合建分屋合約，建商虛權公設坪數，地主是否可主張解約？

小美有一塊閒置的土地，最近建商看上那塊地，找她簽訂合建分屋合約，雙方簽訂的合約中沒有寫到找補不能超過2%的上限比例，日後小美發現建商竟然灌進了很多公設面積，坪數超過原來的2%，急得跳腳！她想要解約，可以嗎？

內政部營建署地政司人員解釋，民眾若想主張解約，除非是：

土地面積、主建物或房屋登記總面積，有誤差超過3%者，才能行使解約。否則一切仍是要照著合約走。

今天阿明就要來告訴大家，建議簽訂合建契約時，應該要注意的事項：

1、要約定公設比，地主簽約應以合建比例分配比(土地開發可建坪數)來分，而不是約定坪數。

2、交屋坪數＜合約坪數 (建商全數找補，無上限)交屋坪數＞合約坪數 (消費者或地主找補最多2％)

3、合建分屋之銷售額，應按該交換房地之當地同時期市場銷售價格從高認定。

凡事有「白紙黑字」才算數，任何承諾或協議均應明文記載在書面上，一旦有一方不認帳，另一方才有憑證可以主張。

詳細解答：

一般俗稱的「公設比」，也就是權狀上登記共有部分占全部登記面積的比例，合約中最好事先約明，以免發生本案例遭灌公設面積的情事。合約中也應約定產權登記時如果有誤差應如何處理，例如找補的計算基準、上限，以及區別主建物、附屬建物及共有部分的找補金額等。

內政部營建署地政司人員解釋，民眾若想主張解約，除非土地面積、主建物或房屋登記總面積，有誤差超過3%者，才能行使解約，否則一切仍是要照著合約走。

地政司人員進一步說明表示，預售屋定型化契約關於坪數找補部分，主要是在依照第七條中「契約總價」中，契約總價款合計多少錢、土地價款、房屋價款、專有部分、主建物部分、附屬建物陽台部分是多少，這些都要詳細記載明確，看到底是哪個部分坪數短缺了，就乘以當初買賣契約上的價款，藉此來換算找補坪數與價錢。

找補金額並非以總價除以建物坪數

且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算；

土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者，買方得解除契約。

所以建商是否短少或多給住戶面積應依上開規定計算、找補。

參考資料：

https://www.fudee.org.tw/%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B6%88%E6%81%AF/%E3%80%90%E9%83%BD%E6%9B%B4%E6%AC%8A%E7%9B%8A%E3%80%91%E5%88%86%E9%85%8D%E5%93%B2%E5%AD%B8-%E4%B8%80%E5%9D%AA%E6%8F%9B%E4%B8%80%E5%9D%AA%E5%88%92%E7%AE%97%E5%97%8E/

【都更權益】分配哲學-一坪換一坪划算嗎/

https://www.ey.gov.tw/Page/349B76CABB867CA0/ab4ef9b5-45c8-4fd8-8ee0-904aeb575290

預售屋室內面積誤差找補應依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定辦理。

https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=683418d6cb1444ebbc9783817d970472

合建分屋之銷售額，應按該交換房地之當地同時期市場銷售價格從高認定

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