七期23坪小兩房！「蘿曼蘿蘭」407戶住宅、420個平面車位　新成屋實價約71至78萬

文／賣厝阿明 知識＋｜阿明幫你看建案・非業配線上開箱

台中七期除了大坪數豪宅，近年也陸續出現20至30多坪的中小坪數產品，讓單身、雙薪家庭及小家庭有不同選擇。

這次阿明線上開箱的是興富發建設「蘿曼蘿蘭」，基地位於西屯區市政路、近河南路，目前已進入新成屋階段，規劃23至25坪兩房及34坪三房，公開資訊顯示2026年下半年交屋。

938坪基地蓋36層　407戶住宅配420個平面車位

依建案公開資料，「蘿曼蘿蘭」基地約937.99坪，規劃1棟地上36層、地下8層住宅大樓，共407戶住宅及1戶店面兼辦公室。

全案配置420個平面車位，車位數略高於住宅戶數，公設比約36%，建蔽率33.77%，結構採SRC與RC，由齊裕營造承造、大容聯合建築師事務所設計。

建造執照為110中都建字第02499號，目前公開資料已登載使用執照115中都使字第00964號。

23坪兩房切入七期　36%公設比

本案主力為23至25坪兩房、34坪三房，坪數明顯小於七期傳統豪宅產品。

公設比約36%，若單純以比例粗估，23坪扣除共有部分後約剩14.7坪、25坪約16坪、34坪約21.8坪，但這並不等同實際主建物面積，仍需依權狀中的主建物、附屬建物及共有部分確認。

小兩房產品更需要注意客廳寬度、房間尺寸、收納、冰箱與餐桌位置，以及衛浴與採光配置，實際格局比帳面坪數更重要。

歌劇院、百貨與秋紅谷在生活圈　開車族條件較完整

基地位於七期市政生活圈，周邊有臺中國家歌劇院、秋紅谷、新光三越、台中大遠百及老虎城等商業與休閒設施。

公開資料列出的學區為惠文國小、惠文國中，不過實際入學仍須依戶籍地址及台中市教育局當年度學區公告確認。

交通主要可利用市政路、河南路、台灣大道、國道1號及74號快速道路。對以汽車移動為主的家庭條件相對完整，但不同時段的市政路及河南路車流，仍建議購屋前實際確認。

開價78萬　實價已有400多筆可以比較

目前591新建案公開銷售價格為每坪78萬元，但本案已有大量預售實價可供比較。

依整合內政部實價登錄資料，本案住宅預售成交中位數約73.7萬元／坪，其中2房成交中位數約73.1萬元，3房約76.5萬元；分開登錄的車位價格中位數約250萬元。

近期案例中，2026年7月一戶10樓2房成交總價1,939萬元，扣除車位後單價約71萬元；同月32樓2房成交2,168萬元，單價約75.3萬元；2026年2月33樓3房成交3,219萬元，單價約78萬元。

因此目前看到的「78萬元／坪」屬銷售資訊，實際成交仍會受到樓層、座向、房型與車位價格影響，購屋時應逐戶比對。

管理費每坪85元　游泳池、SPA也會反映持有成本

本案公共設施包含接待大廳、中庭花園、游泳池及SPA等，公開管理費為每坪每月85元。

以住宅坪數粗估，23坪每月約1,955元、25坪約2,125元、34坪約2,890元；實際管理費計算基準、車位是否另外收費，以及未來公共設施維護支出，仍應以社區規約及管委會決議為準。

銷售資訊標示貸款成數80%，這屬建案付款資訊，實際核貸仍須依銀行鑑價、收入負債、信用條件及名下房屋狀況決定，不能直接視為保證核貸八成。

小坪數降低總坪數　成交總價仍要回到2千萬元級距看

「蘿曼蘿蘭」以23至34坪的2、3房切入七期，搭配420個全平面車位及市政生活圈，產品定位與傳統七期大坪數住宅有所不同。

目前最大的優點是建案已進入新成屋階段，而且累積實價資料相對充足，買方已有條件把現場銷售價格與過去成交直接比較。

小坪數確實降低房屋總坪數，但從既有實價來看，2房含車位總價已落在約2千萬元上下，3房則接近3千萬元級距。真正需要比較的不是「23坪能不能住進七期」，而是室內使用空間、車位、管理成本與最終成交總價，是否符合自己的居住需求與財務負擔。

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