換屋族必看~自用住宅及土地重購退稅條件有哪些？

陳菲：「畢哥!你舊家出售的事情處理如何?」

小畢：「蠻搶手的，有一組下斡旋了約晚上相談~」

陳菲：「不錯喔~恭喜!記得之後買新屋要去退稅阿!加減補貼買新屋的錢」

小畢：「退稅? 阿那有資格限制嗎?」
陳菲：來這就要請阿明來和您來分享~

Q1.什麼是重購退稅？

A：重購退稅，是政府提供給換屋族的節稅政策。

簡單來說~納稅義務人在2年內重購自用住宅用地，不論是「先買後賣」或者「先賣後買」都可以申請退稅，貼補買新房子土地總額價款的差價，有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，當作換屋的基金。

Q2.自用住宅(房地合一稅)及土地(土地增值稅)的重購退稅條件有哪些?

這是大家很容易混淆的地方，阿明特地整理表格讓大家一目了然~

		房地合一稅	土地增值稅
來源	適用對象	自住房屋	自用住宅用地
來源	法源	所得稅法(屬於國稅)	土地稅法(屬於地方稅)
自用住宅條件	產權條件	土地所有權人本人或配偶	土地所有權人本人、配偶或是直系親屬
	設籍狀態	本人或配偶、未成年子女設籍	本人或配偶、直系親處設籍
	狀態	出售前一年無出租、營業且有居住事實	出售前一年無出租、營業
重購退稅	名義	土地所有權人或配偶	土地所有權人(須為同一人)
	時間	移轉登記30日內申報房地合一，2年內要換新屋。 (無論是先買後賣或先賣後買，只要2次移轉房屋所有權的行為間隔不超過2年，就符合重購退稅規定)。	一買一賣需在兩年內，只能小換大（以土地現值論大小）
	面積	不限	都市土地＜3公畝非都市土地＜7公畝 (舊房地不限)
	退稅額度	比例退【全額退稅】新購屋價格＞出售舊屋價格【比例退稅】新購屋價格＞出售舊屋價格	差額退【新買的土地地價＞原出售土地地價–繳納土地增值稅後淨額】可以向出售地的地方稅稽徵機關申請退還土地增值稅，但最高退稅額以所繳稅額為限
	次數	不限	沒有次數的限制，可以同時出售多處自用住宅用地，但一次只能選擇一處符合重購退稅的住宅辦理。
	退稅請求權時效	五年	十年
	限制	5年內不能改作其他用途或出售	5年內不能改作其他用途或出售

Q3.同一土地所有權人持有多處自用住宅用地並同時出售有差異嗎?

A：如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝，則可視為「1次」出售，並按照自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。但要記得~出售地日期要相同，向稅捐機關申報移轉現值日也要相同，才能符合規定。

Q4.土地增值稅還有其他節稅撇步嗎?

A：

1.一般用地稅率申報後再申請重購退稅：在還沒使用土地增值稅的一生一次自用住宅用地優惠稅率前，如果所有條件都符合，可以先按照一般用地稅率申報繳納土地增值稅，然後再申請重購退稅，來保留一生一次的優惠機會，做最有利的節稅。

2.自益信託土地也可適用重購退稅：如果土地所有權人在重購自用住宅用地後辦理自益信託，並且房屋仍供本人、配偶或直系親屬使用，符合自用住宅用地條件，可以辦理重購退稅。在完成移轉登記後5年內辦理自益信託，仍符合條件的情況下，也不會被追繳原先退還的稅款。

3.綜合所得稅節省：出售自用住宅房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，在完成產權移轉登記後2年內，如果重購自用住宅房屋價格超過原出售價格，可以在綜合所得稅結算申報時，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還，也適用於先買後賣。

Q5.新制房地合一稅率補充

A：

1.調職、非自願離職或其他非自願性因素出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售：稅率20%。

2.自住房地持有並設籍滿6年維持稅率10%(課稅所得400萬元以下免稅) 。

最後，阿明在這加碼二點溫馨提醒：

申請重構退稅要特別注意

1.房地合一是以買賣金額課稅；土地增值稅是按增值部份計算

2.房地合一可以夫妻登記；土地增值稅買賣必須同一人

在進行重購退稅之前，記得要先了解是否符合退稅規定。如果條件不符合，但出售的舊房符合自用住宅條件，可以在稅單所記載的繳納期限前，先申請改適用優惠稅率來核課土地增值稅。