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換屋族必看~重購退稅QA
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換屋族必看~重購退稅QA

2024/03/13 | 賣厝阿明 |  2029 | 加入最愛

陳菲:「畢哥!你舊家出售的事情處理如何?」

小畢:「蠻搶手的,有一組下斡旋了約晚上相談~」

陳菲:「不錯喔~恭喜!記得之後買新屋要去退稅阿!加減補貼買新屋的錢」

小畢:「退稅? 阿那有資格限制嗎?」
陳菲: 來這就要請阿明
來和您來分享~

 

Q1.什麼是重購退稅?

A重購退稅,是政府提供給換屋族的節稅政策。

簡單來說~納稅義務人在2年內重購自用住宅用地,不論是「先買後賣」或者「先賣後買」都可以申請退稅,貼補買新房子土地總額價款的差價,有換屋計畫的人,可以規劃重購退稅,當作換屋的基金。

 

Q2.自用住宅(房地合一稅)及土地(土地增值稅)的重購退稅條件有哪些?

這是大家很容易混淆的地方,阿明特地整理表格讓大家一目了然~

 

房地合一稅

土地增值稅

來源

適用對象

自住房屋

自用住宅用地

法源

所得稅法(屬於國稅)

土地稅法(屬於地方稅)

自用住宅條件

產權條件

土地所有權人本人或配偶

土地所有權人本人、配偶或是直系親屬

設籍狀態

本人或配偶、未成年子女設籍

本人或配偶、直系親處設籍

狀態

出售前一年無出租、營業且有居住事實

出售前一年無出租、營業

重購退稅

名義

土地所有權人或配偶

土地所有權人(須為同一人)

時間

移轉登記30日內申報房地合一,2年內要換新屋。
(無論是先買後賣或先賣後買,只要2次移轉房屋所有權的行為間隔不超過2年,就符合重購退稅規定)。

一買一賣需在兩年內,只能小換大,(以土地現值論大小)

面積

不限

都市土地<3公畝

非都市土地<7公畝

(舊房地不限)

退稅額度

比例退

【全額退稅】

新購屋價格>出售舊屋價格

【比例退稅】

新購屋價格<出售舊屋價格

差額退

【新買的土地地價>原出售土地地價–繳納土地增值稅後淨額】可以向出售地的地方稅稽徵機關申請退還土地增值稅,但最高退稅額以所繳稅額為限

次數

不限

沒有次數的限制,可以同時出售多處自用住宅用地,但一次只能選擇一處符合重購退稅的住宅辦理。

退稅請求權時效

五年

十年

限制

5年內不能改作其他用途或出售

5年內不能改作其他用途或出售

 

Q3.同一土地所有權人持有多處自用住宅用地並同時出售有差異嗎?

A:如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝,則可視為「1次」出售,並按照自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。但要記得~出售地日期要相同,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同,才能符合規定。

 

Q4.土地增值稅還有其他節稅撇步嗎?

A

1.一般用地稅率申報後再申請重購退稅:在還沒使用土地增值稅的一生一次自用住宅用地優惠稅率前,如果所有條件都符合,可以先按照一般用地稅率申報繳納土地增值稅,然後再申請重購退稅,來保留一生一次的優惠機會,做最有利的節稅。

 

2.自益信託土地也可適用重購退稅:如果土地所有權人在重購自用住宅用地後辦理自益信託,並且房屋仍供本人、配偶或直系親屬使用,符合自用住宅用地條件,可以辦理重購退稅。在完成移轉登記後5年內辦理自益信託,仍符合條件的情況下,也不會被追繳原先退還的稅款。

 

3.綜合所得稅節省:出售自用住宅房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額,在完成產權移轉登記後2年內,如果重購自用住宅房屋價格超過原出售價格,可以在綜合所得稅結算申報時,從應納綜合所得稅額中扣抵或退還,也適用於先買後賣。

 

Q5.新制房地合一稅率補充

A

1.調職、非自願離職或其他非自願性因素出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售:稅率20%。

2.自住房地持有並設籍滿6年維持稅率10%(課稅所得400萬元以下免稅) 。

 

最後,阿明在這加碼二點溫馨提醒:

申請重構退稅要特別注意

1.房地合一是以買賣金額課稅;土地增值稅是按增值部份計算

2.房地合一可以夫妻登記;土地增值稅買賣必須同一人

在進行重購退稅之前,記得要先了解是否符合退稅規定。如果條件不符合,但出售的舊房符合自用住宅條件,可以在稅單所記載的繳納期限前,先申請改適用優惠稅率來核課土地增值稅。

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