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土地有持份我該怎麼辦?
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土地有持份我該怎麼辦?

2020/07/22 | 賣厝阿明 |  8621 | 加入最愛

不少人手中有從長輩繼承而來的土地或房產,不過若長輩生前沒有先分配好的話,通常是兄弟姐妹間「共同持有」,每個人持有部分權利,這樣的土地或房屋,如果要使用、貸款、出售或做其他用途,該如何處理呢?是少數服從多數嗎?還是持份多的人可以作主呢?持分土地需要特別小心處理,免得傷了荷包又破壞手足間的感情喔!

 

#處理持分土地有幾個步驟:

第一,取得同意。

根據土地法第34-1條所示,共有土地如果要處理、變更或出售等,應該要以「共有人過半數」及「應有部分合計過半數」同意才能處理,不過法律尚未了土地使用更有效率,同條文也註明若應有部分合計達三分之二的話,也可以直接處理。若徵得半數以上共有人同意,或者彼此同意處理的土地超過半數的話,就可以進行

 

第二步:「通知及清償」。

共有人就可以書面通知其他共有人,如果無法書面通知,需用公告的方式處理。通常,提出的共有人也應該對其他共有人負起應得知對價、補償等清償責任,例如土地出售獲益應該合理分配等,或因為土地處理而導致其他共有人的損失,則應予以補償。

最後,檢附他共有人以為受領或為其提存的證明後,進行權利變更登記即可。

上述是順利、沒有意外的狀況,可是現實往往不是如此,為了祖產而家庭失和的案例時有耳聞,最常見的狀況就是共同持分人彼此意見相左,例如兄弟共同持有的土地,有人想賣,有人卻不願意賣,或者分割協議不成,條件談不攏,那麼該怎麼辦?

這時還是依照土地法第34-1條所示「共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄縣市地政機關調處」,也就是我們常聽到的「法院強制分割」,而根據過往案例而言,被法院強制分割處理的案件也不少,原因在於法律上本來就希望共有關係越單純越好,因此提出請求分割的持有人向法院提出分割方案,是合法的喔!

而法院會依據實際狀況及雙方考量點來處置,並非對提出人的提案就照單全收,會請土地測量人員繪圖測量即提出幾種分割方案,並參酌雙方意見,也有不少案例是分割後土地面積過小,難以使用,法官就採取整塊土地變賣而以分配價金的方式來處理。而且,進行強制分割的裁判需付裁判費及訴訟費用,裁判費依原告應有部分總和的土地公告現值來計算裁判費;訴訟費用則考量共有人應有部分比例來命兩造雙方負擔相當費用。

 

那麼,不願分割或處理的持分人就只能任憑宰割了嗎?

其實同條法案土地法第34-1條也有說明「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」也就是說,如果財力許可的話,直接把對方持分土地買下來,結束共有關係會更簡單喔!

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