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售後回租是什麼?優缺點有哪些呢?(完整版)
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售後回租是什麼?優缺點有哪些呢?(完整版)

2022/05/18 | 賣厝阿明 |  6193 | 加入最愛
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現在商業模式不停地在推陳出新,你聽過買賣房子,也聽過租房子,但你有聽過買了房子後再把他租給賣家的嗎?
這個過程就叫做「售後回租」,是一種較新穎的「金融借貸」方式,把手上的設備或不動產賣給金融公司,自己再租下這些設備或不動產,藉此讓手上有更多現金流動。整體概念就像先把車子賣掉,但又跟買家租回來繼續開。

 

1.「售後回租」情況有哪些? —

2. 融資公司售後回租的優點與風險—

3.一般民眾售後回租的優點與風險一

4.售後回租買賣雙方注意「租賃契約務必簽」

 

「售後回租」情況有哪些?

1、企業出售資產換取現金

有別於拿房產當作擔保品抵押換現金,「售後回租」是將『不動產所有權』移轉給對方,而擔保品抵押對方只有債權,會依照市場行情而有所不同。這也是現在市場上越來越多「售後回租」的情況,因為賣方比較容易獲得更多的資金。

例如:ING安泰人壽買下桃園敏盛醫院、南山人壽買下台中勤美誠品綠園道,出售不動產之後,這些企業獲得現金運用,只要按時向買方付租金,依然可以擁有資產的使用權,而買方也能定期獲利,達成雙贏。


2、個人出售房產獲得融資

部分大公司會以「售後回租」的方式來周轉資金,也有受房貸所苦現金尬不過來的朋友,也會透過將房產賣給融資公司,再以低於房貸租金回租,等到後續手頭寬裕後再買回房子。


3、賣方暫時無房可住,請求買方暫時將房子租給他。

因為原屋主是換屋族群,受房地合一稅影響,部分縣市購買第二戶沒有寬限期且利率1.6%,導致有先賣後買的狀況,抑或是新房正在裝修暫時沒辦法搬,於是請求買方延後交屋讓他暫時住在這裡,並以租賃的方式按月付租金。

 

融資公司售後回租的優點與風險

首先介紹售後回租的基本流程:
1、將房子或土地賣給融資公司,獲取現金還掉貸款。
2、向融資公司簽定租約,租下賣出的不動產
3、等租約到期,決定要買回不動產或繼續租約

向融資公司辦理「售後回租」後,會有什麼好處呢?
1、因為是販售所有權,所以可以獲得等同房屋市值的現金,不像在銀行抵押房子,只能獲得房子市值六、七成的現金。
2、可跟融資公司談好,用比房貸更便宜的價格,支付租金。
3、不用通過信用審核也可以拿到大筆資金

向融資公司辦理「售後回租」後,會有什麼風險呢?
1、融資公司參差不齊,需慎選合法的融資公司,預防詐騙的風險。
2、等租約到期之後,融資公司這時可能就會提高買價,讓你用更高的價格買回房子,如果無力貸款買回,就只能繼續承租。
3、會想「售後回租」通常都是財務狀況極差的狀況,有可能會因為繳不出租金,房子就歸融資公司所有了。

 

這邊阿明要先提醒大家,大部份人的觀念一般都是「有土私有財」,對於不動產的買賣十分敏感,所以真的需要售後回租來融資,最好先跟家人討論一下哦!
 

一般民眾售後回租的優點與風險

如果不是屬於上述急需現金周轉而賣給融資公司的狀況,而是單純買房後,原屋主提出需要售後回租的要求,大部分都是不到房子、新家工期延宕或是正在裝修中,必須暫時住在舊家。通常買方是會答應租給賣方轉租金、補貼房貸。

但阿明還是針對「買方」及「賣方」兩個角度,提出需要考量的地方給大家參考:

 

如果你是買方:

A‧可能無法申請土增稅重購退稅

根據現行法規,申請土地增值稅重購退稅的條件之一,就是出售前1年內不能有營業使用或出租。所以假如同意原屋主回租,日後新買家可能有賣屋需求時,會因為房屋售後回租,有租賃所得的問題,就無法申請重購退稅。

 

B‧房屋保固

在中古屋買賣上,大部分會有「漏水保固」的服務。但通常這種保固是指再交屋日起算6個月內,有發生漏水狀況賣方要負擔修繕責任。那就會遇到如果我售後回租,那保固怎麼算?這邊會建議保固起算日建議從「租約到期點交日」起算,避免買方還沒點交確認完內部狀況,保固時間就到期。一般在交屋後,如果發現房子有問題,可按《民法》第356條、第365條儘速向賣家反應。可是如果賣家因為售後回租的關係還住在房子裡,沒搬走屋內傢俱,買家自然也無法看清房子的問題。

假設租期結束後,才發現房子有問題,只能去找房仲協調或者扣留押金(因為尾款已經交付了),但押金大多幾萬塊而已,對賣家的影響並不大,通常不太會理你,只能再打官司爭取自己的權益。

 

如果你是賣方:

A‧改延後交屋

對於「售後回租」的狀況,大部分的買家接受度仍舊偏低。

如果沒辦法跟新屋主達成售後回租的共識,不妨可以改成「延後交屋」,等到將房子清空再請代書處理尾款的部分,這樣點交時也能仔細的檢查是否有瑕疵,同時避免雙方因修繕漏水產生糾紛。

但這邊要注意到「延後交屋」也意味著賣方拿到款項的時間跟著延後,因此建議買賣雙方沒有資金週轉問題及不急著入住的前提下進行。

 

B‧租金價格高於買方房貸金額

大部分房仲多會建議原屋主另外找地方居住,但如果真的找不到其他落腳處或是有強烈需求需要繼續住,那麼會建議售後回租的租金高於買方每月要支付的房貸金額,或是相近的租金價格作為跟買方協商的條件。

 

售後回租買賣雙方「租賃契約務必簽」

在雙方都同意售後回租的情況下,原則上就跟一般在外租屋一樣,除了買賣契約外也要記得再簽一份租賃合約。白紙黑字明確記下「租期」、「租金」及「違約金等相關規範」,賣家要記得收取兩個月租金作為押金,且原屋主也務必跟賣家約定不可提前收回房屋等。

除了基本的租賃條件外,關於「點交」這件事也必須明確劃分清楚。「買賣點交」跟「租賃點交」是分成兩個獨立的狀態,在交屋時買方需要將房屋現況拍照留存,並在「買賣契約內」以及「房屋租賃標的現況確認書」註明,如果租賃期間屋況有新的損壞,責任歸屬由誰來負擔。

如果你在沒有確認屋況及點交的前題下讓原屋主直接回租,並且也給了房屋價金,那麼買方就無法知道屋內是否有瑕疵,甚至會有瑕疵擔保請求權失效的問題發生。建議買賣雙方籤買賣契約要先點交過一次,租期滿後再點交一次確認好屋況。

 

阿明建議租屋契約還是要經過法院公證,根據《公證法》13條規定,若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑,是可以直接依法強制執行。


 

公證法§13|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0010010

民法§356 §365|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

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