約並非一定要與房屋所有權人簽約才算有效,只要確定標的物、標的物有支付可能性、不違背法律、善良風俗,雙方互相表示意思一致,即屬有效。

 

這裡你可能會問,二房東不是違法轉租了嗎,為什麼合約有效呢?

因為法律並無規定「轉租」是違法行為,只是針對不遵守相關規定的人,有法律會加以懲罰,並不會否定整份契約,舉例來說,與賣家簽約要買的房子附泳池,結果泳池是壞的,買家只能請求減少價金或賠償損失,難以請求解約。

所以即使二房東沒得到房東的轉租許可,但其所簽合約仍是有效的,只要沒履行合約,房客依然可依約要求賠償。

看完以上說明後,相信大家應該已經了解房東、二房東、房客之間的關係了,但如果房客弄壞了房屋裡的設備,該賠償給誰才對呢?是賠給擁有所有權的房東,還是有簽約的二房東呢?

只要公開分享此篇文章到個人臉書,再截圖為證,私訊阿明,阿明就會儘快回覆你哦!

 

額外補充:

房客的賠償對象可依「合法轉租」與「違法轉租」來區分。

1、合法轉租:賠償對象為二房東
若為合法轉租,依據《民法》第432條第一項、第二項,是房客要對二房東負設備保管及損害賠償的責任,不是對房東負責,所以如果發生房客損壞屋內設備,房客直接賠償給二房東即可。
而因為《民法》第444條,二房東在轉租之後,仍與房東保持租約關係,表示二房東也有保管設備的責任,所以房東也可依《民法》第432、433條,向二房東請求損害賠償。

簡單來說,在合法轉租的情況下,房客弄壞了屋內設備,房東可向二房東求償,二房東再向房客求償。

 

2、違法轉租:賠償對象為房東、二房東

即使是違法出租,但因為租賃契約仍是有效的,所以房客在租賃期間弄壞屋內設備,仍得依相關法律規定對二房東負損害賠償的責任。

在違法轉租的情況下,房客對於房東來說是無權使用屋內設備的,所以這時候房東可依《民法》第184條第一項「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」向房客請求賠償。

而因為房東跟二房東仍有合約關係存在,所以房東也可以用《民法》第432、433條向二房東主張沒有善盡保管義務、又擅自允許房客使用房內設備,請求損害賠償。

簡單來說,在違法轉租的情況下,房客弄壞了屋內設備,房東可分別向二房東與房客求償,而二房東可再和房客求償。

 

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