房屋一人一半要注意什麼?共同持有系蝦咪!!

每當有人要結婚時，免不了被身旁的親朋好友，詢問各種難以回答的問題，「什麼時候生孩子呀？「婚後打算買房嗎？」

當你辛苦敷衍過去之後，還是會有人問出更難回答的問題：「房子歸在男生名下還是女生名下？」

婚後的財務分配、財產歸屬權，的確是結婚時首要討論的話題，通常除了討論該歸誰所有之外，也會有不如共同持有的方案出現。

共同持有可以保證配偶沒辦法在不經過另一方同意下，就私自對房產進行販售、抵押，讓雙方對婚姻更加地放心。

不過你知道「共同持有」與「個人持有」最大的不同在哪裡嗎？
除了單方無法處置房產外，你知道還有哪些變化呢？
在貸款的時候，借貸人的名字又該怎麼登記呢？

詳細解答：
【婚前即擁有房產】→婚後要改為共同持有

若夫妻其中一方在婚前即擁有房產，在雙方結婚後要改為共同持有的話，程序十分簡單，只需要將一半房產的所有權贈與給沒有房產的一方即可。

由於兩人已是夫妻關係，根據稅法的規定，夫妻之間互贈財產是不需要繳交贈與稅和土地增值稅的，不過在贈與之前還是需要到稅捐機關申報這兩種稅，再取得「免稅證明」方能順利進行贈與。

以下是將「個人持有」改為「共同持有」的大致流程：
1、訂定贈與移轉契約書、土地登記申請書（到當地的地政事務所索取樣本即可）2、到稅捐稽徵處申報土地增值稅、契稅，繳交印花稅（申報過後需等待領取免稅證明，大概要幾天時間）
3、到國稅局申報贈與稅，取得免稅證明。（當場就可拿到）
4、攜帶相關文件到土地所在地的地政事務所辦理贈與登記，大概兩天後就可以拿到文件（登記時需要的文件，可上地政事務所網站查詢）

以上流程，只需繳交印花稅、契稅、所有權移轉登記的規費、書狀費（80/張），整個流程需要1~2個禮拜，費用依房產價值高低而定，建議在過戶之前可先咨詢地政事務所的人員。

【共同持有與個人持有的不同】
1、所有權處分：根據《民法》第819條第二項的規定，對共同持有的不動產處分、變更、設定負擔之前，應得到共有人全體的同意。也就是說變為共同持有之後，不管是要賣房或貸款，都需要兩個人一起來辦理相關手續。

2、稅單變為多份
地價稅：是按人頭計算，只要名下擁有土地都需繳交稅金。所以在房子變為共同持有後，夫妻兩人就會收到二張稅單，按各自持有的土地部分繳稅。

這邊要注意，在辦理房產登記後，夫妻雙方需分別申請「自用住宅稅率」，若只有一方申請，那只會有一方享有自用住宅稅率，而另一方則按一般用地課稅。

房屋稅：數人共有的同棟房屋，通常只會有一張稅單，並由稅捐機關向共有人的其中一人寄送稅單，若想要與其他人分開繳稅，需向房屋所在地的稅捐機關申請「房屋稅分單繳納」就可以按持分比例，分別開立稅單。

3、同時用掉一生一次的優惠稅率
土地增值稅有「一生一次」的優惠稅率可以使用，只要房屋在買賣前一整年沒有出租或營業，並且本人、配偶或是直系親屬的有在房屋設定戶籍，在販售房屋時，即可享有土地增值稅的10%優惠稅率。

不過這種優惠稅率條件，一生只能用一次，假使房子登記在夫妻倆人名下，等於夫妻倆人同時用掉了優惠稅率，實在很可惜！

介紹完從「共同持有」後該注意的事，接下來阿明再來跟大家補充，如果是婚後夫妻倆一起買房該注意什麼事！

【夫妻倆買房只能選一個做為主貸款人】
雖然房產可以共同持有，但銀行並不接受「共同貸款」這件事，所以必須讓信用較好的那一方做為主要貸款人來申請貸款，而另一方可以做為「一般保證人」來增加貸款信用，有機會獲得較高的貸款額度。

【載明出資比例】
不管是以什麼關係，共同持有不動產，阿明都會建議最好可以「白紙黑字載明出資比例」，畢竟關於錢財的部分還是分清楚一點，才不會有「誰佔誰便宜」的流言蜚語產生，將來若發生法律問題，也能有憑據討回屬於自己的那一份。

最後小提醒，若夫妻是將房產登記在單人名下，然後共同繳納房貸的話，可透過銀行轉帳來繳納，並在轉帳時註記「房貸」做為出資的證明。